政企租赁住房建设协同博弈分析

□文/赵 冲

（广东工业大学经济与贸易学院 广东·广州）

［提要］ 政企建设中，合作可以使两方共赢。但是，现实中政企合作经常效率不高，使各方达不到预想的结果。本文在囚徒困境模型之下，对政府和企业进行博弈分析，以政府和企业为博弈主体，可以看出前期成本与“搭便车”行为是影响政企合作的主要原因，对此政府应使企业负担的前期成本降低，减少“搭便车”行为。

一、引言

政府在十九大报告中明确表明，要坚持房子是用来住的、而不是用来炒的，要加快建立一种多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让人民都住上房子，这一表述使“让全体人民住有所居”的目标有了更加明确的方向和实现路径。然而，建造租赁住房启动资金巨大，建好之后，运营成本高，利润不高，相关企业缺乏参与其中的动力，政府执行相关政策，经济、社会利益是其追求目标之一，自身的收益也是他的目标。因此，政府和房地产企业之间合作与竞争共存，两者都有自己的利益诉求，有共同利益，也有私有利益。

政府在住房租赁市场发展过程中有三个主要方面，分别为租金管制、监管和激励。大量学者进行了深入研究，得出了一系列丰富的成果。在监管方面，通过制定相应的监管指标，表明政府如果加强对企业的监管可以有利于维持住房租赁市场稳定，防止住房租赁过程中的欺诈和违法行为。但也有研究成果表明，政府监管常常过于强调住户的权利，忽视了房东的权利，反而因监管成本过高，违约概率升高。在租金管制方面，大量的研究成果表明，政府的目的由两部分构成：一是保证大部分家庭有房屋可住；二是租金的增长对住户的影响不要过于巨大。然而，也有大量研究表明，租金管制制度在某种层面打击了企业的积极性，使得房地产企业不再建设新房，造成某种住房的过度需求。在激励方面，有研究指出，物质激励手段不仅有助于提高房地产企业生产积极性，而且会保护低收入家庭，消除住房市场中的不公平现象。房地产企业一方面会关注建设成本及利益获取；另一方面也在追求住房市场的长足发展，如何在政策下最优化自己的选择是个需要面对的问题。然而，当前学者们大都利用计量统计方法分析住房市场，对于运用博弈方法对房地产企业的策略选择进行分析的还是很少。

表1 囚徒困境模型

综上所述，对于政府和企业，在住房租赁市场上，大都把他们作为对立的个体分析，忽略了两者合作的情形，忽视了他们都希望市场可持续发展。本文基于上述背景，分析政府和企业在合作中会遇到的问题，利用囚徒困境分析政企博弈，政府和企业机构作为博弈的双方，可以发现前期花费的成本和相互之间不信任导致的“搭便车”行为，这两个方面是影响合作的两大因素，运用博弈的方法，从动态上探讨如何激励房地产企业建设租赁住房。

二、政企协同博弈分析

本文假设如下：（1）在这个博弈模型中，博弈双方为政府和企业，依据利益最大化理论，选择对自己最有利的策略。（2）依照参加的过程划分，政府和企业会进行两次策略博弈选择。开始阶段，即合作之前的博弈选择，按照利益最大化原则，博弈主体是否选择这个博弈。在博弈进行的后期，即合作之后的选择，博弈主体按照利益最大化原则，选择自己的努力程度。

（一）囚徒困境模型。该模型假设了两个犯人甲和乙在不能相互沟通的情况下，面对警察的审问，如何使自己的利益最大化。他们的选择和收益如表1所示。（表1）

（1）如果双方选择互相隐瞒，警方由于证监的不充分，他们各自坐牢一年。（2）如果一人隐瞒，另一方选择揭发对方。揭发者由此立刻释放，被揭发者因此而坐牢十年。（3）若相互叛变，两人都坐牢八年。

