深圳公共租赁住房入户调研及居住需求对比*

陈 珊，陈潏楠 ，刘 嘉，齐 奕

1 研究背景

深圳作为我国最年轻的特大城市之一，住房需求量巨大。截止2021 年1 月，深圳公共租赁住房轮候库居民已达到32 万，安居房轮候库居民已达15 万。为了满足中低收入家庭及各类人才的住房需求，自2010 年来深圳加大了各类政策性住房的供应。2018年《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》[1]提出，到2035 年新增建设筹集各类住房共170 万套，并明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右，出租和出售的住房各占50%左右。

在土地资源紧缺、经济条件制约，深圳保障性住房建设受到容积率及面积标准的双重制约。2016年《关于完善人才住房制度的若干措施》的通知(深发[2016]13号)提出“人才住房建设用地应当尽量提高开发强度，在片区配套能力支撑的前提下，取容积率上限。2012 年《深圳市保障性住房建设标准（试行）》提出公共租赁住房面积的控制及配租方式如下：单身居民、两人家庭配租建筑面积为35m2左右（一房一厅）；两至三人家庭配租建筑面积为50m2左右（两房一厅户型）；三人及以上家庭配租建筑面积为65m2左右（两房两厅户型）。建筑面积超过70m2的房源（三房户型），可以根据情况面向五人及以上家庭配租。2019 年《深圳市人才住房和保障性住房建设标准（征求意见稿）》[2]增加套内建筑面积的控制，35m2、50m2套型建筑面积，套内建筑面积则不能少于27m2、38m2；同时提出增加了4 人以上家庭80m2套型的供给。在容积率与面积标准的双重制约下，深圳公共租赁住房的单体平面及套型设计均显示出较强的趋同性。类型单一的套型，难以满足不同家庭结构多元化的需求。相较于北京、上海等城市保障性住房年龄偏大的特点，由于深圳作为移民城市的特殊性，公共租赁住房居住人口年轻化的趋势明显。2018 年的公共租赁住房轮候库申请人年龄进行分析，可见89%的申请者为70～80 年代居民[3]。

近年来，不少学者对公共租赁住房、廉租房及中小套型住房等进行研究，探讨既有条件制约下最大限度的满足居住需求和优化空间布局，提高居民生活质量和居住满意度。周燕珉 , 王富青（2009）采用人户访谈和问卷访谈的方式对北京市低收入者的生活进行调研，可见北京廉租房居民年龄偏大，3 人及以下家庭占比较大。通过分析其生活特点和居住需求；刘东卫、褚波等（2012）结合《公共租赁住房优秀设计方案汇编》的编制工作，提出公租房可持续课题与标准化设计的目标.基本原则及其技术路线；李振宇、张玲玲等（2012）薛思雯, 周静敏等（2013）对上海地区既有中小套型住宅的入户实态调查,对不同套内面积和家庭结构的住宅使用情况进行了比较研究；周静敏、陈静雯等（2016）通过对中小套型既有住宅居家养老现状的调研，探求存在的问题及居民的需求；郭昊栩、李茂（2016）采用行为轨迹研究及入户观察方法，对广州和深圳5 个保障性住区套型进行调研，总结居民使用倾向，并提出相应的套型方案及功能空间尺寸建议。朱小雷等（2017，2020）开展珠三角地区保障房适老居住需求调研及设计研究，对套型尺寸、布局等提出建议。总体来看，不同城市面临的中低收入家庭居住问题共性与差异共存。公共租赁住房套型设计需要结合具体城市条件、保障性住房居民特征及需求进行深入探讨。

本文立足于深圳地方特性，通过入户调研、访谈及调查问卷的方式，对深圳典型公共租赁住房进行实地调查，并对套型特点，不同家庭结构使用现状及居民需求进行对比与分析。以期为公共租赁住房设计提供参考。

2 研究设计与调研实施

2.1 深圳公共租赁住房典型案例选取

研究对深圳2010～2019 年建成入住的约140 个公共租赁住房案例梳理，其中超过1000 个居住单元的住区33 个。33 个住区提供了近70%的公共租赁住房单元[4]。调研从33 个大型公共租赁住区中选取不同区位条件，入住时间3 年以上的5 个住区进行调研，以了解居民居住现状问题及需求，包括深圳南山区龙海家园、龙瑞家园、龙华区龙悦居、龙岗区金穗花园、和悦居等。这些住区均受到面积标准的制约，为获得较大的得房率，单元平面多采用一梯多户的内廊式、外廊式或混合式布局，套型多采用小面宽大进深的方式进行设计。套型设计趋同，且同一小区中套型类型较少。套型主要包括一室户（建筑面积35～40m2）、一室一厅（建筑面积40～50m2）、一室一厅加多功能室（建筑面积50～55m2）、两室一厅（建筑面积50～65m2）等（表1）。

