中国经济“内循环”对房地产市场的影响

张华强

（辽宁大学经济学院，辽宁 沈阳 110030）

一、什么是“内循环”

要解决这个问题，首先要理解的一个关键词为“过剩”。例如，在一个经济体中的厂商和村民，厂商雇佣村民生产商品，那么就会涉及分配问题了。如果这个经济体中村名共计生产了2000元的商品，而厂商要从中抽取30%即600元利润，那么村名们就拿到了70%即1400元的报酬。但是从另外一个角度讲，当村民作为消费者来消费这种产品的时候，他们要用1400元来购买2000元的商品，在这种情况下，剩余的600元商品是怎么买都买不完的。而在这里就产生了“过剩”的600元商品。为解决“过剩”的方法之一就是把过剩的商品卖给其他国，但这有时候就会导致国家之间的矛盾，因为如果其他国不接收这些过剩的商品呢？最终结果就是过剩的产品越来越多，工厂倒闭，村民失业。为了解决这个问题，村民可能会向资本家借钱，来满足村民的消费需求，但是这种做法会导致金融危机。也就是说依靠外部市场，依旧会有过剩的产能，那么这个时候，就需要借助内循环也就是我们所讲的自产自销来解决过剩的商品。在我国经济的三驾马车中，经济内循环的关键核心就是消费，也就是我们所说的内需。受当前国际形势的影响，我国在国际贸易市场上对于其他国家的依赖度已经大幅度下降，这为我国当前“以内循环为主”，大力刺激内需的主张提供了有利的大环境。

二、我国内循环市场的潜力

我国内循环市场的潜力是很大的，根据有关数据的预测，中国在2020年将在世界零售销售市场上博得首位，也就是100年以来第一个在零售销售市场上超越美国的发展中国家。根据专家的预计，截止到今年底，相对于美国4.894万亿美元的零售消费市场总额，我国2020年底会实现5.072万亿美元的零售市场消费总额。预计中国零售消费市场规模在2024年将达到6.123万亿美元。总体上说，中国的年度国民生产总值大于100万亿元，人均国民生产总值仅仅赶超了一万美元。拥有中产阶级大约四亿人以及低收入人群大约六亿人，城镇化率水平在我国仍然存在有很大的扩大空间。根据2019年底我国进行的调查数据显示，户籍人口城镇化率以及常住人口城镇化率在2019年都达到了40%以上，甚至是60%。但是由于中国是一个人口大国，这就使得我国要做到整体城镇化较为困难，目前我国没有落户的人口仍达到2.27亿，这就是导致我国流动人口多、市场规模庞大的原因，而正是这一国情形成了推动我国内循环发展的巨大优势。

三、为什么房地产市场要给“内循环”让路呢？

房地产市场作为我国经济发展的支柱产业已经很多年了，很少有市场能替代房地产市场在我国的重要地位。具体而言，我国国民生产总值的大约七分之一就被房地产和建筑业所占据；广义财政收入的五分之一就是土地出让金；而狭义财政收入的约六分之一就是房产税。也就是说，继续用房地产市场来作为拉动我国GDP的方法是不适用于当前我国的发展需要的，而拉动内需正弥补了这个不足或者说是缺口。例如如果老百姓用他们的储蓄都拿来购买房屋，那么大多数人会由于资金不足而产生房贷，这种情况下多数人未来几十年的储蓄都要用来偿还房屋贷款，就很少有钱去消费了，也就无法拉动国家的内部需求。另外，从产业链的角度讲，在地方政府过度重视土地政策的情况下，相应的其他高新技术产业就不会得到重视，这样会阻碍技术进步，更不利于我国产业链优化升级。在科学技术方面无法取得进步的话，会不利于我国竞争力的提升。例如，华为公司目前就面临着无芯片可用的困境，而字节跳动公司则面临着被收购，我国的企业在国外就会一直被针对。因此，当前我国依旧将房地产市场作为发展经济的重要手段是不适用于当前我国的发展要求的，更不利于更好地推动内需，但是由于房地产市场在我国已经占据了很大市场和很多就业岗位，在这种情况下，国家和政府对房地产市场的调节力度和方式就要稳中求进缓慢调节，运用合理的手段挤出现有的房地产市场泡沫，使得我国的商品房摆脱前些年被赋予的金融属性，从而回归到房屋最原始的居住用途。

四、基于“内循环”背景下，未来我国的房价是会上升还是下降呢？

房价问题在我国一直都受到普遍的关注，尤其是未来我国房价的走势如何。那么在当前我国推行内循环的情况下，我国的房价未来走势又是怎么样的呢？从短期和长期的角度看，短期来讲，我国房价在很大程度上都不会受到很大的影响，更不会有所下降，相反短期我国房价可能会有所增长，只是增长速度较为缓慢。究其原因是因为房地产市场在我国占了较为大的市场份额，我国的商品房，尤其是大中城市的商品房一直都备受人们的争相购买。因此在短期内，房地产市场还是会继续保持在我国的市场上的较大市场份额。也就是说在未来很长一段时间内，房地产市场仍然是经济的重要组成部分，并且我国的房地产市场能够刺激我国的就业和消费，目前还提供了很多就业岗位，解决了我国很多就业问题。但另一方面，从长期的角度来看，未来我国的房价趋势会呈现两极分化的趋势。一方面，例如在北上广这类大中型城市的房价预计就会稳中上涨，在很多发达国家也是如此；而对于二三线城市而言，他们应该会走新加坡的组屋模式，就是在安居房的推进下，中低收入的人也有房可住，居住环境肯定会比商品房差，而这些地区收入较好的人可以购买商品房。大城市的购房率还有上升的空间。但是相对，中小城市的购房需求会降低，消费力也会跟着下滑，将出现的就是，大城市发展越来越好，中小城市发展原地踏步甚至是倒退的问题。

