农村宅基地使用权抵押融资分析

梁 颖

（河北经贸大学，河北 石家庄 050000）

“很多发展中国家的居民拥有数量庞大的房屋和土地等财产，但因为缺乏正式的产权证明，导致“沉睡”的财产缺乏融资能力，难以转化为具有流动性的资本。”[1]

1 农村宅基地抵押融资的现状

农村宅基地的抵押融资一直是学术界争论的话题，根据我国现行法律的相关规定，农村宅基地使用权不得抵押，其主要的目的在于使农民的住房问题得到保障，[2]但对于农民来说，固有资产的不能流转使经济发展因不能得到资金的支持而陷入一种停滞不前的状态。

作为一种用益物权，农村宅基地使用权被法律赋予了严格的限制。比如，对于使用权主体的限制，农村宅基地使用权人一般情况下必须是农村集体经济组织成员，城镇居民无法获得宅基地；对于获得农村宅基地使用权的程序的严格法定化，农村宅基地的使用权必须严格经过法定程序并在集体经济组织的审核和乡镇政府的审批之下获得，并且不得抵押和转卖给村集体之外的其他人；对于物权的限制，农村宅基地使用权人只能建造居住房屋及其附属设施并且在流转方面受到严格限制，处分权更是少之又少。

现如今，国家为实现全面的小康社会高度重视农村的经济发展和生活现状，在农村的建设方面也是大量投资，但即便如此农户依然存在着获得足额贷款难的情况。其关键的原因在于农村宅基地、房屋等财产固化，流通难和抵押难。随着社会的发展、文化的进步，人们的法律意识逐渐增强，尤其是在融资市场上，大额贷款或者是资金周转都需要有担保,这对于农村来说绝对是一个难题。根据宅基地的性质和特点来说，农村的宅基地和农业用地是为了解决农民社会保障问题，所以农民对于农地或者宅基地都只是占有使用的权利而没有处分的权利，并且农村宅基地和农业用地的所有权属于集体经济组织。

2 农村宅基地使用权抵押融资必要性分析

根据以上对于农村宅基地抵押融资的现状分析，如果实行农村宅基地使用权的抵押融资必然会面临许多困难和挑战，缺乏理性规划就有可能面临社会动荡、农民生活水平恶化、社会不和谐的局面。因此，是否有必要实行农村宅基地使用权的抵押融资就成为社会发展过程中必须要面临的问题。

首先，宅基地作为不动产存在着占有、使用、收益、处分等各项权利，但由于宅基地的特殊性，使宅基地在一开始就处于所有权和使用权分离的状态，然而国家对于房地一体原则的限制使农村宅基地使用权这种不动产财产权益在抵押融资方面存在着诸多矛盾。现如今，随着人们法律意识的增强，法学观念的人性化，物权的理念正从以所有权为中心向以使用权为中心转变，物尽其用，最大限度得发挥物的效用。[3]因此，对于农村宅基地集体所有制性质不变的情况下也应充分地发挥宅基地的财产价值。

其次，随着社会现代化的发展和人均日益增长的物质文化需求以及为了实现全面小康社会的盛况，国家对于农村社会保障和经济文化等方面的关注和支持仍然达不到农村快速发展的效果，其关键问题在于农村的资金流转方面就需要加大解决力度。因此，农村宅基地使用权的收益和处分权有待放宽，从而拓宽农村的融资渠道，盘活农村存在的财产权益固化的局面，顺应现代农村现代化发展的趋势。

然后，国家对于发展农村经济、改善农民生活状况持续投资巨大，然而农村的发展仍然存在很大的资金缺口，同时在现如今大众法律意识的增强，融资市场对于高额的融资都需要较大财产价值的动产、不动产、权利等作为担保。而农村宅基地作为大多数农民最大的不动产财产权益，如果只是限制在对宅基地的占有和使用的层面必然会导致农民贷款难、融资难的一系列问题，阻碍了农村经济发展。合理的农村宅基地使用权的抵押融资不仅能盘活这些高财产价值的不动产权益和价值，同时在这个过程的实施中会有许多的外来资金向内引进，壮大了农民的财产收入和物质保障。

总的来说，国家整体规划需要农村快速的有质量的发展；农民的日益增长的物质文化需求需要农村快速的有质量的发展；社会的和谐和稳定也需要农村快速的有质量的发展。所以，拓宽农村融资渠道、盘活固化的不动产财产权益、放宽农村宅基地使用权的抵押融资等资金流转方式符合社会发展的趋势，也是一条有效的致富途径。

