“房住不炒”背景下房地产企业财务风险管理

西安财经大学 贺志勇

2020年是个多灾多难的一年，国内外都面临新冠病毒的肆虐，得益于我国独特的政治体制，人民群众的团结一心，我国早早控制住了新冠病毒的四处传播。随着我国新冠肺炎疫情防控的成果进一步的巩固和提高，经济社会秩序在不断地恢复，人们发现在疫情防控期间小区进行封闭管理，不少地区的小区出现业主能回租客不能回的情况。“租售同权”问题被质疑，由于这种原因，更加刺激了大家的住房需求。近年来，“房子是用来住的、不是用来炒”的定位被多次提及，房地产市场长期坚持的基调不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚决防止借机炒作房地产。但是由于住房需求的不断扩大，政府在不断加强对于房地产的调控，拿地成本的不断提升，房地产企业面临的竞争不断的增强，因此房地产企业在进行筹资活动、投资活动、营运活动时必须关注财务风险管理，避免在进行开发项目由于财务风险没有控制在合理范围内时出现资金链不足等而导致的不利于企业发展的情况。房地产企业必须对财务风险管理进行不断的升级优化，精准识别各个管理环节中的财务风险因素，并针对这些因素设置专门的解决对策，提升财务风险管理水平，确保财务风险管理能让房地产企业更加适应充满挑战的生存环境，促进房地产企业的稳步发展，推进房地产企业的可持续发展。

一、房地产企业面临的财务风险管理问题

（一）筹资过程中的财务风险

房地产企业是资金密集型企业，在开发前期房地产企业需要去和同行竞争拍地，拿地之后需要进行项目开发，这些环节都需要房地产企业筹措大量资金，而且房地产企业自有资金较少，主要通过银行贷款和其他资金俩种方式来筹措资金，其他资金的来源包括商品房预售购房者付的定金、购房者的按揭贷款、建筑施工企业垫付的工程款等，最近几年全国贷款增量的50%来自房地产，一些大型国有银行甚至70%以上的增量来自房地产，而且其他资金的背后还是银行贷款。以西安市为例，在2020年12月1日凌晨俩点左右，西安市住建局官网挂出新的商品房调控文件加强了商品房预售管理，全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上七层及以下的多层建筑，工程形象进度徐主体机构工程封顶；七层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于七层。因此更加限制了通过商品房预售来筹资资金，所以房地产企业更加依赖银行贷款，融资的方式单一，且负债率高位运行，形成不合理的资本结构。一旦企业开发的项目不适合市场的需求，会导致企业不能达到预期的经营利润，进而导致企业无法付本还息，严重的将导致企业破产。

（二）投资过程中的财务风险

房地产企业投资是通过资金的大量投入，对房地产项目得进行开发与建设，然后通过设计商品房的户型、社区的环境、再与周边的配套相结合推出产品进行销售。但是由于房地产投资项目得周期较长，所以在面对经济环境的变化通货膨胀的情况下，企业将面临建设成本的增加、人力成本的增加、管理成本的增加等引发的购买力风险，还有在面对国家对于房地产的调控政策的情况下，比如通过限制商品房预售进一步防范烂尾楼出现的情况、限制购房者的必须持有项目所在地户口的、限制购房者购房的套数、收紧房贷使首套购房者在未结清房贷时提高二套的首付比例进而抑制市场需求，进而导致房地产企业的投资风险。除此以外，还会面临市场竞争风险，因为如果同期房地产市场上相似或相同的产品供应过多，将增加市场营销的成本，然后会提高房地产企业的产品推广成本或者带来楼盘滞销的风险。由于抵御风险的水平不足，会使房地产企业在投资过程中受到各种多方面的因素影响，同时因此而导致的决策失误，会使突破最低的风险抵御水平，会使房地产企业面临无法健康稳健的发展。

（三）经营过程中的财务风险

房地产企业的经营过程中的财务风险是指房地产企业因为管理水平不足，经营能力欠佳，而引发的财务风险。在经营过程中，企业面临全过程管理的挑战，从项目得开发与建设阶段，首先，因为房地产企业需要进行合理成本预算，但由于各部门之间配合不是很密切，会导致企业的成本预算与实际支出成本间有较大的差别，此外，房地产企业作为建设方，为了压缩成本会在发包时选择低价投标的施工企业，而低价中标的施工企业为了获得利润会采取一些偷工减料、削减安全设施投入等措施，容易引发质量问题与安全生产事故问题，从而导致大规模的返工问题，从而影响房地产企业的经营成果，其次房地产企业的财务人员缺乏财务风险管理的意识，不重视财务风险管理水平知识的不断掌握与学习，现有的财务人员无法对财务风险进行有效的预测预防，还有综合素质欠缺，专业的财务风险管理人员引进少，还有目前房地产企业的管理财务风险管理方式比较单一，而且很多房地产企业并没有建立相应的财务风险预警系统，在面对财务风险时反应滞后，所以会增加房地产企业经营过程中的财务风险水平。

