房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控

钱建星

【摘要】房地产开发住宅批量精装修项目越来越普遍，已经成为未来房地产开发的必然趋势;文章即重点围绕着房地产开发住宅批量精装修项目，首先简要介绍了该类项目的行业现状和项目特点，分析了当前住宅批量精装修项目基本状况和存在的问题。着重探讨了如何做好项目全流程管控，希望相关举措具备参考借鉴作用。

【关键词】房地产开发住宅;批量精装修;现状;全流程管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.122

在当前房地产开发中，对住宅批量精装修项目的建设而言，精装修交付相比毛坯交付对建设要求更高，开发周期也更长，一般会晚交房1年左右，同时根据项目的定位不同，装修标准不同，常规需要8-12个月的施工周期。针对房地产开发住宅批量精装修项目进行全流程管控的必要性较为突出，涉及的流程较多，如有一个阶段不能按时完成，都会影响到下一阶段推进，进而影响到项目整体开发进度和竣工验收。所以非常有必要采取全流程管控方法去推进项目建设，确保项目顺利完成，按时交付。

1、房地产开发住宅批量精装修项目现状分析

基于现阶段房地产开发住宅批量精装修项目的实施状况来看，虽然整体水平确实明显提升，但是住宅项目整体要求高周转，要求较快完成开发，从而有效控制开發成本。一些企业在项目开发过程中过度控制成本造价因素，进而酿成了一些不良表现，并引起了一系列问题，严重影响着自身形象，对于购房者同样也会酿成严重后果。

近年来，精装修住宅维权事件越来越常见，即使是行业一线房地产开发企业，同样也出现过交房维权。当然，这并非标志着房地产开发住宅批量精装修这一发展趋势的失败，之所以出现精装修项目货不对板或者是精装房质量问题，往往与住宅批量精装修项目管控过程中，缺少规范的标准化和有效的执行落地，以及细节管控不到位有紧密关系。这也就需要着眼于项目不同阶段存在的各个痛点和不足予以优化和管控，贯彻落实全流程管控模式成为关键所在，因引起高度重视。

2、房地产开发住宅批量精装修项目特点

在长期发展过程中，我国住宅实现了迅速的发展，由传统“秦砖汉瓦”的装修1.0时代，房地产的黄金十年使得我国迅速的步入了2.0时代，并逐渐发展成3.0、4.0建造时代。

例如，日本、美国等一些发达国家，很早就已实现精装修房交付，要比中国早很多年;自2015年开始，我国许多省市逐渐制定了和全装修住宅相关的政策。对于住宅产品而言，由毛坯到精装的发展过程，出现了很多的问题，但总体来说，经过几年的发展和研究，我国住宅精装修房已得到长足的发展和进步。住宅批量精装修房，根据国家的政策和市场的变化，不断调整。例如，二胎时代的来临，意味着主流客户群对房屋功能的需求发生变化，在住宅设计上，必须根据国家现行设计规范和实际的需求做相应的优化和迭代升级，来满足客户实际需求;住宅批量精装交付的优势是让更多的业主可以拎包入住、省时、省事、省心;同时满足绿色低碳、环保节能、可持续发展的要求。从房地产开发住宅批量精装修项目实施要求上来看，其主要特点如下：

首先，批量精装修是一个庞杂繁复的工程，涉及专业太多，需要各专业分工协作，通力配合;涉及的界面太多，从设计界面到施工界面再到施工顺序，不同部位的空间的位置，都要事先明确范围，设计阶段明确方案效果和严控施工图纸质量;招标采购阶段严控目标成本和优化设计节省造价;施工阶段制订详细施工计划，明确每个阶段具体完成内容;施工顺序做到施工流程事先明确有效落地，各个专项分包，每个工种统筹安排，有序施工，施工界面清晰;以上缺一不可。

其次，专业性要求较高，这也是该类项目有别于毛坯房交付项目的重要特点。精装修房交付对空间功能布置的合理性、装修用材的环保性、艺术性、美观性、施工质量以及房屋必须符合国家和地方现行设计规范和验收规范等等。层层把关以此更好的满足人们对于居住生活品质的需求。目前，住宅批量精装修项目施工阶段还很难形成较高的机械化水平，大量工序需要由人员操作完成，不同的施工水平，施工质量差距明显，相应专业人员必须具备较高的岗位胜任力。

最后，该类项目施工复杂性不仅仅表现在涉及到的工序及工艺及管理人员的较高的专业水平外，往往还表现在整个流程的各个阶段细节把控，从设计、施工招投标以及现场装修作业到项目竣工验收，每个关键环节，均需要予以精细化管控，保质保量竣工验收;因为这个直接关系到交付后业主的体验感和楼盘品质。