3 农村宅基地使用权抵押融资的试点实践分析

现如今，我国把工作重心放在了农村的建设和发展上，不仅提供了巨额资金支持，同时也出台了一系列的相关的政策和地方性法规，实行了多种完善办法。针对现如今农村存在大量空置房，国家通过开展试点工作慢慢地积累和总结了相应的经验，一步步地完善和借鉴宅基地使用权抵押融资的制度。2015年之后，全国已经达到了59个以上的试点工作。

首先，河南试点试验区，提到农业大省就一定有河南，作为全国的农业核心区，国家对几处县级市开设了试点工作，其中包括安阳和长葛，通过以国家金融机构为主要融资方的方式，同时借鉴其他试点经验，对抵押的主体和程序的限制、限制贷款用途，设立农村宅基地使用权的登记制度，从登记对抗制度转向登记确权制度。同时政府介入农村宅基地使用权抵押融资，通过政府的风险补助来减轻双方承担的风险从而引进更多的融资方参与农村土地的抵押融资，也为更多的农民提供保障、鼓励农民安全有效地引进资金，实现资金流转。[4]

其次，成都试点试验区，成都试点试验区在重庆试点试验区的工作实施之上有了进一步的完善和补充，在重庆试点试验区要求和程序的规定之上，在价值评估标准不统一、评估专业性普遍不强的情况下，通过民事法律规定中平等主体意思自治的原则，规定关于抵押物的价值评估由贷款人和发放贷款人之间商量决定，同时除了告知发放贷款方贷款用途外，抵押权人也有权随时了解贷款人的贷款用途活动，对于虚假行为及时终止贷款协议。政府作为最后保障，设立了“风险防控”资金机构来处置未被拍卖变卖的不动产的用益物权。这样的实践措施在一定程度上降低了融资市场承担的风险，有利于融资机构积极地参与到农村宅基地使用权抵押融资的活动之中。

总的来说，我国关于农村宅基地使用权抵押融资的试点工作进行的范围很广，并且大部分的实施都有不错的收获，以上两点试点工作只是个例。从这些试点工作的进行中我们可以看到，农村宅基地使用权的抵押融资激活了农村不动产的财产价值，为农村引进了大量的流动资金，推动了农村的经济发展。

4 农村宅基地使用权抵押融资存在的问题

现如今，农村宅基地使用权通过政策支持、地方性法规的规定以及试点工作的实践等，在逐步得完善农村宅基地使用权抵押融资，但是即便如此，农村宅基地使用权的抵押融资仍然存在着除了一些问题。

在农村参与不动产的抵押融资的过程中存在的一些阻碍完善相关立法的问题。比如，国家在制定相关政策的时候有意得偏向农民，保障农民在抵押融资的时候不过分处于弱势地位，国家对于仅有一处农村住房的农户，如果在抵押融资过程中，贷款人到期未能偿还债务，则金融市场不能把该农户作为担保的宅基地变卖或者拍卖。这一维护农民权益的政策，看似是在保护农民的社会保障和居住生活，其实这种政策必然会使融资市场面对可能对自身造成巨大损失的“假抵押”不敢接受，从而导致这种农户依然处于融资难的局面。

其次，在国家进行试点实验的过程中，针对上面问题做出了以政府来为农户贷款无力偿还时承担大部分甚至是无限连带的责任的风险分担对策。但是就市场的潜规则来看，政府过分得参与市场必然会引起市场失控、失去平衡的市场规则。

然后，融资市场对于农户的农村宅基地使用权的抵押融资开放的窗口很少。著名学者曾庆芬说过：“农村信用社是农村信贷市场的主力军，其发放的农业贷款和农户贷款占整个国家农业贷款和农户贷款的70%以上。”{5}这种局面的形成在很大的程度上说明了关于农村宅基地使用权的抵押融资，很多融资机构是不愿意参与的。所以，在不更正法律和政策的情况下即使放开了农户对农村宅基地使用权的抵押融资，仍然是农户不动产的财产价值固有化，金融市场的消极应对。

5 结语

农村宅基地使用权的抵押融资是唤醒农村大量固定化的不动产财产价值，是满足农民日益增长的物质需求和推动农村经济发展的重要途径。本文对农村宅基地使用权抵押融资的现状进行分析，首先从宅基地使用权的抵押融资的理论概述、宅基地使用权抵押融资的必要性阐述了农村宅基地使用权抵押融资是解决农村大量财产价值固定化问题，同时处于对农村实现快速发展的需要、农民日益增长的物质文化的需要等的考虑，突出农村宅基地使用权抵押融资的重要性。然而，由于种种原因，农村宅基地使用权抵押融资通过试点试验区的实践逐渐地暴漏了很多的问题，导致农村宅基地使用权抵押融资在实施的过程中阻碍重重。