加强房地产企业内部控制的措施探讨

作者简介：蔡国玲（1975-），女，汉族，山东潍坊人。主要研究方向：房地产内控方面。

摘要：近几年，国家加大了对房地产行业的严格管理与宏观调控，房地产行业在规范化发展框架下面临更多困境。要在竞争激烈的市场中持续取得优势，这需要房地产企业除了加强外部市场开拓，还应做好内部控制建设，提升内部管理质量。基于此，本文对房地产企业目前的内部控制现状进行概述，然后对房地产企业在内部控制建设方面存在的不足进行剖析，例如重视程度不够、会计人员素质较低、监管机制不到位和考核体系缺失等，针对以上问题提出改进建议，提高房地产企业内部控制水平，确保房地产企业健康稳定发展。

关键词：房地产企业;内部控制;监管制度

近些年房地产行业竞争日益激烈，很多房地产企业由于管理不善或资金链断裂等原因纷纷倒闭，只有内部控制较强的房地产企业存活下来，这充分说明了内部控制工作进一步强化的必要性。所谓的内部控制，是指受房地产企业董事会、管理者和房地产企业员工影响，保证房地产企业财务报告信息真实可靠，确保房地产企业合法经营而进行的自我检查和内部调控活动。房地产企业的内部控制能够帮助企业高效高质量的完成生产计划和目标。内部控制也可以帮助房地产企业做出正确的企业决策，因为企业决策往往通过企业各部门负责人共同协商出来的，而内部控制能够加强各部门的沟通交流，能够对房地产企业的重大决策进行分析和论证，从而降低决策风险。

1.房地产企业内部控制现状

1.1房地产企业发展状况

我国房地产行业起步比较晚，其发展主要经历了四个阶段：一是萌芽阶段，在此階段我国房地产市场机制刚刚形成;二是发展阶段，在此阶段我国政府开始出台政策大力支持房地产行业发展，这极大推动了房地产行业的健康稳定发展;三是优化阶段，在此阶段房地产行业发展已进入饱和器，出现了一些恶意竞争行为扰乱市场秩序，国家利用宏观调控的方法对房地产市场秩序进行优化和调整，确保其能够健康稳定发展;四是回弹再调整阶段，目前我国房地产行业正处于此阶段，在第三阶段经过国家宏观调控，房地产行业增势减缓，居高不下的房价也抑制了消费者的购买欲望，需要调整房地产行业发展战略，找寻房地产行业的新出路，确保其能够可持续发展。

1.2房地产企业特征

房地产企业具有固定性和不可转移性的特征。房地产企业所经营的房地产产品属于不动产，因此具有固定性。房地产企业的经营管理会受到市场价格波动影响和国家政策影响。房地产企业在启动房地产项目前需要足够的资金支持，这就需要房地产企业具有雄厚的资金实力，但房地产项目建设周期长，会给房地产企业资金带来很多不利影响，需要做好资金优化配置。开发房地产属于技术类经营项目，需要足够的技术人员和管理人员，一个环节出现问题就会牵动整个房地产建设，所以要做好项目的投资、安全、质量和工期等内部控制工作，减少建设风险发生概率。

2.房地产企业内部控制存在的问题

2.1缺乏科学的风险评估手段

因为房地产企业缺乏风险管理意识，导致内部控制制度中缺乏科学合理的风险评估手段。内部控制风险评估流程是：调查风险因素——分析风险因素转换为风险的条件——确定是否具备转换条件——评估风险发生概率。内部控制评估法是通过对被审计单位内部控制结构进行评价而确定风险等级的方法。内部控制越完善，风险等级越低。定性分析法是通过观察和分析，并利用会计专业知识和准则来判断风险等级的方法，它更加快捷和简便，适合各类房地产企业的审计风险评估。但是目前我国房地产企业大多采用的风险评估手段是内部控制评价法，但是由于我国内部控制制度存在组织架构、人员管理、监督管理方面的缺陷，内部控制制度不完善，导致在使用内部控制评价方法过程中也难以得心应手，存在风险因素收集不全面、风险等级评估不准确、风险预防机制反应慢等问题。同时房地产企业不擅长利用现代科技手段来提高内部控制风险评估质量，例如利用大数据技术、网络技术和云技术等来对房地产企业财务数据、行业数据进行分析，进而无法通过这些数据分析房地产企业在财务管理和经营管理上存在的风险和问题。究其原因，还是房地产企业管理层对内部控制风险管理不重视，缺乏专业的技术人才。

