闲置宅基地“蝶变”展新颜

本刊记者 陈 娜 通讯员 陈玉杰

青顶白墙的二层小楼在蓝天的映照下显出一种静意，走进位于浙江省德清县莫干山镇劳岭村的“塔莎杜朵”民宿，业主周云云笑着对记者讲述了她家老宅新生的历程。“房子有了证，还可以贷款，开民宿更加有底气了。”她给记者展示了自家的不动产权证，这是德清县不动产登记中心颁发的首批宅基地“三权分置”证书，证书上权利人、用途等写得一清二楚，她还以此获得银行的100万贷款授权。借德清县2015年、2020年连续列入全国农村宅基地制度改革试点的东风，莫干山镇积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，通过鼓励盘活利用闲置农家院，让村民搭上了市场经济发展快车，让集体经济焕发了新活力，乡村人气越来越旺。

明确宅基地资格权，规范用地建房格局

在庙前村干庙坞，走过陡峭的小径，掩映在山间隐约可见的就是民宿“客堂间”，这是莫干山镇民宿的典型模样。由于民宿兴起较早，这里的宅基地使用权与农房使用权在民间很早就有了适度放活流转，农民一次性拿到20年的农房租金，20年后房屋产权仍旧归农民所有，保障了农民权益，闲置的宅基地也开始“活”了起来。2013年，以农村集体产权制度改革确认的社员资格为基础，莫干山镇按照出生地、股份等情况将村民分为股东社员、股东非社员、非股东社员三类，把社员纳入享有宅基地资格权的主要人群。同时，在实现宅基地使用权颁证的基础上，全面推开房屋所有权证登记颁证工作，农民拿到了两张证，并实现了抵押融资功能。2013年，浙江省全面开展“三改一拆”专项行动，全县累计清理“一户多宅”5549户。考虑到一些被清理的“一户多宅”已建有高品质农房，拆后无法得到有效利用，德清县出台《关于农村宅基地管理若干问题的处置意见（暂行）》，明确了宅基地分户条件，通过自愿调剂、有偿收回等途径，清理出的“一户多宅”可用于保障无房户、危房户居住或收归集体。

“不拆的话违反政策，但拆了又可惜。”据莫干山镇庙前村支部委员徐峰介绍。最终，经过村民代表会议表决，在县里相关部门的指导下，农房与宅基地得以规范流转，村民也获得了相应补偿。为保证整体风貌，莫干山镇结合“多规合一”试点成果，全面开展村土地利用规划的编制与实施，合理保障村庄建设用地规模空间，结合山区地形特点，引导农民建房“小集聚、大分散”，促进农村建房合理布局和节约集约用地。还在县里最先推出了建房图集模板供村民参考。

“三权分置”让经营者安心、农户放心

莫干山镇民宿刚刚兴起时，外来经营者和农户往往私下签订简单的租赁协议，形成一定规模后就容易出现合同违约等问题，因为双方签订的合同缺乏法律政策保障。经营者想要追加投资但担心权益不能得到保障，农户也对自己的宅基地权益不放心。“当时镇里每个村都成立了红管家服务队，在服务游客的同时也帮助解决这类纠纷。”莫干山镇副镇长夏叡介绍，直到出台了“三权分置”的宅基地管理办法，拿到了红彤彤的不动产证，“双方的心里才都算踏实。”

除了外来经营者，改革政策也吸引了本地青年返乡创业。2014年，在外开饭店的沈蒋荣返回仙潭村开办民宿“莫梵”。“当时村里大部分还都是一日游农家乐和低价住宿，”沈蒋荣对记者说，“同样的环境，邻村的住宿一晚几百上千还爆满，我们只要一百多却没啥客人。”他经过调研观察发现，短视的经营理念是产生差距的根本原因。此后他不仅翻新了自家的木制老宅，还流转了村里的一户宅基地，打造了配有泳池、透明小船等网红单品的精品民宿，开发出砍竹、竹筒饭等一系列体验项目，一年时间就回了一半成本。他还牵头成立返乡创业协会，带动了村里不少农家乐转型升级。2019年，乐于分享经验的他被选为村党支部书记。

