房地产开发项目管理的难点与重点分析

姚先进

（安徽德尔福装饰工程有限公司，安徽 铜陵 244000）

房地产开发符合公众生活的需要，项目的精细化管理至关重要。在管理过程中，还要有一套系统、科学、合理的管理制度。根据房地产企业的实际工作制定管理细则，实行全方位管理，提高项目管理效率。我们还需要及时解决项目管理过程中出现的问题，使房地产项目收益最大化。房地产的市场竞争是非常严重的，精细化管理工作能够让越来越多的员工重视房地产企业的发展，转变房地产项目管理观念，就一定要建立一个科学合理的管理制度和观念，强化精细化管理模式在项目管理中的实践作用，在一定基础之上去提升管理人员的管理水平，为房地产企业的发展提供理论依据。

一、项目管理概述

建设项目管理是对建设项目全过程进行监督、协调和指导的总称。以施工合同为管理依据，对施工项目的资源配置、成本控制、进度和施工安全进行全面控制和管理，确保施工项目有序、科学地进行和关闭。建设项目管理主要包括四个方面：施工质量、施工进度、施工安全和工程投资。其中，施工质量是施工项目管理的基本目标，施工进度是其重要方面，施工安全是其本质要求，工程投资是其关键指标。概括而言，项目经营管理是指从项目“经营”的角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务线的全方位的管理。从本质上讲，经营管理是为完成企业经营管理和经济效益的战略目标而采取的一系列管理手段。对于房地产企业而言，一般从两个角度去认识经营管理。从企业战略运营的视角来看，运营管理在企业战略目标和具体经营管理目标间起到了承前启后的重要作用；从项目开发的视角来看，运营管理则是在具体经营管理目标与项目开发中起到了传递和监控的关键作用，推动项目效益最大化。

二、重要性

（一）提高施工质量

在相关人员进行现场施工过程中，涉及材料设备的使用以及存储等问题，因此相关管理者要及时对材料设备使用和存储情况进行登记，以便做好材料管理工作。同时，建筑行业的施工涉及很多工序，因此确保每个工序都能够顺利完工就显得十分重要，所以现场管理人员要及时对各个工序环节进行协调管理，从而达到提高施工质量的目的。

（二）控制建筑工程的成本

建筑工程和其他行业的项目是不一样的，建筑工程工期非常长，会持续到1-2 年，甚至可能会持续到3 年左右。在施工期间，施工企业是不会产生任何收益的。也就是说，从建筑工程开始施工，企业就处于一种资金的支出状态。一般来说，在施工前，企业都会进行成本预算。但是预算始终不是实际的支出，一旦实际施工中成本支出远远大于预算，将会给企业带来较大的现金流困难。而在工程中实施项目管理，能够保证整个施工的实际成本控制在企业能够接受的范围内，降低建筑成本，保证企业的现金流。

（三）避免造成人员伤亡

任何建筑项目的实施首先都要确保人员的安全，为了确保建筑工程现场施工中人员安全施工，相关管理者需要加强现场管理工作。建筑工程施工涉及一些高空作业等环节，因此存在一定的危险性，相关人员应当及时对现场的施工状况进行了解，及时排除安全隐患，这样才能地减少人员的伤亡。

三、存在的问题

（一）缺乏安全生产意识

受文化教育、在职培训、施工经验等诸多因素影响，建设项目施工人员对施工现场的安全问题重视不够。根本原因是他们缺乏安全意识。此外，从施工现场管理者的角度来看，在利益驱动下，他们重视项目施工文件的管理，轻视安全文件的实施，导致安全防护未能有效实施。在施工人员与管理人员缺乏安全意识的情况下，建筑工程项目的安全生产管理体系形同虚设，安全生产责任制度无法做到权责一致和落实到位，进一步加重了施工现场对安全问题不够重视的现状，形成恶性循环。

