房屋装饰装修残值造价鉴定探析——以具体诉讼案为例

殷 芝

(厦门长实建设有限公司 福建厦门 361006)

0 引言

本文讨论的案例，由《房屋产权归属合约》履约纠纷案情牵涉到房屋装饰装修。法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释规定，签发司法鉴定委托书，要求鉴定人对该案涉房产的装饰装修残值进行鉴定。

1 诉讼案例背景及鉴定概况

1.1 诉讼案例背景

1998年 5 月 ，原告与被告双方签订了一份《房屋产权归属合约》,约定因被告无力偿还原告借款，被告自愿将其坐落于某市郊一幢三层房屋之一层二间房、楼梯间、顶楼阳台及三层全部归属原告所有。合同签订后，原告便入住使用案涉房产。2008年4月，原告将户口迁入案涉房产，满足过户条件。至今原告多次要求被告履行案涉房产的过户义务，被告拒不履行，并多次提起诉讼要求原告返还案涉房产。在此期间，原告多次对案涉房产进行装修，并因使用功能需要，在室外安装简易钢楼梯通往三层。因此，原告向法院提起诉讼，要求被告返还所欠款项，赔偿利息损失，装修损失，并加倍支付迟延履行期间的利息，同时向法院申请对案涉房产的装饰装修残值进行鉴定。

1.2 造价鉴定概况

2021年4月13日，法院司法鉴定委托书，要求鉴定人对该案涉房产的装修残值进行鉴定。

鉴定人采用的鉴定依据、方法、方案及程序如下：

鉴定依据：①司法鉴定委托书；②民事起诉状；③司法鉴定申请书；④询问笔录；⑤装修收据；⑥案涉房产2017年11月份装修前照片；⑦案涉房产产权证；⑧案涉房产现状照片。

鉴定方法：按照《建设工程造价鉴定规范》[1]规定的鉴定方法，根据材料审查结果，依据《建设工程工程量清单计价规范》[2]等计算装饰装修工程造价，采用评估现值的方法进行鉴定。

鉴定方案及程序：接到法院委托，鉴定人员对送达的材料进行审阅、核实、了解受鉴工程的实际情况及委托鉴定要求，制定如下鉴定方案：

(1)调查了解受鉴工程的基本情况，确定受鉴工程的鉴定范围，同时现场明确鉴定原则及评估方法；

(2)由于未提供装修施工图纸及项目清单，故对受鉴工程及其周边进行现场测量，绘制现场勘验图表，记录相关装饰装修工程项目内容、测量相关的数据并拍摄现场照片；

(3)参考《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》[3]及相关信息价，计算受鉴工程重建价格(信息价没有的单价经市场询价后确定)；

(4)采用《房地产估价规范》[4]的评估方法(成本法)，综合考虑受鉴工程的使用时间、新旧程度、完好率、外观现状、保养情况、环境条件等多方面因素，测算受鉴工程装修的折旧率，评估计算受鉴工程装饰装修现有的价值。

现场勘验过程中，双方对室外简易钢楼梯存在争议，故在本次鉴定项目中，将室外简易钢楼梯列为不确定项目，由法院组织原、被告双方质证裁决。

根据规范要求，房屋中可移动部分家具、电器设备，如沙发、窗帘、衣柜、桌椅、台灯、挂壁式空调等不包括在装饰装修现值范围内[1]。

2021年6月4日，出具《房屋装饰装修残值司法鉴定意见书》。

2 被告对鉴定意见书的质证意见与鉴定人的复函要点

2.1 被告对鉴定意见书的质证意见

2021年6月22日 ，被告就《房屋装饰装修残值司法鉴定意见书》提出质证意见。被告认为：

(1)法院委托鉴定事项是“装饰装修残值鉴定”，而鉴定意见书中采用《房地产估价规范》[4]的评估方法(成本法)，综合考虑受鉴对象的使用时间、新旧程度、完好率、外观现状、保养情况、环境条件等多方面因素，测算该房屋装修的折旧率。以评估计算受鉴房屋装饰装修工程剩余的价值，其确定“残值”是以合同解除时，装饰装修的现值为基础，以重置价格求取“现值”的方法不妥，会造成计算残值偏大，有失公允，应以实际装修时的价值为基础来计算残值。

(2)鉴定意见书没有区分装修项目不同的装修时间、使用情况、完好情况进行不同折旧。

2.2 鉴定人对质证意见的复函

2021年 6 月 30 日，鉴定人对被告提出的质证意见进行了书面复函。

(1)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条[5]及法院发出的《司法鉴定委托书》中，均明确本次鉴定内容为“装修残值”。本条司法解释及《司法鉴定委托书》未对“装修残值”的定义进行解释，且造价专业相关的国家规范和要求中也没有“装修残值”的定义。

