基于流程的房地产建筑项目目标成本及动态控制

林小红

漳州奥昕房地产有限公司

1 引言

房地产建筑项目具备投资金额大，建设周期长的特点，在房地产建筑市场总量增加的背景下，房地产企业要从激烈的市场竞争中谋取经营利润，应将聚焦点放在房地产建筑项目的目标成本和动态控制上，以精准预算及可控手段使项目的投资与产出保持在最佳区间[1]。

2 房地产建筑项目目标成本及动态控制的重要性

房地产项目在进行开发之前，应围绕目标成本这条线来设定成本动态浮动标准及控制方法，目标成本的动态控制在成本管理理论及实践中极为重要，是通过对生产成本、计量成本、分配成本等成本要素的计量核算及控制，以得出房地产项目成本或房地产项目预估成本。之所以要不遗余力地进行房地产建筑项目目标成本及动态控制工作，主要源于房地产行业的竞争性，尤其是项目实施成本逐渐增加的状况下，房地产开发面临巨大成本压力。简言之，房地产建筑项目目标成本及动态控制的核心就是确保房地产企业经济效益。

3 房地产建筑项目成本主要构成

3.1 房地产建筑项目土地成本

当下，针对房地产项目的用地，主要采取地块竞拍的方式，由此加大了房地产建筑项目土地的成本开支，使之成为项目成本的主要组成部分，一般而言，房地产建筑项目土地成本占据总成本的40%。土地成本涉及的直接及相关费用较多，如土地标价、土地拆迁补偿费、交易契税及代劳费用等。

3.2 房地产项目前期规划费成本

这一块的规划费成本主要是房地产开发商需要就项目向国家部门缴纳相关配套及附加费。从规划费成本组成看，涉及项目基础设施、地区开发项目配套费及各类附加费，如人防及教育费等。此外，投入到房地产项目施工环节的施工材料押金等，也需要先期缴纳，主要以项目施工面积及附加条件确定缴纳基数。相比土地成本，房地产项目前期规划费成本支出占据总成本的约10%。

3.3 房地产建筑项目工程成本

从成本占比看，该部分成本接近占据总成本的50%，其成本构成要素主要有工程前期勘察设计及检测费用、工程项目景观设计费用、具体施工费用，项目景观设计费，如景观绿化费、项目监理费等。此外，涉及房地产建筑项目小区日常运行费用，如物业费、智能系统费用，如报警、电话、电视、宽带等、小区配套费用，如社区服务、幼教、医疗服务点建设费等。从实际情况看，房地产建筑项目工程成本中除施工过程产生的费用外，后期配套费用可以结合项目建设标准做上下浮动。

3.4 房地产建筑项目开发费用成本

一，资金成本。也指项目开发机会成本，有的房地产建筑项目会采用自有资金垫付或项目全贷款方式，这些现金流是资金成本的大头。二，开发管理成本。主要涉及项目日常办公、人员工资、项目办证及其他开支。在计算该部分费用时，费用高低与项目开发商管理水平呈负相关。三，项目销售费用成本。该部分费用成本有两大块，一块是项目销售产生的税费，如营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税、企业所得税等；另一块是项目宣发费用、样板房费用、销售人员工资提成等开支项。

4 基于流程的房地产项目目标成本及动态控制的基本思路

如前所述，房地产项目在建设及管理上因具备较长的周期，各环节需要投入大量资金，带来了一定的投资风险属性，这就让房地产项目运行前中后都面临不小的经济风险[2]。基于流程的房地产项目目标成本及动态控制是对项目各环节进行成本控制，可以把控到项目开发建设之初及项目后期管理全流程的成本风险因素。从实施的思路上看，房地产项目目标成本及动态控制需要围绕项目投标和项目实际实施这两个方面，通过成本预算的分析，找准两者的关系，保持两者的匹配。在基础上，以IBM项目管理、全过程管理、质量管理等管理控制方法，对房地产项目各阶段各环节的成本设定相应的动态区间及调整方法。通过如此调整把控，可以化解房地产建筑项目施工管理复杂的难点，结合各阶段房地产项目成本支出的趋势方向，将不同阶段环节成本控制置于动态衔接的预算闭环环境下。

5 结合案例，论述基于流程的房地产项目目标成本与动态控制实施策略

基于流程的房地产项目目标成本与动态控制首先需要以流程为中心，对房地产项目进行阶段划分，一般而言，房地产项目从规划到施工直至后期运行主要分为项目立项、设计规划、物资采购、建设施工、结算交付等阶段。下面结合相关案例，总结梳理基于流程的房地产项目目标成本与动态控制实施策略。

5.1 案例概述

以A房地产建筑项目为例，B建筑企业参与到项目招标并中标，A项目主要以精品住宅为主，项目的占地面积达6.5hm2。在该项目的造价上，由于施工设计要求标准较高，需要对住宅楼进行精装，在设计及施工的造价成本预算控制上具备不小难度。在房地产主体及装修施工中，材料成本造价占据80%。A房地产建筑项目在具体实施上，B建筑企业将施工建设环节的成本造价进行了事前事中事后的全过程成本预算控制，并着重在项目的规划设计、具体施工、交付结算等几个关键环节进行了目标成本动态控制，结合前期房地产工程项目各类数据沉淀出数据库，然后通过指标反向去控制各项目标成本，确保项目总目标成本未超。项目历时两年即高质量完成。经测算，经目标成本及动态控制，项目实际花费预算相比预期降低了20.5%。