3、房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控要点

3.1项目前期阶段管控要点

编制设计文件和撰写相关设计要求。室内设计管控总则、室内设计任务书、软硬装设计要求、精装修设计施工标准化导则、精装修标准化的研发等，审核设计任务书、设计合同及精装修设计文件的编制及修改。根据项目定位，在管控设计方案时，要求能够准确掌握住宅批量精装修的风格要求以及品质要求，同时兼顾成本方面的要求，以此更好保障方案的可行性和落地性。

3.2设计阶段管控要点

（1）编制设计文件和撰写相关设计要求

室内设计管控总则、室内设计任务书、软硬装设计要求、精装修设计施工标准化导则、精装修标准化的研发等，审核设计任务书、合同等相关文件。建筑师对室内设计方案进行明确之后，然后将其提交给建筑结构以及设备专业人员，确保施工图设计质量。同时，还能够防止出现室内设计和原建筑设计脱节的状况。根据项目定位，在管控设计方案时，要求能够准确掌握住宅批量精装修的风格要求以及品质要求，同时兼顾成本方面的要求，以此更好保障方案的可行性和落地性。

（2）住宅精装修产品分级体系的标准化研发

立足于客户市场定位对产品定位进行明确，并结合目标客户实际需求对不同装修部品组合、装修材料种类的能够进行分类匹配，进而制定出具有一定梯度的装修标准。构建分级体系的过程中，采取成本测算的方式，能够实现对有限资金的科学分配，确保其能够顺利的思想收益最大化，并提高客户满意度。

（3）设计阶段分段管控

设计内容包括（售展中心、样板房、户内批量精装修、公区精装修、辅助用房）等等不同空间设计把控，严格把控室内设计方案（包括软装和硬装方案）、施工图设计图纸质量、设计界面、设计阶段的成本测算。

①方案设计阶段，同时对后续施工图纸设计形成理想指导，避免方向上出现偏差。当然，在方案设计阶段中，重点要求设计单位遵循项目精装修交房标准，指导其研读销售合同，对于商品房销售合同中规定的精装修标准予以准确掌握，以此作为方案设计的重要依托和遵循标准，尤其是在精装修项目以及所选材料、设施上，更是需要精准把关，避免导致精装修设计方案与合同要求不符，难以顺利交房。

②扩初设计和施工图纸设计阶段，根据建筑设计阶段的图纸条件和确定的室内设计方案，由设计以室内专业为主导，明确与其他专业图纸的设计界面和图纸质量进行严格审核审定，包括建筑、结构、幕墙、景观、机电、给排水、强弱电、燃气、消防、橱柜等专业协调。要求施工设计图纸必须满足国家及地方现行设计规范、设计标准、验收规范、施工标准，保障施工图纸的实际应用价值。管控人员应该积极协调多专业多部门进行图纸会审，力求从多个角度针对施工图纸的可行性进行评估把关，进行设计优化，严格把控施工图质量。作为精装修的项目的总负责人，必要時可以借助于一些虚拟施工软件或者是三维立体模型，比如BIM技术的应用就可以发挥出积极作用，对于施工图设计深化及精装修施工方案进行精细化呈现，便于发现其中存在的问题和不足之处，更好为后续精装修项目施工阶段创造理想条件，最终表现出更为理想的设计效果。

③房地产设计管控，不仅限于把控设计效果、图纸质量，更需要着眼于全局全周期去品控项目前期、中期、后期的项目品质。

3.3项目策划、决策阶段的成本控制

（1）项目策划、决策阶段的成本控制;

对于前期成本控制而言，指的是控制装修风格以及产品定位的高低。在此过程中制定的费用项目，通常占据了精装修项目成本的70%。同时，策划、决策的结果与产品品质、成品房定位销售之间存在着紧密的联系。对此，应掌握现阶段市场同类型成品房的主流方向，防止出现重复探索的状况，少走弯路，做到取长补短，并立足于源头对精装修成本进行全面的控制。

（2）目标成本在设计阶段的成本控制

对于设计过程中形成的成果而言，在造价成本方面通常为该项目总成本的70-90%。并且，最终设计方案准确性高低与后期成本高低、实施项目管理控制的难易程度之间，存在着紧密的联系。由此可见，项目涉及到的成本主要由设计确定，同时还决定了各类材料的选择，诸如高级壁纸、各类软饰、高级马赛克、洁具以及大理石等，进而需要防止由于设计师出现的选材错误，而引起返修的情况。作为房地产公司的精装修设计负责人，需要对设计选材进行全方位的把控，利用各类方式将设计选材可能会造成的不良影响降到最低。例如，选择性能稳定、工艺成熟的材料，重视运用性价比高的国产材料代替进口材料;针对厨房以及卫生间等相关区域，可运用地砖;减少对木质饰面以及进口石材的运用;尽量不选用个性化过强的装饰材料以及颜色等。

