房地产企业税务管理与筹划问题研究

文/高学凤（上海合茂房地产发展有限公司）

近年来，国家为了减轻纳税人的缴税压力，发挥税收政策在经济发展中的作用，征税相关政策不断更新，向着公开透明的方面进行拓展。由于房地产市场的价格关系到国计民生，房地产企业的发展逐渐受到了人们的重视。房地产企业也响应国家税收要求，在遵守税法的前提下，认真履行业务，通过税务的管理与筹划，对企业的生产成本及经济效益进行有效了管控。

一、房地产企业中税务管理与筹划运用现状

首先，房地产企业在进行房地产项目开发时，所涉及的资金数额较大，并且会涉及增值税、企业所得税等多种不同类别的征税项目。项目竣工之后还需要缴纳数额较大的税款，增加了企业的经济负担。

其次，房地产企业的建设与发展是需要资金作为支撑的，当企业资金周转不及时，就会影响到房地产企业健康发展。据此，实施税务管理和筹划工作，在项目开始前进行合理的税务筹划，科学地对纳税时间和缴纳金额进行管理，合理分配税收在整个项目开发周期的分布，一定程度上减轻了不同的开发阶段企业现金流的压力，合理降低企业的税收负担。

最后，房地产企业实施税收筹划的过程中，只有提前对国家相关税法进行正确理解和透彻把握，才能更好地享受政策所带来的优惠，降低企业本身的税收成本，因此，也从侧面督促了企业去学习和研究法律知识，并了解违法行为的相关规定，增强了纳税人的规划意识，提高了企业纳税的积极性，规避了房地产企业涉税的风险。

二、房地产企业税务管理与筹划中存在的不足

（一）企业对税务管理和筹划认识不全面

部分房地产企业在开展税务管理及筹划时，只是从字面上进行理解其意思，没有充分了解其本质意义，甚至为了一味追求税负而忽略了其他方面的发展。一般表现为：没有理解房地产企业税务筹划的工作本质，甚至分不清和偷税漏税概念的差别，在开展税务筹划工作的过程中只是考虑经济效益，没有从整体上考虑问题，影响了最后的筹划效果。

（二）企业税务工作人员综合水平有待提升

一方面，相关工作人员自身综合技能不高，仅仅重视企业的经济利益，就有可能导致税务筹划偏离企业所预期的发展目标，阻碍企业的正常发展。另一方面，税务政策更新较快，如果没有专业技能较强的人才对房地产企业的日常运营工作进行指导，企业难以完全正确把握住税收政策相关要求，就有可能错过筹划的最佳时机。

（三）行政执法对筹划的实施产生制约

税收法律在最初制定时，很容易存在规定不够明确的部分，导致出现法律漏洞。因为对于税务机关而言，在执行税收政策方面只会更看重国家整体的税收状况，但房地产企业的税务工作人员在理解相关政策时，往往首先考虑到自身企业的利益，再来制定发展的方向，因此很容易产生矛盾。部分税收规定中对于处罚和优惠减免的标准并不明确，必须要在适当的时机下进行探讨后才能落到实处，导致了部分房地产企业难以实现计划中所制定的目标。

（四）相关部门对于财务的监管不够

房地产行业一直属于利润相对较高的行业，其中部分企业为了获取更多的利益，进行偷税等违法行为。由于相关部门的监管力度不够，给企业的税务管理工作带来许多困难。

三、房地产企业税务管理与筹划的建议

（一）企业要加强对税务管理与筹划的认识

首先，房地产企业在开展相关统筹纳税工作时，要遵循国家法律以及所在地区的相关规定，对企业自身的特点以及发展前景进行深入探讨，选择能够获取一定效益又能够增长实力，适合自身发展的方案，以实现政策与自身发展的巧妙融合。其次，企业应从战略发展的角度筹划，具备更为全面的思维模式，注重企业的后续效益，在实施筹划与税务管理方案的过程中，企业相关管理人员要做到对内部税务进行实时关注，根据变化找出应对的措施。最后，在对税务筹划项目进行决策的初期，需要针对项目整体进行科学合理的规划，要深入考虑企业自身的纳税成本，选择一种高效的方案，进而在实现企业的纳税筹划的同时，也能缓解企业自身的压力。