鉴定人通过查阅最高人民法院发布的相关《司法解释》和编著出版的书刊，以明确“装修残值”的定义。根据人民法院报2009年9月1日(总第4388期)刊登了最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问的相关内容：“残值损失是指在合同解除时，装饰装修的‘剩余价值’，该价值通过装饰装修的造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符……”[6]。

同时，在《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第10页中，对答记者问的内容进行了补充说明：“残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余‘价值’，这一‘价值’的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用[7]。”

鉴定人基于以上依据，认为：“装修残值”是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”。“剩余价值”是指合同解除时装饰装修造价，扣除消耗的装饰装修价值来确定，即合同解除时装饰装修的“现值”。故采用《房地产估价规范》中的成本法[4]确定受鉴房屋装饰装修现值,即将受鉴工程在估价时点上获得全新状况的重置价格乘以(1-折旧率)的方法来求取装饰装修的残值，科学、公正、合规。

(2)《房地产估价规范》第4.4.14条规定：“测算建筑物折旧时，应对估价对象现场观察、判断建筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定折旧额或成新率[4]”。由于受鉴房屋经过多次装修，一层、三层以及顶楼阳台实际装修时间及项目均不同，对某些项目的装修时间，原、被告双方无法形成一致意见，且证据不足，鉴定人结合双方质证资料并通过现场勘验，只能大致按一层室内、楼梯间、顶楼阳台栏杆；三层室内；顶楼阳台地砖；室外钢楼梯分类测算出成新率、折旧率。本次鉴定采用《房地产估价规范》中的年龄——寿命法，其计算公式为：V=C-C×(t/N)=C×(1-t/N) (式中：V=建筑物折旧后价值；C=建筑物重置成本或重建成本；t= 建筑物有效年龄；N=建筑物经济寿命)[4]。

具体折旧情况说明：

(1)确定部分

①一层室内、楼梯间、顶楼阳台钢管栏杆的大部分装修于2018年年初完成，使用至今约3.08年。考虑一般公共装修的经济耐用年限为10～15年，由于受鉴房屋做为民宿使用，装修材质一般，本项用于计算的经济耐用年限取为10年，按使用年限计算的折旧率为3.08÷10×100%=30.8%。通过现场勘查，装修“色泽不鲜、外粉刷少量剥落”，根据(表1)评定标准判定以上装修项目完损程度为“基本完好”、新旧程度为“七成新”[8]。综合考虑确定该项折旧率约为30%。

②三层室内的大部分装修于2017年年末完成，使用至今约3.25年。考虑一般公共装修的经济耐用年限为10～15年。由于受鉴房屋做为民宿使用，装修材质一般，本项用于计算的经济耐用年限为10年。按使用年限计算的折旧率为3.25÷10×100%=32.5%；通过现场勘查，装修“完整、无变型、使用良好、油漆粉刷色泽略旧”，根据(表1)评定标准判定以上装修项目完损程度为“完好”、新旧程度为“八成新”[8]。综合考虑确定该项折旧率约为25%。

③顶楼阳台地砖从质证材料的照片上看，2010年之前就已经铺贴完成了，使用时间10年以上，已接近一般公共装修的经济耐用年限。通过现场勘查，“装修有明显损坏和变形”。根据(表1)评定标准判定，以上装修项目完损程度为“严重损坏”、新旧程度为“三成新”[8]。综合考虑确定该项折旧率约为70%。

(2)不确定部分：室外钢楼梯于2018年年末完成，使用至今约2.33年。室外钢楼梯的经济耐用年限为20～25年，考虑钢楼梯比较简易，且安装在室外，用于计算的经济耐用年限取20年，按使用年限计算的折旧率为2.33÷20×100%=11.6%；通过现场勘查，该钢楼梯“完整、坚固、无变型、使用良好、油漆粉刷色泽略旧”，根据(表1)评定标准判定以上装修项目完损程度为“完好”、新旧程度为“八成新”[8]。综合考虑，确定该项折旧率约为15%。

表1 房屋、构筑物完损等级和成新率参考表[8]

按重置价格、综合考虑折旧率后，装饰装修残值计算如表2所示。

表2 装饰装修残值鉴定汇总表 元

3 结语

本文案例中原、被告双方在《房屋产权归属合约》履约纠纷中，牵涉到房屋装饰装修残值鉴定，无相应的技术规范标准和案例参照，鉴定人参照租赁合同纠纷案件司法解释进行鉴定，有一定借鉴意义。在装饰装修残值鉴定中，通过受鉴工程重置“价格”来确定“装修残值”，在折旧率计算时，依据《房地产估价规范》，结合现场勘查受鉴工程的新旧程度、完好率、外观现状及使用年限等情况综合评定确定折旧率。以上方法有望给同行类似鉴定工作提供一些参考，以期与同行共同探索更科学、更专业、更合规的思路和方法，补充现行技术规范在装饰装修残值鉴定方面的空白，以扭转鉴定人无专业技术标准指导鉴定工作的被动局面。