3.4项目实施阶段的成本控制

（1）装修队伍预选阶段的控制

对项目实施阶段涉及到的各类成本进行控制，关键点在于控制招标以及评标过程。其中，选择装修队伍属于第一步。立足于前期考察，对施工单位进行筛选的过程中，需确保其处在相同的梯队，不然就会产生上下报价过于悬殊的情况，进而导致业主可能面临无法预估的风险。在队伍预选过程中，需保证各施工单位拥有相似的批量精装修经验，优先考虑与优秀房地产企业开展过合作的施工单位，以及设计经验丰富的装修队伍。

（2）精装修项目招标文件的编制

针对精装工程招标文件，本文建议将其划分成技术标和商务标两个方面。其中，商务标占权重80%，技术标20%。就技术标涉及到的内容而言，不只是需要囊括近三年类似工程业绩，还需要包含资质等级、图纸深化能力以及设计资质、拟派项目管理团队成员履历等。商务标则根据设计图纸和工程量清单等进行报价。

3.5施工过程阶段的成本控制

其一，科学对标段进行划分，明确合同批量精装修施工的标段。实际划分过程中，与土建总包标段划分相比之下，更具复杂性，应深入考虑和土建总包标段的衔接，防止产生一个装修队伍对应多个土建总包，亦或是一家土建总包对应多个装修队伍的状况，进而降低合同数量与现场管理涉及到的工作量;其二，正确处理装修总包和土建总包双方的关系。若需要共同开展土建施工以及批量精装修，那么甲方需要全面考虑各类配合费用给土建总包。同时，土建总包也需要向装修总包提供充足的开工作业面，并符合质量精度要求，避免出现不合理签证的状况。制定科学的装修总包和土建总包施工组织计划;其三，甲供材料以及部品需要及时到场。开展大面积批量施工的过程中，应保证甲供材料及时进入到现场。比如，对卫生间进行贴砖的过程中，浴缸需要提前运输到现场，不然贴砖就难以收边，引起班组误工亦或是不必要的签证;其四，对设计变更和现场设计优化进行及时的处理。需第一时间处理由于图纸问题引起的现场无法施工的问题。对于甲方设计管理部而言，需要确保精装修设计师能够在施工现场常驻，以便于能够更好的对设计问题进行解决。并且，发现不合理设计之后，也能够第一时间修改，进而减少施工成本。

3.6项目营销管控要点

（1）项目策划阶段

营销策划对项目整体广告设计制作进行把控，制作广告宣传册，户型展示页等，与不同媒体平台对接，积极推进项目宣传，扩大项目影响力，拿出预售证后，为项目开盘做积极准备;样板房展示，因根据项目定位和实际情况，对样板房定位做好确定，分析及调研周边竞品项目的展示情况，对样板房展示要求差异化和特色，展示出项目户型特点和优势。与各部门确定项目开发定位和相关决策，提出建设意见。

（2）项目宣传和样板房展示

作为营销板块负责人，安排營销团队人员，每日做好来访客户的登记，耐心讲解项目情况，分析来访客户的需求并做好记录，例如：对户型的要求;对装修的要求;对房屋价格敏感度;对现有及未来周边配套是否完善，对学区的要求等等，需事先准备相关问题，做好统一标准答案。对于样板房的展示，做好精装标准展示及交付内容提醒，对方房屋功能性布局、无障碍、营造室内空间主题及效果，加强客户的体验感，从而促进客户的购买力是样板房展示的目的。

（3）项目开盘销售阶段

制定详细销售计划及回款目标;高度关注国家和地方最新对房地产开发和购房政策和银行贷款审批政策。这个阶段需要把控几个关键内容，营销部人员应统一口径，做到营销说词标准化;部分一线房企，在房屋销售阶段，会把一些不利因素合理展示出来。签订房屋销售合同，对批量精装修合同约定的内容和对外展示房屋交付标准需一致，规避后期业主投诉和违约风险。

3.7验收维保管控

房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控还需要落脚到后续项目验收以及维保环节中，在全面详细验收的基础上，保障精装修住宅符合各方面诉求，可以准确呈现出施工方案的要求。在后续维保环节中，同样也需要结合业主以及物业的反馈信息，及时修复可能存在的问题和缺陷，确保住宅能够得到理想运用。

4、项目复盘、积累经验、发现不足

在完成一个住宅批量精装修项目后，需要开展项目复盘总结，从前期到项目竣工所有的复盘。全面详细探讨整个项目管控流程的执行效果，对于项目管控中亮点应予以推广实践;存在的痛点和不足问题应予以重点分析，并研究可行性方案，规避后期的项目出现类似问题，不断提升该类项目的管理水平。

结语：

综上所述，房地产开发住宅批量精装修项目成为未来发展趋势，为了促使该类住宅可以形成理想应用效果，注重开展全流程管控极为必要。要求重点围绕着项目前期策划定位、设计阶段把控、成本管控、营销管控（保证项目的现金流）、施工阶段管控以及验收维保等关键环节层层把关。未来，经过几代人不懈的努力专研和创新迭代，我坚信我们国家的住宅批量精装修的管理水平和住宅品质是领先国际的。同时文章内容的不足之处，也请前辈和同行批评指正。

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