2.2组织机构不健全

首先是所有权和经营权没有分离。我国部分大型房地产企业采用家族式经营管理模式，导致所有权和经营权混为一体，这样就暴露出很多房地产企业经营管理问题。例如亲人掌管房地产企业经营权，但亲人缺乏现代房地产企业管理理念和经验，难以完善房地产企业内部控制制度。而且家族式房地产企业管理模式会腐蚀现有的内部控制制度，监管失效，高层管理者均为亲戚，互相包庇，难以做到公正严明的监督。

其次缺乏权力制衡机制。虽然我国法律规定股东利益代表对房地产企业的经营管理行使监督权利，但是很多房地产企业通过内聘董事来削弱真正董事会的监督职能，使得监管失效。

最后是职业经理缺失。职业经理是专门负责房地产企业经营管理的人才，但是由于我国很多房地产企业所有权和经营权没有分开，经营者多为所有者的亲戚朋友，或者是所有者的个人主观任命。这部分的管理者顶替了职业经理的位置，但是缺少职业经理管理企业的专业性，房地产企业的管理效果大打折扣。房地产企业组织架构是房地产企业内部控制的重要环节，如果房地产企业组织架构不健全，经营者和所有权没有分离，缺乏专业房地产企业管理岗位和监督岗位，则会使得内部控制制度形同虚设。

2.3监督体系不健全

我国房地产企业内部控制监督主要是内部审计部门的职责，审计部门根据内部控制制度，检查内部控制过程中存在的问题，并及时解决这些问题。但是我国大部分房地产企业审计部门的监督职权往往流于形式，只负责房地产企业会计账目和财务报表的审查，而对房地产企业内部控制的监督则置之不理。我国房地产企业审计监管问题主要体现在审计范围狭窄、审计缺乏独立性、审计定位不明三方面。

首先在审计范围上。审计范围窄体现在时间范围和空间范围狭窄两方面。在审计时间上房地产企业注重事后审计而不注重事前审计和事中审计，这就使得审计风险提高。在审计空间上，大部分房地产企业审计只限于财务报表、凭证等财务会计审计，缺少内部审计，这样就使得内部控制缺乏监督。

其次在审计独立性上。房地产企业审计独立性不强有诸多表现。例如所有权和经营权没有分离，使得房地产企业董事长专权现象普遍，董事长经营理念和内部审计理念冲突，最终影响内部控制效果。虽然部分房地产企业经营权和所有权分离，但是内部审计部门要接受董事长和总经理的双重管理，董事长具有所有权，总经理具有经营权，两者都强调房地产企业利益，忽略房地产企业内部控制，审计部门就左右为难，在关键时刻会牺牲内部控制而去迎合董事长和总经理追求的房地产企业利润。

最后是内部审计定位方面。目前房地产企业内部审计定位侧重经济监督，将内部审计当做经济监督工具，而非用于房地产企业经营管理的工具，使得内部审计缺失了房地产企业管理功能。因为审计机构属于监督部门，会受到被监督员工的反感，引发房地产企业内部矛盾。而且很多房地产企业管理者容易将内部审计和会计财务混淆，甚至将内部审计纳入财务部门，这样就会监守自盗，使得房地产企业的资金管理失去监管，滋生贪污腐败问题。其实会计的监管属于事后控制，内部审计的监管则包括房地产企业经营全过程。而且会计监管范围主要是核算部分，而内部审计要对会计资料和其他房地产企业管理资料进行监管。

由于审计部门缺乏对内部控制的监督，使得内部控制失去了准绳与约束，内部控制中的问题得不到及时解决，内部消息阻塞滞后，有出现问题就互相推诿，导致房地产企业经营陷入混乱。

3.房地产企业建立内部控制制度的对策

3.1强化人力资源控制，加强人员专业化培训

首先要加强内部控制人员的专业素质培训。因为内部控制涉及房地产企业管理和会计财务方面的专业知识，所以在培训过程中要着重培训内部控制人员这两方面的专业知识与技能。一方面要加强新入职员工的岗前培训，会计专业的内部控制人员要加强房地产企业管理相关内容培训，而房地产企业管理专业的内部控制人员要加强会计专业知识培训，培训过程中不仅要培训员工的专业知识，更要培养其内部控制实践能力，确保新入职人员在进行内部控制工作前都具备一定的专业实践能力，能够立即投入内部控制工作中。另一方面要加强老内部控制员工的继续教育。无论是房地产企业管理专业还是会计专业的内部控制人员，都要怀揣终生学习的理念，都要与时俱进，不断提高自己内部控制专业能力。通过培训教育来提高自己的专业能力，更好地完善房地产企业内部控制制度。

