房地产行业 财务分析存在的问题及对策探讨

王文

（青岛鑫源置业集团有限公司，山东 青岛 266106）

一、引言

财务报表分析是以企业基本活动为对象，运用一系列的财务报表数据，对企业的财务状况、经营成果以及现金流量进行全面分析，其目的是认识企业活动的特点，充分的了解企业当前实际资产营运情况，了解资金周转情况和分布情况。同时，借助财务报表分析，还能够明确企业的盈利情况，明确企业的盈利水平、利润目标落实情况等。评价其业绩，发现其问题，为企业管理者、决策者提供客观的数据。

2020年国家相关部门出台了“三道红线”，该项政策将于2021年1月1日起在全行业全面推行。此项规定对房地产经营提出了更高的要求，目前我国很多房地产企业经营过程中都面临着资金上的问题，这些问题给企业经营带来了巨大的挑战。想要解决这些问题，就一定要从公司的财务状况分析入手，而分析企业财务状况最直接、最有效的方法就是要分析公司的财务报表。做好财务的分析工作，不仅可以总结公司上一阶段收益情况，而且可以在下一阶段企业发展中有效规避不必要风险。

二、房地产行业财务分析方法及其具体应用

一般来说，财务报表分析需要使用的基本方法有以下两种。

（一）比较分析法

比较分析法是指通过两个可比数据或者是两个以上的相关可比数据进行对比，以此来分析、判断企业的生产经营财务状况以及经营成果的变化情况，从而发现差异或趋势的一种财务报表的分析方法。比较分析法主要分为结构分析法和结构分析法，下面对这两种分析方法做详细的阐述。

1．结构分析法

结构分析法是将企业财务报表中的关键指标中各项目所占比重进行分析，帮助报表使用者从总体上把握公司内部各项报表项目的比重是否合理。

通常结构分析法通过资产负债表的结构分析、利润表的结构分析以及现金流金流量表的结构分析，这三个方面进行。

资产负债表的结构分析有助于报表使用者判断企业资产负债表的结构是否健康合理。一个企业想要获得长期稳健发展，就必须优化企业的资产、负债的结构，保持资本结构与企业发展目标相匹配，首先企业要一个既能保证企业正常的生产经营，又能在不增加企业财务风险水平的资产水平。再者，企业需要从提高生产经营投资回报率的角度，基于本企业与本企业的历史水平以及同行业的基准水平，以此为基础做出合理的判断。在负债结构方面，需要重点关注负债的到期结构，确定合理的负债结构，并且保持充足的现金安全边际量。企业也应对长期、短期的负债资本成本及风险进行考量权衡，确定各种负债方式的合理比例。

利润报表的结构分析通常是以营业收入总金额作为基数，计算表中各项目相对于营业收入的百分比，可以了解企业销售利润率及各项费用占比情况，以此来判断企业盈利状况。

现金流量表结构的分析，主要包括分析现金流量表中的经营活动现金流量、筹资活动现金流量、筹资活动现金流量占全部现金流量的百分比，来了解企业现金流量的来源、用途，以及对企业的未来现金流量的影响。

2．趋势分析法

趋势分析法是通过对财务报表中有关指标的各期相对于基期的变化趋势，按照时间为序列进行对比的一种分析方法，将两期或者连续多期的相同指标进行定基对比或者环比对比，得出相关数据的增减变动方向、数额的变动幅度，以揭示企业的财务情况、经营情况和现金流量变化的趋势。

按照分析对象进行分类来看，趋势分析法可以只针对财务报表某些重点的变动趋势进行分析，也可以针对有关财务报表的结构百分比、财务比率等进行趋势分析，还可以对企业的偿债能力、盈利能力和企业的综合财务状况的变动趋势进行分析。

从分析对比的期间来看，财务报表的趋势分析法可以分为定基分析方法和环比分析方法。定基分析方法是指选取某个固定的期间作为基期，用其余各期间的数据与基期进行比较，通过计算得出以基期数据为基础的各个期间的趋势百分比，这样就能够清晰地反映出各个期间的数据相比基期发生的变动。环比分析方法是将相邻两个年度的财务报表的数据进行比较，进行计算得出两者趋势的百分比，这种方法是以前一期作为计算基础，因此更能明确说明企业的发展变化速度。这两种分析方法有各自的侧重点。

通过财务报表的趋势分析法，可以分析现在，也可以展望未来。通过将财务报表的历史数据以及本期财务数据，评价企业的经营业绩等情况，以此来确定企业的发展趋势；通过历史数据的变化规律，并以此为基础，以此来预计下期财务报表项目，从而预测企业未来各方面的发展情况。