表1 深圳公共租赁住房典型单元平面样本

2.2 调查的组织实施

调查人员由深圳大学建筑与城市规划学院研究生及本科生组成，于2019年5～6 月对深圳公共租赁住房进行调研，2020 年11～12 月进行了补充调研。调研方式包括，居民使用满意度问卷调研，使用问题及需求访谈，以及拍摄照片绘制住宅套型使用现状等。共计获取问卷调研147 分，入户调研67 户。

2.3 调查样本居住现状

调查通过满意度问卷对了解住户对于住宅功能空间及住宅综合性能的感受。采用李克特5 级量表法，对满意度进行赋值。“-2”非常不满，“0”一般， “2”非常满意。调研显示，住宅各功能空间满意度评价中，各个功能空间满意度均没有超过0.5 得分，可见公共租赁住房中，各功能空间总体满意度一般。相较而言，对于起居室、主卧满意度相对较好，门厅、阳台、主卫的满意度次之，餐厅、厨房满意度一般；得分最低的是次卧。住宅综合性能满意度中，建筑朝向、通风、采光满意度较高，均超过了0.8。房间布局、装修及隔声满度次之。而居民对于套型的房间数及面积均不满意，特别是房间面积满意度最低。

《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》[5]提出配租面积标准为单身居民、两人家庭配租建筑面积为35m2左右；两至三人家庭配租建筑面积为50m2；三人及以上家庭配租建筑面积为65m2左右。对67 户入户调研对象的家庭结构与居住套型进行分析，其中34 户超过配租人数。一室户户均人数2.29，带小孩比例为29%；一室一厅实际居住人口数平均为3.05 人，带小孩比例74%；一室一厅（另加多功能空间）平均人口数为3.71，带小孩比例为86%；两室一厅套型中，平均人口数为4.32，带小孩比例高达94%。形成居住人数普遍超过配租人数的原因包括以下几个：①申请条件的共同申请人有深户或者居住证才计算配租面积。例如：主申请人张三为深户，他的妻子没有深户或居住证（一年以上），他的孩子有深户，则计算配租面积为两人，而实际居住人数为三人。②家庭生命周期发展，人口数增长。申请者入住时有可能是夫妻两人，按照两人配租面积。而生育后人口增加，加上父母来深圳帮忙带小孩的现实需求，居住人口超过配租面积。此情况下承租人可申请换房，但需重新排序轮候，轮候时间较长。

表2 住宅功能空间满意度

表3 住宅综合性能满意度

3 套型使用情况比较分析

调研显示，与较为单一趋同的公共租赁住房套型相对应的是多样的家庭结构、生活方式及需求。选取同一类型套型不同家庭结构使用现状、居住需求和问题进行对比分析，以探析套型设计应对的策略。从居住人口上来看，所选取案例包括符合设计配租人数及超过配租人数的两种使用情况，详情见表4。

表4 调研样本选取概况

3.1 一室户住宅套型使用情况比较分析

一室户的建筑面积主要在35～40m2左右，套内建筑面积约为25～30m2，设计配租为1～2 人。套型分析选择案例A1 为2 人合租、案例A3 单身人士及案例A3 核心家庭三口之家，其中案例A3 超过设计配租人数（表5）。

表5 一室户典型案例分析

一室户套型布局较为单一，多采用小面宽大进深的方式。居室空间承担了起居、就寝、就餐、学习等多种功能。因为采用廊式住宅，卫生间独立设置，通常为对向走廊间接采光方式。厨房独立设置或与内走廊合并设置，朝向外走廊间接采光；阳台普遍面积较小。

一室户案例A1，两名青年合租。套型设置独立的卫生间，厨房与门厅合并设置，均对着走廊间接采光通风。阳台面积较小，放置空调位后，晾晒空间极为有限。套型家具由单位以宿舍的形式统一配置：两张上下床，下床休息，下床置物；两个衣柜，两张书桌等。两名青年不在家做饭，能够接受厨房与门厅合并的方式，厨房更多的兼做玄关及日常储藏功能。