（二）全面提升财务人员综合水平

首先，工作人员要全面提升自身的道德修养，在面临企业利益上的抉择时，始终秉承自身的职业道德遵纪守法；其次，税务筹划人员还要提升专业技能，不仅要时刻关注相关税收政策与法律，时刻学习以更好地掌握理论知识，深入地了解税收法规，做到依法管理和筹划，以保障在房地产企业中税收方案能够被准确地落实。最后，财务人员还要具备丰富的实操经验，能够结合目前企业的具体情况，对企业所涉及的税务种类以及数额合理分析，最终制订出与企业发展状况相适合的税务筹划方案。

（三）建立税务统筹机制，落实法律法规

近年来，国家税收体系不断完善和健全，落实降低税负进行纳税的相关措施就要在纳税方式种类繁多的情况下完成。

首先，要解决房地产企业中税务管理与筹划的问题，房地产企业在日常工作中就要按照国家及地方的法律法规中所指定的标准统筹，只有所有企业都受到法律的制约，才能全面保障企业的基本利益。其次，企业日常运营中，还需要建立和完善相关的税务筹划体制，制定有效且科学的措施，更好地保障企业在发展过程中落实法规。最后，企业相关筹划人员通过对税法的分析及运用，按照标准减少不必要的开支，最终享受到政策所带来的优惠。

四、房地产企业中重点的税务筹划

（一）关于土地增值税务管理与筹划

首先，如果纳税人对平常的普通住所进行售卖，增值额的数额没有高于扣除项的20%，免征；其次，根据国家相关政策需要被征用的，或是以房地产入股等情况下，同样免征；最后，企业在日常运营中兼并房地产项目，从被兼并企业向兼并企业进行转入的，免征。这些情形中，排在后面的都属于是特殊情况，很少发生，那么对于第一种减免情形，则是房地产企业需要关注的税务管理与筹划重点。

在进行土地增值税的税务筹划时，必须确保其合理性，可按照以下几种方法进行评估：①市价评估法：聘请当地的土地机构将含有商业中心的板块按照市场的价格进行评估；②占地面积法：适合用于在各清算单位中占地面积包含了第三方测量的情况；③基座占地面积+建筑面积分摊公共面积法：是指将基座占地面积和建筑面积两者进行分摊，主要用于低价多层住宅和低价高层住宅中不同清算单位进行清算的情况；④建筑面积法：在一些高层建筑中，含有独立的商业板块的，可以用此方法；⑤销售收入比例法：对于同一土地增值税中要进行清算的不同类产品，可使用此方法进行评估，保证其科学性。

在实际筹划中，房地产企业应注意：对于具备不同核算要求的项目，分别进行增值额的核算，对于不符合要求的项目，不能进行免征。

（二）关于企业所得税的税务管理与筹划

关于房地产企业的所得税的筹划中，需要满足相关法律的规定，有以下几种方式可以进行所得税的筹划：（1）伴随着税收政策的改革，企业可合理进行选择税收的优惠政策；（2）企业可以制定新的规定，构建更完善的组织架构；（3）应用不同的折旧方法来开展企业所得税税筹；（4）企业可利用存货计价的方法来开展企业所得税税筹；（5）企业在销售方式上的选择不同，对企业财产的引入和赢利都有着不同的影响，企业应该根据销售方式的选择控制收入确认的时间来缓解税金的经济效益；（6）在满足相关法律规定的前提下，企业可以列支当期花销来减少所得税，合理合法地开展纳税筹划。

同时，房地产企业在对所得税进行规划分析时，也需要从企业的利润以及成本的开支上进行改进。大多数的房地产企业在所建设的项目还没有进行竣工结转之前，按照固定利润率计算企业所得税，待收入实际结转再按照收入成本法计算企业所得税，这样存在两个方面的问题：一是对于利润率低的开发项目，存在企业所得税先缴，实际结转收入成本时亏损，后期没有开发项目的情况下之前的亏损无法进行弥补；二是房地产企业的成本支付存在一定的滞后性，如无法及时取得施工单位开具的工程发票在所得税计算时会造成先缴企业所得税，后期开具的工程发票入成本时无实际收入结转，故需房地产企业及时办理结算并且取得相应发票。

五、结语

房地产开发企业在进行税务管理和筹划的过程中,要保证工作的内容与相关税收政策有所呼应，为了更高效地实现企业战略目标，财务人员还需要深入学习相关法律及所在地区的规定，时刻关注税务筹划的工作重点，确保符合法律规定的标准。企业相关财务人员要提升自身水平，综合分析企业的各项发展状况，实施科学合理的税务统筹计划，减少投入，促进企业多项效益的增长。