总体而言，内外双循环是大势所趋，也是我国未来发展的大方向。在当前我国强调内循环的背景下，房地产市场问题明显是一个迫切的有待于解决的问题，因为当前我国房地产市场并不利于促进内需，从而不利于推动我过当前的发展，因此在经济“内循环”的大背景下，房地产市场会沦为配角。对于每一个国家而言，其发展方式和重点都会随着整个国际局势以及不同时期的发展需求的改变而改变，促进内需，强调内循环正是我国经过综合全面考虑下做出的重大决定。自2020年至2040年这二十年，我国会把重点放在壮大本国内消费市场上，并且为了提高我国在国际市场上的国际竞争力，在促进内需的同时，国家和政府更应该着力培育高新技术创新企业，以构建形成一条有促进效用的科技发展内循环。

五、我国发展“内循环”背景下房地产市场的应对策略

在我国把扩大内需作为重点任务的大背景下，房地产市场应该如何发展调控就变得十分重要。实施精准调控，完善房地产体系。

首先，房地产市场是一个政策性市场，政策调控对于房地产市场十分重要，房地产政策的细微变化都会很大程度影响房地产市场。2020年末的经济工作会议以及十四五发展规划建议中都强调了2021年我国房地产市场发展的两个政策关键词：第一个关键词“稳”。自2018年起，我国提出建立长效的房地产市场机制，2019年又确立了“房住不炒”的核心政策。以稳为主：精准调控。首先如因城施策、因地制宜等对于我国房地产市场发展而言都是格外重要的。未来我国中小房地产市场也许会出现局部分化。因此在经济内外双循环的大趋势下，我国房地产市场应该顺应这一核心趋势，坚持房地产市场稳步发展。而国家对楼市的调控也不会放松，并且现在的楼市调控周期要逐渐由短期过渡到长期，意味着之前楼市调控过后会带来新一轮房价上涨的情况会得到有效控制，这会使得房价不会急剧上涨，有利于房地产市场稳步发展。在当前我国全方位创新驱动发展的大背景下，房地产市场更应该借助科学技术的发展，利用信息技术发展来降低自身成本，提升市场流动效率，推动房地产新新市场发展，发展房地产新模式，刺激新消费。

其次，第二个关键词：“因地制宜”。2020年末关于“京城”“边城”“双城格局”，因此房地产政策还是需要遵循因地制宜这一灵活调控的机制，尤其是在一些大城市如北京、上海等与小城市的发展政策必定有所不同。例如中小城市城市通过人才引进、人才落户等政策来吸引人才，为科技创新人才提供发展空间，带动当地经济和房地产市场的发展。为了刺激居民消费，就必须建立完善的公共服务和住房保障体系，尤其是中小城市，中低收入者占大多数，只有保障了他们的住房后，才有利于提升消费者的消费能力。

再次，房地产企业在过去几十年增速非常快，而现在房地产市场真真进入市场竞争时代，使得房地产企业发展壮大十分困难。尤其是在我国促进内循环发展的背景下，房地产市场已经发生了很大变化，土地竞争、市场竞争、融资竞争将更加激烈。当前房地产市场中小企业经验不足、实力不够的房企会寻找新选择、新发展模式，房地产行业调整是不可避免的。一些房地产企业会退出房地产市场，一些房地产企业会重新整合，调整发展思路，一些房地产企业将采取联联合作、优势互补的方式来争取市场竞争的主动权，来共同促进房地产市场发展，为消费者提供更舒适、更安全、更适合的一个消费产品。

最后，要保证楼市供需平衡。房屋价格上涨的一大原因就是楼市供需关系不平衡，房屋供给过少，房屋建设用地少，而消费者购房需求多。而现在国家提倡要推动楼市向商品房＋保障性住房发展转变，也要推动集体土地入市，因此未来房屋建设用地会增加，保障性住房也可以解决很大一部分人的住房需求。一方面要控制治理炒房行为以减少购房需求，另一方面更要强化供给面改革，供给侧改革的一大目标就是对房屋建设用地，特别是大城市住房建设用地进行调整，扩大用地面积以扩大住房供给。而为了推动土地供需平衡，完善创新土地制度、土地政策十分关键，例如要增加我国几个都市群以及城市群的房屋建设用地，深化土地改革成为推动我国房地产市场稳步发展的关键。此外，构建城市和乡村融合的房地产市场，推动农村土地改革制度，为我国双循环发展奠定坚实基础。