一室户案例A2，为单身人士（无巢期）居住。套型配有独立的卫生间与厨房，厨房通过生活阳台采光通风，卫生间则通过对着走廊的高窗间接采光通风。居室空间进行了简单的功能分区，衣柜放置在进门处，餐厅与学习空间合并，就寝空间与起居室相邻，未进行视线分隔。一个人居住的情况下对私密性需求较少。套型能基本满足居民需求。

一室户案例A3，核心家庭（养育期）居住。该套型与一室户案例A2 一样，但同样的套型对于三口之家来说使用存在一系列问题。夫妇通过衣柜将就寝空间与起居空间分隔，这种置物分隔方式减少了视线对就寝空间干扰，但影响室内采光与通风。小孩的上下床放置在进门处，上层床铺用于小孩休息，下层床铺用于储物。就餐空间兼做小孩的学习空间。阳台面积小，晾晒空间严重不足。客厅内没有茶几，电视机挂置在墙上，以留出更多的活动空间。

3 个实例比较可见，一室户的套型基本能够满足单身及夫妻两人的居住需求。同性两人合住的方式，个人的私密性不能完全保证，能够在住户组成家庭之前满足居住需求。鉴于单身居民及两人合住时候，对厨房使用较少，可考虑开放式厨房的方式。对于三口之家来说，一室户套型需要通过家具、软质隔断等方式分隔空间，难以满足家庭成员使用需求。

3.2 一室一厅住宅套型比较分析

一室一厅的套型建筑面积主要在40～50m2左右，套内面积30～36m2，设计配租为1～2 人。套型分析选择案例B1 单亲家庭（养育期）、B2 夫妻家庭（新婚期）及B3 核心家庭（养育期），其中案例B3 超过设计配租人数。由于廊式单元平米布局，一室一厅多为单面采光。卧室通常占完整面宽，面积较小；起居室则通过凹槽采光；较少设置独立玄关；设置一个阳台，阳台面宽窄进深大；厨房及卫生间通过凹槽采光，或朝向走廊间接采光（表6）。

表6 一室一厅典型案例分析

一室一厅案例B1 为单亲家庭（养育期）。母亲与女儿都需要独立的就寝空间，母亲在卧室居住，女儿在起居室居住。起居室未设置沙发，儿童床兼具沙发功能。女儿学习空间与就餐空间合并。卧室开间窄，卧室放置衣柜后，双人床一半置于飘窗下方。卫生间干湿分离设计，节约了空间。起居室通过凹槽及阳台间接采光，阳台空间狭窄，使用不便，且与相邻住户存在视线干扰。案例B1 家庭结构尽管符合配租人数，但特殊的家庭结构使得使用中存在较大不便。

一室一厅案例B2 为夫妻家庭（新婚期）。套型配置独立的厨房及卫生间，晾晒阳台与生活阳台分设。使用中，卧室并没有放置衣柜，衣柜放置在起居室。就餐空间与工作桌合用，同时卧室内放置工作桌，以便两人居家工作室分别使用。对于年轻夫妇来说，一室一厅能够基本满足使用需求，房间功能使用的界限并没有那么明确，使用灵活。

一室一厅案例B3 核心家庭（养育期）。家庭成员为夫妇两人及上初中的女儿。该套型与案例B2 一样，但三口之家使用存在一系列问题。起居室兼做女儿就寝空间与餐厅。起居室设上下床，下床休息，上床用于储物。其学习用的书桌放置于床边，未设置单独座椅，床用作座椅。床边放置衣柜，用以储藏小孩衣物。茶几兼做餐桌用。晾晒阳台放置鞋柜，阳台上晾晒许多衣物，遮挡了大部分光线，使起居室采光不佳。生活阳台放置储物柜，储物柜上放置微波炉等家用电器。

通过3 个实例的比较可见，一室一厅的套型，能够满足1～2 人的居住需求。对于有小孩的单亲家庭或核心家庭，套型难以满足其功能需求，起居室需兼具就寝空间功能。不仅缺乏私密性而且难以满足儿童成长所需要的空间及功能条件。

3.3 一室一厅加多功能室住宅套型比较分析

一室一厅加多功能室套型建筑面积一般在50～55m2左右，套内面积37～42m2，设计配租为2～3 人。套型分析选择案例C1 核心家庭（养育期）、B2 核心家庭（满巢期）及B3 核心主干家庭（满巢期），其中案例C2、C2 超过设计配租人数（表7）。

