城镇化对房地产价格的影响探究

□胡小虎，席鹏飞，方佳丽

（武汉纺织大学 湖北 武汉 430000）

城镇化对经济增长的推动作用十分明显，成为我国经济快速转型的新动力，也成为扩大内需的重要推动力。改革开以来，我国城市空间扩大了2～3 倍，但是仍然无法满足新一代城镇居民的需求。在城镇化进程中，城市规模发生变化，房地产市场也随之发生变化。城镇化水平与房地产价格呈正相关关系，城镇化水平越高，房地产价格也越高[1]。恩格斯指出，城镇化导致的人口流入造成房地产短缺，住房供给不足，房租价格大幅提升。国内很多学者认为城镇化是推动房地产价格上涨的重要原因，但存在空间差异性，城镇化对东部地区房地产价格的影响最大，中部次之，西部地区最小；大城市城镇化对房地产价格的影响不显著，中小城市城镇化与房地产价格相互作用。

1 城镇化的界定

城镇化是一个内涵丰富的概念，不但表现在经济方面，也是资源不断向城市集中的过程，涉及经济、人口、产业、社会保障等方方面面，因此需要对城镇化的构成要素进行细化分类。根据其对房地产价格的影响，将新型城镇化分为人口城镇化、经济城镇化、空间城镇化、社会生活城镇化4 种。

1.1 经济城镇化

随着城镇化的发展，一个区域的资源必然向中心城市集中，因此城市经济的发展水平必然提高，由此带来更多内需，从而带动周边区域经济发展，进而形成一种良性循环。经济城镇化主要反映了城镇在建设过程中经济建设水平的发展状况，主要包括该地区在一定地理区域内汇集和生产方式逐步趋向于城镇经济特征的过程。

1.2 人口城镇化

人口城镇化主要指农村人口向城镇转移、流动的过程。具体来说，随着我国户籍制度放开，一部分农村户籍的劳动力在满足条件后，将户籍改为城镇居民，并在城市稳定发展，从而使城市户籍或者常住人口数量逐渐增加，新增人口占比不断提高[2]。

1.3 空间城镇化

空间城镇化主要指城镇化建设过程中，相关城市空间和城市面积扩大。主要指农村土地逐渐被分割、占用，用于新城区的建设，以满足城市发展的过程。

1.4 社会生活城镇化

社会生活城镇化主要指新增城镇人口在城镇化进程中对于新生活方式的适应情况。由于城镇新增人口在进入城市生活后，生活习惯、生活观念、收入水平、居住条件等都发生了一定转变，所以城镇新增人口对新环境的适应情况也在一定程度上反映了城镇化进程的质量。社会对于新增人口在教育、医疗、卫生、生活补助等方面的社会保障能否达到相应的要求，也是反映新型城镇化质量的重要指标。

2 城镇化对房地产价格影响的传导机制

伴随着城镇化的快速推进，我国房地产价格也迅速上升。根据国家统计数据显示，2000—2021年，全国平均房地产价格从2 000 元/m2上涨到10 000 元/m2，房地产价格持续上涨在很大程度上影响了国民经济的发展。现行经济体制下，大部分人买房都是采用“首付+贷款”的模式，这又加深了国家调控房地产价格的难度，更是在一定程度上造成房地产价格不会下跌的预期，房地产价格上涨已经成为一个关系民生福祉的问题。要解决房地产价格上涨的问题，就要明晰房地产价格上涨背后的原理，从4 个角度出发，探究城镇化对房地产价格的影响。

2.1 经济城镇化对房地产价格的影响

研究表明，城镇化是促进经济发展的重要动力。从需求方面看，经济城镇化对房地产价格产生影响，首先，体现在提高居民收入水平上。根据流动性偏好理论，居民收入提高，消费水平和投资性动机随之提高。随着城镇化进程的加快，将会进一步提升居民的可支配收入及银行存款。人们随着银行储蓄量上升，在居住方面的生活需求也会进一步提高。因此居民收入和房地产价格之间存在一定内在联系。其次，居民储蓄的提升也会使居民考虑如何使自己生活之外的多余资金能够保值。目前我国金融产品并不丰富，投资渠道的选择性不多，房产投资由于土地稀缺，风险较小，自2000年以来房地产价格稳步上升等因素，房地产市场成为高收入群体的主要投资渠道，因而引起房地产投资性需求的增加。从供给方面看，城镇化进程将促使生产要素聚集，房地产供给增加。随着城镇化的稳步推进，城市二三产业比重增加，农村转移人口主要从事一些技术含量较低的劳动密集型行业，而与房地产相关的建造业往往会占据相当大的比重，城市的房地产相关企业可以获得快速发展，房地产供给能量提高。因此，经济城镇化会对房地产市场的供给和需求带来显著的影响[3]。