对参与者甲而言，对参与者乙的策略的最优回应是坦白；换而言之，这一策略就是他的最优策略。然而，若选择隐瞒这一策略，则不同。当对方选择坦白时，自己选择隐瞒，收益是“-10”，而对方的收益为0，0要高于-10，如果此时自己也选择坦白，自己的收益为-8，对方的收益也为-8，那么对于对方选择坦白时，自己的优势策略为坦白；当对方选择隐瞒时，自己选择隐瞒，收益是-1，而对方的收益为-1，如果此时自己选择坦白，自己的收益为0，对方的收益也为-10，那么对于对方选择坦白时，自己的优势策略为坦白。隐瞒策略会让每个参与者后悔，即参与者甲和乙都有激励去选择另一策略以追求更优的收益。因为囚徒相互的不信任，他们都希望利益最大化，所以会相互揭发，而不是为对方隐瞒。这个情况，将导致不合作的点成为该模型的解。囚徒模型作为博弈论中一个传播极广并且有丰富内涵的例子，表明了在一个策略选择中，个体理性可能和群体理性相冲突。

（二）合作前，第一阶段博弈模型的建立与求解

1、基本假设。政企之间合作的建立，取决于双方是否都可以从中获利。政府和企业在前期为了相互了解，他们会付出一定的时间、财力、人力等资源。正是基于上述观点，可以构造政企合作博弈模型如下：

博弈的主体为企业和政府。当一方选择参加时，另一方的最优策略为不参加，那么双方各自的最优策略为（参加，不参加）；在参加前，企业和政府为了利益最大化，会为了了解对方基本情况，产生一个前期调研成本。假设调研成本均为C。假设前期经过调研之后，博弈双方都参与进来，付出的成本均为X，预期收益为R。则参加约束满足（R-X）-C＞0，即R-X＞C。

2、模型的建立与求解。基于前述假设，建立政企双方收益矩阵如表2所示。（表2）

依照利益最大化原则，企业和政府选择自己的最优化策略。由表2可知，这是一个完全信息静态博弈，当处于项目初期，企业和政府基于对方的选择及预期其对对方的反应，各自做出自己最优的选择。若政府选择参加，那么企业也参加是一个Nash均衡；反之，若政府选择不参加策略，那么企业不参加就是一个占优策略。同理，政府也是这样选择的。所以，在项目初期时，（参加，参加）或者（不参加，不参加）是博弈的均衡解。但是，考虑到初期的成本，很多企业有顾虑，会选择不参加，那么（不参加，不参加）则为均衡解。但政府为了让企业参加进来，可以提供一部分前期费用或提供其他政策，等等。政府可以获得两个方面的收益：一是直接收益，比如政府的税收；二是间接的社会效益，例如可以使就业率提高，从而促进经济发展等。

（三）第二阶段模型的建立与求解

1、基本假设。双方的工作努力程度，可以决定政企合作项目的成功。政企都努力，项目将会进展飞快。相反，如果双方都不努力，项目可能就会面临失败。博弈的主体为企业和政府。很明显，选择努力策略付出的成本更多，然而收益可能会被双方共享，其策略选择（努力，不努力）。努力成本为C1，不努力的成本为C2，其中C1＞C2。假设博弈双方选择努力这一选择，两者的预期收益为R1。若其中一方选择不努力，两者的预期收益均为R2。若双方选择不努力，两者的预期收益均为R2。其中，R1＞R2＞R3。并且收益差小于成本差，即（R1-R2）＜（C1-C2），且（R2-R3）＜（C1-C2）。

2、合作后。第二阶段博弈模型的建立与求解，见表3。（表3）

依照利益最大化原则，企业和政府选择自己的最优化策略。在项目开始后，策略选择会基于对成本-收益的考虑。根据经济人假设，企业和政府基于对方的选择及预期其对对方的反应，各自做出自己最优的选择。由表3可知，这是一个完全信息静态博弈，分析如下：若政府选择努力策略，对于企业来说，由于（R1-R2）＜（C1-C2），这时企业会选择不努力策略。假如政府选择努力策略，对于企业来说，由于（R2-R3）＜（C1-C2），当收益减少的速度小于成本减少的速度时，双方明显会选择不努力。反之，政府同理。可以得出，“搭便车”的发生和他们之间的努力成本有关系，当双方互不信任时，都希望别人努力，自己不努力时，希望自己可以不花成本，但收益又是共享，那么双方都会选择不努力。