不仅是经营民宿的外来户致了富，闲置宅基地的流转也让本地农户有了一笔启动资金。劳岭村村民康如忠原本靠开拖拉机谋生，当把自家宅基地租出去获得几十万收入后，他承包了村里的废弃茶厂和90亩茶地，一家人都把精力放在经营上。如今，康如忠不仅多次在德清县举办的“莫干黄芽”茶王赛中获胜，还改造了炒茶的车间作为特色民宿，吸引了不少游客。

成规模的民宿聚集催生了产业链条的延伸发展。工作日的上午9点，走进位于五四村的木芽乡村青年创客空间，不时有员工“刷脸”打卡，开始在这里一天的工作。据介绍，这里原本是五四村的集体房屋，现在已经成为民宿产业链上下游小微企业的孵化创业园，提供开民宿需要的所有注册、经营、财务等一系列服务和相关产品。“因为想把自家民宿提高到五星级标准，所以就来了这里学习。”今年42岁的民宿业主王绣华来自重庆，她介绍，总共6天的培训已过半，收获很多，“包括物品的摆放都大有学问。”

红黄绿三色预警机制管住农房“长高”“长胖”

在每一户翻建住房的围挡上，都贴有施工告示牌及二维码，手机扫描后即显示建房情况，群众随时可以监督。今年3月，莫干山镇出台了浙江省首个镇级农村宅基地审批和建房管理工作实施细则，农户建房的整个过程形成了全闭环管理。夏叡介绍，自建房审批权从县里下放到镇里后，镇里就成立了以镇长为组长的农村建房领导小组。“一个窗口收齐材料后，采取内部联审联动，一户一户‘过会’，必须用PPT展示介绍，尤其是卫生间、厨房等附属配套设施位置必须明确，最终形成会议纪要。”夏叡对记者详细讲解了建房审批流程。据了解，对于一些民宿比例过高的村，莫干山镇根据环境承载力，实行总量控制，规定了3个村不再新增民宿，鼓励内部盘活、提档升级，促进产业升级改造提升。

为管住农房“长高”“长胖”，莫干山镇建立了红黄绿三色预警管理机制，镇三改一拆办、国土防控队要定期到施工现场进行查验。在农村宅基地管理图上，不同的颜色标注不同的风险。红色（风险）标识为重大风险隐患行为的建房户，是指存在未批先建、未按照审批要求建设、未按照农房设计方案建设、未按照施工合同相关约定建设、未施行截污纳管、违规圈占农用地尤其是耕地建设围墙等问题；黄色（预警）标识为可以及时整改的建房户，是指未执行挂牌施工及围挡施工制度、建设环境脏乱差、部分污水没有纳管等问题；绿色（规范）标识为各方面均符合建房相关要求的建房户。针对不同颜色落实不同的管理措施。“我们正在商议接入数字乡村一张图平台的细节，以后情况变动随时显示。”夏叡对记者说。

闲置宅基地的盘活也要注意环境保护。因临近河口水库和老虎潭水库两个“大水缸”，莫干山镇对农村建房审批实行截污纳管一票否决制。新建、改（扩）建的农村建房在设计图纸中必须明确化粪池位置和污水管网走向，生活污水在有条件接入的情况下必须全部接入市政管网，实施雨污分流。如今，莫干山镇所有村都实现了道路硬化，铺设了自来水和污水管网，实行严格的垃圾分类。

行驶在山间蜿蜒的柏油路上，偶尔能看到几栋农房，感受风吹过茂密的竹林，思绪也跟着慢了下来。凭借好风景，原来荒废的农家小院变身为特色景点，不仅让农户和经营者实现共赢，也为城市浮躁的心灵提供了安歇之处。