2.2 人口城镇化对房地产价格的影响

人口向城镇转移是城镇化过程的典型结果，这种转移不仅是城市人口规模的增加，城镇人口密度也随之增长。在这个过程中，城镇化带来的城镇人口数量上升将会直接影响城市房地产市场的需求。首先，人口城镇化对房地产价格的影响体现在房地产刚性需求的增加方面。由于传统观念影响，居民由农村转入城镇后，买房成为必然要解决的问题之一，新增的城镇人口需要相应量的住房，这一部分需求属于刚性需求。其次，户籍制度也在一定程度上增强了房地产需求的拉动效应。现行的城乡二元户籍制度下，为了获得和城市居民同等的医疗、养老、教育等公共服务，人们会采取在城市购买住房的方式获得城市户籍，进一步提高房地产的需求。因此，城镇化本身会通过城市人口数量的增加及城市规划升级来提高房地产消费性需求，从而增加房地产的总需求量。

2.3 空间城镇化对房地产价格的影响

城镇化是城市扩张的一个过程，在城镇化进程中，一部分农业用地被转变为非农用地，即空间城镇化在一定程度上会扩大城市的建设空间，随之而来的是对房地产市场供给的增加。政府通过征地等方式扩大城市外延，其中一部分用来作为房地产开发，促进了房地产供给量的提高。但是由于土地资源的不可再生性，土地供应短期内供给无弹性和长期内供应不足，这是造成高房价的原因之一。

此外，城镇化推进过程中，城市建设质量也在不断提高，城市空间形态优化升级，生活配套基础设施不断完善，也会刺激房地产需求量增加，引起房地产价格上涨[4]。

2.4 社会生活城镇化对房地产价格的影响

新型城镇化不仅是人口数量的城镇化，更体现在城镇生活质量的提高，如何保障大量城市“新居民”能够享受到社会资源与经济发展带来的福利是一个重要问题，包括医疗、养老、教育、公共基础设施等诸多方面。这些方面也会对房地产价格带来影响，这也是我国房地产价格区域化明显的重要原因。不同城市之间对人口的吸引力是不同的，城镇化水平越高的城市，对人口的吸引力越大，越多的人口流入又能带动当地各个行业的发展，城镇化水平更加完善，形成一个良性循环。在此过程中，房地产需求也会进一步拉升，房地产价格也随之升高。因此，良好的城市生态环境对房地产市场也存在一定的影响。

3 政策建议

城镇化是国家经济发展的必经之路，西方发达国家的城镇化率达到80%以上，截至2020年我国城镇化率为60%，预计到2030年我国的城镇化率将达到75%。城镇化是一个必然的过程，但是房地产价格上涨是一个必然要解决的问题，不能让房地产价格过快上涨成为经济发展的阻力。

3.1 增加城镇住房供给，改变房地产市场供需不平衡

从短期来看，增加城镇房地产市场的供给并不能达到满足所有移居城市的新增人口的要求，即不能使房地产价格下降。但是，从长期来说，增加房地产市场供给仍然是一条有效途径，只有改变房地产市场的供需关系，才能解决房地产价格持续上涨的问题。从中长期来说，政府可以加快保障房、公租房的建设，在一定程度上缓解新增城镇人口的住房压力。同时，还应该加大城市棚户区的改造力度，在有限的时间、空间内最大程度地提高住房供给。

3.2 提高房产税

增加房产税也是缓解城市房地产价格畸高的措施之一。我国房地产价格始终居高不下的原因之一就是“炒房团”的存在。部分城市高收入阶层将手中闲余资金投入楼市，以期未来房地产价格上涨带来收益。提高房产税可以减少房地产投资的收益，打击“炒房团”的积极性，调整房地产市场的供需失衡。

3.3 加快城乡一体化建设，改变城乡二元格局

新型城镇化强调城乡统筹，以人为本，并不是为了建设城镇而抛弃农村。如今，城镇化建设稳步推进，农村建设也应当加大力度，改善农民生活条件，完善农村基础设施建设，打破二元结构，推动城乡一体化建设。我国一线城市发展迅速，生活消费水平快速提升，但是三四线小城市的发展与周围农村区域仍然联系紧密。加快推进城乡一体化建设，缩小城乡之间的生活差距，也有助于缓解城市住房压力，改变城市房地产市场价格上涨的趋势。