首例“居住权”案的启示：房子归你，但你住不了！

※文/李德勇

2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。

2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。

2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财产。

2016年11月，法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生未曾打扰。

2021年1月1日，《民法典》正式实施，物权编新增了居住权相关规定。居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。今年初，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他连忙拿着判决书来到法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

3月3日，法院执行人员来到区政务服务中心，在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书，请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。

8日下午，代理律师陪同李先生拿着身份证明和法院的执行裁定书等材料，到区不动产登记窗口申请居住权登记。目前，该居住权登记已按规定办理完毕。

法官提醒，居民个人购房时也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

延伸阅读

居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。其除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，在设立和使用中还存在诸多额外的限制。因此，正确理解“居住权”的内涵和外延，准确把握其特色，对于恰如其分地发挥此种新增用益物权的作用，妥善解决百姓日常生活中可能遇到的难题，非常具有必要性。

让我们通过三个日常生活事例，看看居住权究竟如何帮助我们解决生活中的难题。

情景一

甲老太太在老伴儿去世之后一直独自生活。近年来，其日感年迈，一方面想把现居住的房屋在生前就过户给子女，以减少遗产税等支出，也让子女安心照顾其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋过户之后对其不孝，让其住无所居，无所依靠。

在《民法典》出台之前，甲老太太的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。其虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女，但其在过户之后即丧失了房屋所有权，此后子女如若再将房屋出售，必然影响老太太在此房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。

在《民法典》出台之后，甲老太太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。甲老太太可以与子女签订设立居住权的合同，约定在甲老太太将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。在甲老太太将房屋所有权过户给子女的同时，子女亦应对于该合同设立的居住权为甲老太太办理居住权设立登记。由此既可以满足父母意欲在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。在居住权设立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通过行使居住权的物权保护属性，排除不孝子女对于父母正常占有使用房屋的居住权的妨害，亦可以防止不孝子女将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。

情景二

小乙和小丙在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后二人感情破裂意欲离婚，双方协议约定，由男方小乙享有全部的房屋所有权，并由男方小乙补偿房屋折价款100万元给女方小丙。不过女方小丙担心其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其补偿相应款项，故双方还约定在男方小乙全额支付补偿款之前，女方小丙有权在该房屋内居住。

在《民法典》出台之前，此种约定虽然可以在一定程度上促使男方在约定期间支付折价补偿款，但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售，并隐匿房款拒不支付折价补偿款的情形，此种约定则很有可能落空，难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。

在《民法典》出台之后，女方小丙即可以通过与男方小乙约定设立居住权的方式，更好地保护己方的利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有，男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款，并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。此后，女方在将该房屋所有权完全过户给男方的同时，可以要求男方给女方办理居住权设立登记，居住权的存续期间以男方向女方全额支付一定数额的房屋折价补偿款为限。此后，女方虽失去了该房屋的所有权，但可以在该房屋内居住，直至男方向其全额支付完毕房屋折价补偿款，双方方可再行将该居住权登记予以注销。在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权，即使男方将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。

情景三

老丁在其妻子去世之后一直在国内生活，子女均在国外工作生活，难以照料父亲的日常起居，便给父亲聘请了远亲戊做保姆。父亲老丁感念戊多年如一的悉心照料，担心戊在其死后无处可居，想给戊提供一个居所保障，但又怕将房屋留给戊之后子女对此心有嫌隙，弄得亲人之间反目成仇。

在《民法典》出台之前，老丁如果想在其死后给戊提供居所保障，只能通过遗赠或签订遗赠扶养协议的形式，将房屋所有权过户给戊。但此种形式必然导致房屋所有权旁落子女之外，实践中可能会有子女予以反对，容易引起亲属之间的误会和矛盾。

在《民法典》出台之后，老丁可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为戊设立一个居住权，居住权的存续期间以戊的有生之年为限。如此一来，在老丁百年之后，子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权，但与此同时，子女也需要按照遗嘱的内容承担在该房屋上为戊设立居住权的义务。戊有权凭借包含设立居住权的意思表示的遗嘱去办理居住权设立登记。在登记之后，老丁的子女需要保证戊在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。

前述三个情形是居住权运用的典型场景。当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权。居住权的设立一般是无偿的，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，居住权人的该种权利不得予以转让、继承。