（二） 因素分析法

因素分析法是财务报表分析中常用的一种分析方法，首先将财务指标中的重要驱动因素找出，并将各个驱动因素进行关联， 然后从数量上以及金额上计算各个因素对该指标影响程度一种方法。日常工作中主要应用的因素分析法有两种：一种是连环替代方法，一种是差额分析方法。连环替代方法是将指标中的构成因素进行分拆，并将各个因素按照顺序进行排列，设定财务指标中其中一个因素变化，其他因素不变，依次按照顺序将各个因素的实际值替代标准数值，通过这种方式，测算得出各个因素的变动对所分析的财务指标的影响。差额分析方法是连环替代法的简约方法，这种方法是直接利用财务指标中所有因素的实际值与标准数值或者计划数值之间的差额，通过这种计算方式来计算确定各因素对所分析指标的影响值。运用差额分析法时需要注意：差额分析法只能应用于各因素之间连乘或连除的指标当中，差额分析法不适用于各个因素通过“加、减”方式形成的指标。通过因素分析方法与财务相关的比率指标相结合，可以分析出来财务比率的各个构成因素对于此项指标比率的影响程度。在财务报表分析中通过因素分析方法的应用，可以对所研究分析的财务指标做进一步的内部结构分析，对影响或者决定指标的因素以及影响程度做出测定和评价，进而对财务指标做出更深层次的分析。

三、房地产行业财务分析方法的案例分析

（一）偿债能力的分析

按照企业需要偿还债务时间的长短，可以将企业的债务分为短期偿债能力和长期偿债能力。分析企业短期偿债能力的财务指标有营业资本、流动比率、速度比率、现金流量比率；分析企业长期偿债能力的指标有 资产负债率、产权比率、利息保障倍数等。近几年，房地产企业靠高杠杆支撑获得了高速发展。近期国家有关部门对房地产企业提出的三条红线规定：扣除预收款后的资产负债率必须不得大于70%；净负债率必须小于等于100%；现金流动负债比必须大于等于1倍。同时，监管部门会将房地产企业分为四档进行管理：如果上述三项指标全部超标，那么企业的有息负债金额就不得增加；如果指标中两项超标，那么有息负债的规模年增速不得超过5%；如果只有一项超过标准，有息负债规模年增速可放宽至10%；如果全部指标都符合要求，那么有息负债规模年增速就可以放宽至15%。这就要求企业得不断调整债资比，做到扣除预收款后的资产负债率小于70%、净负债比率小于100%、现金流动负债比大于1倍，努力降杠杆、降负债、回流现金，增强企业的偿债能力，预防系统性金融风险，达到国家规定的要求。

（二）营运能力的分析

运营能力能够反映出企业经营过程中运营资产的效率与效益。房地产企业中衡量营运能力的关键指标有资产周转率、存货周转率、总资产周转率等财务指标，对这些指标的分析能够明晰企业投入产出水平以及销售收回的能力，同时能够反映企业的经营绩效，是评价企业运营能力的综合性指标。同时，运营能力也可以作为经营战略的考量，企业是选择高周转低利润还是高利润低周转的经营策略。房地产行业更加注重存货周转率，通过加快施工进度、加快存货周转率，提高企业的运用能力。

（三）盈利能力的分析

企业的盈利能力与企业所有的利益相关者都有着联系，它反映了企业的经营情况以及获利能力。衡量企业盈利能力的指标有毛利率、资产收益率、净资产收益率。毛利是指收入与收入对应的成本之间的差额，毛利率是指收入较直接成本增值部分的差额占收入的比率。资产收益率，是指净利润比平均的资产总额，体现了投入资产实现相关报酬的效果，资产收益率通过与毛利率指标相比，可发现经营过程中期间费用的高低，也可以可反映企业综合经营管理水平的高低。净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，这个指标是杜邦财务分析体系中的核心指标，它包括了企业的运营情况以及财务杠杆的贡献率。该指标体现了自有资本获得净收益的能力，反映了企业运用自有资本的经济效率，指标值越高，说明投资带来的收益越高。所以，房地产企业更要加强自有资金的使用效率，增加企业的收益率。

四、结束语

在房地产市场日益成熟、竞争逐步激烈的大环境下，房地产企业的财务报表分析通过建立在传统财务分析的基础上，成了提升企业核心竞争力的重要方式，为了提升企业经营效率，为推动公司高质量增长提供更有利的数据支持。同时通过财务报表分析得出的数据提供给报表使用者，能帮助企业尽早规避企业发展的风险，更好地促进企业的良性、长远发展。