二、房地产企业财务风险的解决对策

（一）丰富筹资渠道

筹资方式单一会导致不合理的资本结构，而不合理的资本机构会引发企业的财务风险。房地产企业目前主要通过银行贷款进行筹措资金。而采取合理的资本结构可以有效地降低房地产的财务风险，合理的资本结构需要从丰富房地产企业的筹资渠道入手，从目前的以银行贷款为主的债务筹资方式发展为自有资金投入、银行贷款维持在一个合理的比例，同时应积极拓宽融资的渠道，通过吸收个人直接投资、吸收法人投资、发行优先股和普通股等方式增加企业的自有资金投入，同时在筹资前合理的评估房地产项目开发所需的筹资规模，预测资金的需要量，通过资金需求量确定科学合理的资金筹措组合，以较低的资本成本，合理的资本结构去应对房地产企业在筹资过程中遇到的财务风险。此外，房地产企业还应该加强现金流的管理，通过开发或购入优质的饭店、酒店等增加现金流，丰富现金流入的手段，以此来抵御财务风险。

（二）科学控制投资方向

房地产企业的投资是一个动态化的、综合性的过程，房地产企业在面对投资开发周期长的过程中，应进行合理的预测与分析，通过预测经济发展的变化趋势，做好经济形势的准确判断，针对不同的经济形势，采取合理的投资规划，科学的控制投资方向，同时应加强投资人才的引进，完善投资的过程管理，投资的过程管理包括确定房地产企业的投资战略，严格地进行投资项目得可行性研究，进行有效的投资组合，最后对投资项目进行绩效评价，总结在投资过程中遇到的问题与应对措施，通过这种方式对房地产企业的投资过程进行不断的优化升级，达到行业领先水平，同时要针对市场需求进行合理准确地判断，在开发的项目上进行有效的创新，抓住购房者的内心需求，推出可靠的产品，还要加强品牌建设，形成独特的品牌效应，吸引更多的购房者，而不是只追求短期的经济利益。

（三）控制房地产企业经营风险

房地产企业在经营过程中，需要加强过程管理的水平与能力。从项目建设开发的初始阶段，应制定相关工作制度，落实责任人，引导并加强各部门的合作与配合，加大力度引进专业的有经验有能力的财务管理人员，完善有效的人才激励制度，并对财务管理人员进行业务培训，培养财务管理人员的风险管控意识，增强识别财务风险的能力，提升成本预算的能力，同时由于房地产企业的开发周期比较长，企业应考虑由于对经济形势的敏感性，所以会加剧企业的经营风险，因此需要加强内部建设，提升工作效率，缩短开发周期，尽快实现资金回笼。其次，房地产企业在选择建设施工企业时，应进行严格调查考核，而不是只考虑哪家施工单位投标时价格低，确保该施工企业没有发生过质量问题以及安全事故，杜绝因为质量问题而产生的返工情况，房地产企业应积极在财务风险管理中引进信息化技术，提升信息化程度，为企业及时有效地应对财务风险、控制财务风险、降低财务风险提供系统保障。

三、结语

房地产企业由于其所在行业的特殊性，在发展过程中，易受到经济形势的影响，也容易被国家的调控政策所影响，而且由于其具有高投入、高收益、高风险的特点，同行竞争也比较严重，所以在生产经营过程中会遇到投资风险、筹资风险、经营风险。因此，房地产企业应积极主动地去识别财务风险，并采取行之有效的手段对财务风险进行预警和控制。应对银行举债过多、筹资方式单一、开发周期长、容易受到外部环境的影响、管理水平不足的等问题，企业应丰富筹资的手段，保持合理的资本结构，科学的控制投资方向，培养和引进专业的人才完善信息化技术等手段提升财务管理的水平，控制好财务风险，进而实现企业的收益目标，在坚持“房住不炒”背景下，实现企业的稳步发展，推进企业的可持续发展，加快房地产企业的高质量发展。