表7 一室一厅加多功能室典型案例

一室一厅加多功能室中，卧室与多功能空间通常占套型完整宽，起居室通过多功能空间或天井间接采光，多功能空间通常与起居室相连。较少设置独立玄关；厨房及卫生间通过凹槽采光，或朝向走廊间接采光。多功能空间设置通常与起居室相连，两者存在起居室因为多功能空间设置存在采光问题。

一室一厅加多功能室案例C1 为核心家庭（养育期）。住户在多功能空间摆放架子床和书桌，作为孩子寝居和学习空间使用。起居室通过多功能室采光，多功能厅难以独立，两者使用上存在相互干扰等问题。厨房面积较小，家用电器和储藏柜放置在就餐空间旁边。套型并未设置独立玄关。

一室一厅加多功能室案例C2 为核心家庭（满巢期）。开放式厨房与玄关合并，同时与起居室相连，使用时存在相互干扰。起居室通过卧室开窗和多功能空间间接采光，采光通风较差。使用中，年轻夫妻在卧室就寝。老年夫妻因生活习惯不同，就寝空间分设。起居室兼做男性老人就寝空间，多功能空间作为女性老人就寝空间。起居室并未设置单独的就餐空间，餐桌兼做茶几。生活阳台与晾晒阳台合并，阳台上放置空调机位，不便使用。

一室一厅加多功能室案例C2 为主干家庭（满巢期）。此套型与C2 的套型相同。使用中，年轻夫妻和幼小的孩子寝居在卧室，受限于卧室面积和尺寸只能将婴儿床摆在床位，不便于父母的照看。老人与另一个孩子寝居在多功能空间，与起居室使用存在相互干扰。厨房与玄关合并，未预留冰箱等家用电器空间。使用中未为购置冰箱，未放置茶几。

案例对比可见，多功能空间随着不同家庭结构及需求进行了实际使用的调整。由于居住人数较多，多功能厅多兼做就寝功能。多功能往往与起居室相连，由于采光通风等原因，多功能空间难以独立，使用上与起居室存在干扰。厨房与玄关合并，一定程度上节约了面积。但两者使用功能存在干扰，厨房应独立设置以满足家庭使用需求。

3.4 两室一厅住宅套型比较分析

两室一厅的套型其建筑面积一般在50～60m2左右的，套内面积36～47m2，设计配租3-4 人。套型分析选择案例D1 核心家庭（养育期）、D2 主干家庭（满巢期）及D3 主干家庭（满巢期），其中案例D2、D3 超过配租人数。两室一厅套型设计多数采用双开间。这类套型中次卧往往面积小且尺寸不合理，会导致使用不便。起居室往往承担起居、就餐、储藏的功能，入户空间都较少设置独立玄关，厨房向外直接采光或朝向走廊间接采光（表8）。

表8 两室一厅典型案例

两室一厅案例D1 为核心家庭（养育期），套型面积较小，为更好利用空间，业主根据需求及房间尺寸全屋定制家具。此套型配置独立的玄关空间，厨房面积不足造成家电外溢，玄关空间放置冰箱。起居室定做三角形电视柜，夫妻与婴儿寝居在主卧，主卧室定做床与柜子相连的榻榻米，并与飘窗相连。次卧放置定制架子床，阻挡了窗户影响了次卧采光通风。

两室一厅案例D2 为主干家庭（满巢期），该户青年夫妇在主卧室就寝。次卧放置上下床，上床放置杂物，下床小孩居住。起居室放置沙发床，供老年夫妇就寝。起居室放置衣柜。阳台面宽及面积较小，放置洗衣机及杂物后空间显得局促。厨房空间小，无法放置冰箱等家用电器。

两室一厅案例D3 为主干家庭（满巢期），该户夫妻与婴儿在主卧就寝，大床紧靠飘窗放置，飘窗上设置婴儿床。次卧放置带储物功能床。女性老人与大女儿在次卧居住。男性老人在起居室沙发就寝。套型设置晾晒阳台与服务阳台，晾晒阳台放置洗衣机及兼具一部分储藏功能；服务阳台放置冰箱。起居室放置钢琴，及折叠餐桌。