其次培训要与内部控制人员的绩效相挂钩。为了避免培训过程中内部控制人员心猿意马，不专心接受培训，要求培训结束后要进行培训考核，考核结果与该员工的当月绩效成绩相挂钩，即考试成绩越低，绩效成绩越低，工资也就越低。如果员工培训考核不及格，就要求其重修，考过为止。而且成绩优异者可以获得晋升机会和奖金激励，通过这样的激励方法来提高内部控制人员对内部控制培训教育的重视程度，提高其学习效率。

3.2建立内部监督机制并健全内部控制制度

首先，在进行内部控制前要加入事前健康指导机制。房地产企业在制定内部控制制度前，要根据内部控制体系划分内部控制关键节点，然后根据这些节点来制定内部控制计划以及相应的监管方案，并根据房地产企业的实际财务状况和经营状况制定内部控制目标，并根据等距抽样法或随机抽样法来抽样检查，查看这些控制節点是否保质保量完成。根据以上内容就可以确定房地产企业内部控制的流程，按部就班地对房地产企业内部控制进行绩效考核和评估，确保内部控制各个关键点都按计划完成。

其次，要在房地产企业内部控制过程中引入监督管理机制。房地产企业内部控制要根据企业组织架构来对内部控制方案进行层层审批，明确各部门各岗位人员在内部控制中的工作内容和职责，并对各部门的工作人员进行全面的监督和评价，及时纠正内部控制过程中存在的偏差和问题，确保内部控制顺利开展。

最后要对内部控制结果进行深入分析。内部控制结果一般由房地产企业审计部门提供，内部控制结果报告要由审计部门提交给董事会和监事会进行审查，审查无误后公布出来让各部门人员了解自己部门在内部控制中存在的问题，及时解决问题，避免下次再犯。各部门处理好内部控制问题后也要形成内部控制整改报告，以书面形式呈现内部控制优化结果，经董事会和监事会审核通过后，存入企业档案资料库，作为以后企业内部控制工作的参考资料。

3.3增强科学管理手段的应用

首先，要让管理者明白内部控制的重要性。内部控制关系到房地产企业的人员管理，是联系各部门的纽带，同时也是约束各部门人员工作活动的准则，失去了这个准则和纽带，各部门之间的联系就会阻塞不畅，各岗位人员的职责与权利就会混乱，危及房地产企业的正常运行。提高管理层内部控制的意识，首先要对管理层进行教育培训，通过观看内部控制宣传片、聆听现代房地产企业管理——内部控制专家讲座来提高管理层对内部控制的认识，意识到内部控制的重要性。要求管理层制定各部门的内部控制制度，将所学到的理论应用到实践，这样才能加深管理层对内部控制的理解和认知。

其次，要加强房地产企业内部沟通协作。房地产企业内部控制工作处处遇阻，主要是各部门之间缺乏沟通交流与协作，因此房地产企业要加强各部门之间的沟通协作，定期召开各部门工作会议，在会议上让各部门阐述本部门的工作情况，交换部门工作信息，这样可以让部门之间更加了解彼此。并且可以在会议上开诚布公解决一些部门之间的矛盾冲突，化干戈为玉帛，促进各部门之间的团结友爱。而且也可以在企业重大决策前聆听各部门对该决策的建议和意见，来提高企业决策的正确性。工作会议上的会议内容要全面详细记录并妥善保管，成为企业内部控制的参考依据。

结语

在我国房地产企业管理中，内部控制已经成为企业管理的重要内容，它能够约束企业员工的工作行为，明确企业员工工作目标与奋斗方向，明确各岗位人员的职责，能够有效提高企业员工工作积极性，进而大幅提高房地产企业的经营效率和竞争力。但我国房地产行业引入内部控制制度时间较晚，在组织架构、内部监管和风险评估等方面都存在不足之处，加上部分房地产企业领导对内部控制不够重视，导致内部控制主没有充分发挥该有的作用，也不利于房地产企业的长远发展。因此，一方面要加强人力资源管理，建立完善的人才培训制度，努力提高内部控制人员在企业管理和财务管理方面的专业技能和职业道德。另一方面要完善内部监督机制，设置专门的监督机构，确保董事会、股东大会和总经理部的职责划分，不得干预内部控制人员的监督管理工作。最后，还要利用各种科学管理手段来优化房地产企业结构治理，加强企业内部沟通，实现科学量化评估内部控制风险，不断完善内部控制制度。

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