三、对策建议

本文构建了针对企业与政府合作博弈模型，引入收益、成本等参数，这些参数使得本文模型能够比较好的符合现实情况。通过对相关参数的分析，得出相应参数是如何影响系统的。得出影响合作的因素有前期成本和双方的不信任导致的“搭便车”。根据上述分析，提出以下几点建议：

（一）建设协同信息服务平台。政企合作中，合作的第一步是两者相互了解，对自己参与的项目和对象形成自己的认识，为以后的进一步合作提供决策依据。而在这一步，往往需要耗费大量的人力和物力，以及大量的财力。有时候耗费了大量的资源，不一定会找到自己最优的选择，从而他们选择不参与合作。在这种情况下，显然不合作是双输的局面，作为政府，这个时候应该建立一个信息分享平台，让双方互相了解，减少双方的前期成本。所以说，建设合作信息服务平台，可以有效解决前期信任问题。

（二）加快合作项目监督。在政企合作建设项目中，如果努力成本和不努力成本之间成本差异比较大，那么基于理性人假设，政府和企业作为项目的双方，为了利益最大化，都会存在希望其他人多干一点，自己少努力一点的情形，那么“搭便车”的行为就无法避免了，这势必会给项目的顺利进行造成阻碍。为了防止这一情况发生，政府应发挥自己的主导地位，制定相应规章制度，相互遵守这一制度，可以很好地规避“搭便车”行为。政府应为企业提供良好的环境，保障企业的合理利益。对于制度的制定，可以分为内外两个监督制度：一是内部监督制度，即政府和企业双方共同制定的监督制度，相互监督对方的努力程度。二是合理的外部监督制度，即外部第三方机构对政企双方的监督。对于努力工作的一方要对其奖励，对于不努力、“搭便车”行为进行惩罚，以形成双方共赢，企业得到发展，政府提供住房。

（三）建立合理的利益分配体制。“搭便车”行为广泛存在于合作过程中，主要的问题还是双方为了利益最大化，互不信任对方，认为对方会存在偷懒行为，利益存在冲突，那么为了解决这一问题，最基本的方法也是最有效的方法即让他们的利益协调一致，即创造一种机制，让多劳者多得，少劳者少得。为了建立合理的利益分配机制，需要双方协商，消除双方的顾虑，把建立公平合理的利益分配制度作为双方的重要目标，在政企合作建立住房期间，当他们的利益和努力程度相关联程度非常巨大时，双方为了获得利益最大化，都会提升自我的努力程度，从而他们的利益在某种程度上达成了一致。有效的分配机制，也可以消除信任带来的危机，信任对于双方来说是十分重要的，只有建立合作双方的信任问题才有可能作为一个“利益共同体”。如果他们作为“利益共同体”，合作双方才会自发地积极努力、互相帮忙、资源共享。从而双方达到自己利益最大化的目标，那么在这种情况下，“搭便车”行为便可以以极小的成本避免。

表2 项目合作前收益矩阵

表3 项目合作后收益矩阵

四、结论及展望

租购并举政策对房地产市场发展带来巨大的影响。一个良好的住房租赁市场，目的无非是满足住户的住房需求，满足房地产企业的发展需求。租购并举政策可以有效地增加供给，缓解日益高企的房价，满足最广大劳动人民的住房需求，这一政策将会给社会带来无与伦比的影响。虽然这一政策非常好，然而由于租赁住房的开发相比于传统住宅存在资金投入量大、回收期长、收益低的特征，房地产企业缺少参与建设的动力。因此，政府与房地产企业协同合作建设租赁住房成为必要手段。

本文构建了针对政企双方的博弈模型，考虑到政府、企业都是理性人，与此同时引入调研成本、努力成本等参数，这些参数使得本文模型能够比较好地符合现实情况。从利益最大化角度出发，对于政企双方的成本等问题采取了简化的态度，本文假设双方都是一样的成本和收益。同时，对于政府和企业相关要素也进行了简化，比如产权因素、风险承担等因素。