此类套型基本能满足核心家庭使用，但难以满足主干家庭需求。调研中发现，由于深圳公共租赁住房申请人大都是为青年人，由于户籍的原因，大多数老年人并未作为共同申请人进行配租，而作为随迁人群照顾年轻人及小孩的生活起居，实际居住人数4～6 人的情况普遍存在。由于受面积的制约，居住人口较多，老年人普遍缺少独立就寝空间。次卧空间普遍较小，有些甚至过小，难以满足就寝与学习功能空间需求。也使得满意度调研中，次卧室成为满意度最差的功能空间。厨房较小，冰箱等电器功能外溢情况较为常见。

4 小结与探讨

本研究通过典型的深圳公共租赁住房入户实态调研，对当前公共租赁住房套型特征，不同套型使用特点及问题进了梳理和归纳。研究显示，公共租赁住房配租人数应与实际居住人数不匹配的现象较为普遍。公共租赁住房住户家庭结构与生活模式多样化。当前公共租赁住房套型较为单一、设计粗糙，对多样化的需求缺乏适应性。

(1) 公共租赁住房配租面积应与实际居住人数、家庭结构进行适配。

在配租面积与户籍及居住证挂钩的申请条件下，实际居住人数超出配租人数的情况较为普遍。这让本来就较小的套型使用起来愈加捉襟见肘。公共租赁住房应按照实际需求进行申请配租，以满足居民实际使用需求。当前公共租赁住房建设以单间、一室一厅，两室一厅为主，三室一厅的建设及配租数量较少。应增大两室一厅、三室一厅的套型供应，满足居民需求。同时优化公共租赁住房换房流程，及时根据居民家庭人口的变化，做出套型的适配。

(2) 公共租赁住房套型布局、面积分配及空间尺寸需要仔细推敲，以应对多样化需求。

当前公共租赁住房设计多采用普通商品住房布局形式，在面积标准的制约下进行整体的缩小。房间面积分配较为随意，房间尺寸缺乏考量。如厨房面积较小，难以摆放冰箱等家用电器等；主卧室放置双人床与衣柜后，两者之间距离过窄，也难以放置婴儿床等。公共租赁住房需要在建筑面积标准内最大限度的满足居民居住需求，套型布局、面积分配及尺寸更需要精细化的考量，以提高功能空间对不同使用需求的适应性（表9）。

表9 不同套型需考虑的家庭结构及功能空间优化建议

①功能空间面积及尺寸需要满足其基本功能需求，避免功能外溢的情况。②在短时间内难以完全实现配租面积与实际居住人数适配的情况下，尽可能多的考虑居室空间居民就寝空间需求：考虑起居室兼做卧室，主卧室婴儿床的放置，次卧室满足双人床/架子床的放置，多功能室用作卧室等功能需求等。③充分考虑居功能空间居民多样使用需求，如主卧室在满足就寝功能同时，尺寸设置应考虑婴儿养育或兼做学习等功能的需求。面积标准的制约下，公共租赁住房套型使用普遍存在功能外溢的情况，如门口放置鞋柜、婴儿车等，公共区域衣物晾晒等。公共租赁住房单体设计时，除套型的适应性设计外，也需考虑公共空间对于住户使用需求。

(3) 增强套型灵活性，以适应居民多样化需求。

增强套型灵活性是满足多样化居民需求的重要途径，而在深圳公共租赁使用中套型灵活性受到一定制约。一方面，当前公共租赁住房设计对灵活使用考虑欠佳，居民难以根据自己需求进行空间的调整；另一方面，公共租赁住房由于非自有产权原因，居民不能擅自进行套型的调整，居住灵活性进一步受限。公共租赁住房在设计上应增强对于套型灵活使用考量，在管理上增加居民对于套型改动的权利，满足居民多样需求。

结语

深圳作为最年轻的特大城市，吸引着无数年轻人在此为之奋斗。作为移民城市的特殊性，其公共租赁住房居民以中青年为主，居住需求有别于其他城市。深圳公共租赁住房快速建设在短时间内提供了大量住房，为中低收入家庭居住环境改善发挥了重大作用。同时，也应看到严格面积标准下较为单一、设计粗犷的套型与居民多样的居住需求之间失配现象。关注于居民对于住房的需求，提高公共租赁住房的设计的适居性，提升居住品质，需要不断探索标准化、小面积套型与多样化需求之间的关系。希望本文的研究成果能够为今后优化公共租赁住房套型设计提供借鉴及参考。

对参与本次调研的本科生及研究生表示感谢！

图、表来源文中所有图表均由作者绘制。