5.2 基于流程的房地产项目目标成本与动态控制实施策略

5.2.1 项目立项阶段

房地产建筑项目立项阶段成本预算编制的合理性及弹性区间直接决定了整个建筑项目预算成本的科学性。把握如下几点：①针对房地产建筑项目应成立成本预算小组，全面负责立项阶段成本的编制、审核、执行、监督，并配套相应的预算浮动激励措施；②采用精算、框算估价法、标准项目及特殊项目分别预算法等方式，按照项目立项施工及运行的时间线，开展项目成本预算；③把握相关预算法的对象及实施要点。例如，项目在立项之后可通过费用定额控制对项目的成本总量进行匡算，确定项目立项并启动时，结合项目实际情况预测项目各项成本消耗。规划设计成本细化到设计周期、结构安装设计，以每平方米钢筋含量，含混凝土量为成本反馈指标，在招标上确定招标比率及最低价定标比率，在材料采购上，确定固定材料占造价比率及统购材料购买率，在设计变更、工程签证、工程结算上主要参考变更比率、签证比率、结算错漏率等指标，确保目标成本目标大致不偏离。再比如，针对标准项目和特殊项目，在采用分别预算法时，可以将建筑项目的内容与相关建筑项目进行比对，在内容大致相符的情况下，参考相关建筑项目成本预算经验及实际产生数据，以对成本预算的准确性加以提升。

B房地产建筑企业在A房地产建筑项目立项阶段的目标成本动态控制上，在对项目建设区域土地进行评估后，对土地价格先进行了谈判，使地价保持在业界平均水平。然后筹建了A房地产建筑项目造价预算管理部门，分配项目岗位，由项目经理作为成本管控的主要责任人，细化各岗位成本控制任务及标准，从项目立项伊始就营造了浓厚的目标成本管理氛围。最后又设置了成本预算节省及超支激励细则，通过正反向激励，将项目立项阶段成本预算尽量拉低。

5.2.2 项目规划设计阶段

这一阶段的目标成本及动态控制对物资采购及施工阶段的成本有着直接影响，如规划设计阶段的成本编制不合理或不严谨，会使房地产项目成本预算控制出现失控风险。为此，房地产建筑企业要选派企业最具经验的造价师开展规划设计预算编制，并可邀请第三方协助。然后在多种设计方案中优中选优，选出既符合房地产建筑项目质量标准要求，又有利于成本控制的规划设计方案。需注意的是，完成房地产项目设计规划后，房地产建筑企业还要依据阶段性成本分析，统筹策划尚未发生的成本项目，及时调整与目标成本偏差较大的项目，以保证预算与实际情况的一致性。

例如，A房地产建筑项目在进行规划设计时，因项目被设计为星级标准，需要一定面积的园林景观，初期设计时选用了喷泉设计方案，喷泉与园林景观分离。在更深入现场调研，尤其是对建筑区域地形进行观察后，B房地产建筑企业最终确定以瀑布代替喷泉，瀑布与景观园林连为一体的规划设计方案，一方面使设计更富艺术特色，另一方面节省了较多的设计成本。

5.2.3 物资采购阶段

在物资采购阶段中进行目标成本动态控制时，主要的方法策略是采用弹性控制法，也就是通过成本的弹性控制，将物资采购成本尽量压缩到低点。房地产企业应作战略单位，集采单位，针对建筑施工中需要用到的主材，采用直接甲供材方式，实现目标成本控制的细化。甲供材在保证质量的同时，也使得材料的及时进场得到有效地保证，不易因材料的问题影响工期。为此，需要甲方建立完善的材料采购体系，各部门之间，如工程部及材料部应保持良好协调，确保建筑项目所需的建筑材料能够达到质量与成本的均衡。对建筑材料成本指标采取弹性控制。例如，可采用标准额定法，但该方法由于对建材市场变化情况不敏感而可能给企业增加隐性成本，考虑到这一点，房地产建筑企业应在标准额定法的基础上适当增加建材成本浮动区间，满足正规合法采购标准后，设置1%左右的材料成本预算浮动值，然后执行相应的审批流程。当浮动值超出定额的1%时。应对材料成本列支项进行严格审核。第二，推行并购法。主要材料及重要设备的采购上应通过公开招标确定材料设备的定额成本数量，然后借助线上线下联合招标的方式选取最具成本优势的合作商。并购法的推行能够为建筑企业与材料供应商留出足够的成本造价商榷余地，涉及一些极为重要的材料物资，则可以与优质供应商保持长期互利合作。

5.2.4 建设施工阶段

具体的工作流程包括成本定额设置、成本分析以及成本指标动态调整等。A项目为了实现成本定额，在设备使用方面，提高吊塔使用率，同步做好维修与养护，减少设备闲置，降低设备成本支出。在劳动力成本控制方面，主要采取的是定额控制与加快施工进度这两种办法。成本指标动态调整则依据施工反馈信息和差异性结论分析，及时调整控制指标，减少预期与实际之间的差异性。

5.2.5 结算交付阶段

在建筑施工项目的结算和交付阶段，企业要做好竣工分析工作，对项目实施过程中形成的财务和非财务数据进行收集整理，录入企业的信息数据库中，为企业后续的项目成本预算控制工作提供经验支持，也可以作为各部门的业绩考核评价依据。

6 结语

房地产项目具体实施成本控制时，要秉持目标成本及动态控制策略，围绕房地产项目的各个成本源头进行全程造价管控，通过动态控制的从头到尾，确保项目造价能够实时贯穿。在具体采取目标成本及动态控制方法时，要注重从项目的立项、规划设计、物资采购、施工及结算交付等环节入手，多环紧扣，达到成本压缩，提高项目经济效益的效果。