（二）缺乏有效质量控制措施

建筑材料是建筑质量的重要组成部分，因此加强材料管理也是一项非常重要的内容。然而，一些施工企业没有对材料内容进行有效的管理，极大地影响了施工质量。例如，一些施工企业在采购材料时没有及时有效地检测材料的性能，因此这些材料的质量实际上已经成为影响施工质量的一个因素。并且在对材料进行存储时也并没有严格按照材料使用规范进行存储，很多材料因为没有及时进行防潮防水工作，导致性能有所下降。另外，也没有及时对材料的使用情况进行记录，这些都严重影响了施工质量。同时由于有些建筑施工企业没有及时对现场施工质量进行监督和检测，导致建筑工程出现性能不高或者不达标的问题，这在一定程度上降低了建筑企业在市场中的竞争力，总体上来说并不利于企业进行长远发展。

（三）管理人员的能力缺失

1.大量的分析研究表明，目前我国建设项目管理人员普遍缺乏专业能力。在施工过程中，他们只是学习以往的工作经验，遵循图表，没有任何新的想法。具体问题难以具体分析，使实际管理工作毫无根据。2.在进行建筑工程项目管理工作时，如果施工人员的责任意识薄弱，就会在实际的工作中将相关的规章制度和实施计划抛之脑后，不利于建筑工程施工的整体开展。

四、项目管理措施

（一）提升对项目安全的把关

对项目安全的把关，主要包含两个方面：一是对人员安全的把关，二是对建筑安全的把关。人员安全的把关体现了“生命财产安全高于一切”，通过降低各种可能存在的施工安全风险，营造安全可靠的施工环境，从而保障施工人员的生命财产安全。因此，相关单位要对施工现场做好充分地勘察和了解，通过不断提高施工人员的安全意识和制定安全施工的可行性规范，选择可靠的施工技术和施工工序，保障施工工作的安全性。建筑安全主要是指项目建设的质量符合使用要求，包含对施工材料、施工技术、施工设备等的管理。施工材料要符合行业规范和建筑相关参数的要求，并在实际使用前进行材料检查，对于质量不佳的建筑材料坚决摒弃。既要有先进施工技术作为建筑工程项目的安全支撑，又要确保施工单位具备有效应用先进技术的能力，提升施工技术对项目安全的支撑作用。

（二）加强施工材料的质量管理

建筑工程企业应及时采取有效的材料管理方法，避免因材料问题影响施工进度。采购是物资管理的第一个环节。材料采购前，应了解材料供应商，全面检查材料规格和合格证，以免因材料规格与施工要求不符而影响施工进度。在对材料进行存储时也要按照材料存储规范进行，对于那些怕湿怕潮的材料要及时进行防潮存储。同时也要注意将相同规格和种类的材料进行单独存放，以免因为存放不当而降低材料的使用性能。另外管理人员要及时对材料的使用情况进行记录，同时在材料使用过程中对材料进行复合审查，从而为提高建筑施工质量奠定基础。

（三）工作人员的具体管控

1.在建设项目管理中，员工是关键控制对象。由于施工现场人员流动性大，许多安全隐患将被掩埋。因此，施工企业应将员工整体素质的提高纳入施工项目管理的具体工作中，作为一个重要切入点，通过人员控制减少具体施工项目管理过程中出现问题的可能性。2.建筑公司在对工作人员进行管控的过程中，决策人员和管理人员应作为把控的“先锋”，通过对他们的把控来实现对建筑工程项目全局的掌控。要在建筑工程项目施工阶段针对具体问题做出切实可行的决策，对施工现场的工序及工种进行优化配置，使得每个工种在规范自身行为的同时，完成建筑工程项目的施工任务。3.要对建筑工程项目的管理人员和决策人员进行定期培训，确保这些专业人员持证上岗，具有充足的能力和资格去执行相关任务。在建筑工程项目的施工中，设计的施工作业有很多的特殊性，如高空作业等。在进行这些建筑工程项目施工时，对施工人员的要求是极为严格的，要在业务能力、防范意识、资格证书等方面严格要求。

（四）环境管理

在建筑工程建设中也应该落实可持续发展理念，防止工程建设对周围自然环境造成严重污染和破坏。应该遵循国家相关环保政策和规定，引进先进的绿色施工材料、工艺和技术等，实现对污染问题的有效预防，解决高能耗问题，构建环境友好型社会。为避免施工现场出现粉尘污染，应该采用场地硬化和洒水处理等措施，改善周围空间环境。通过施工设备和工艺的改进，减少施工中的噪声，防止影响人们的正常作息。

（五）优化对项目成本的控制

从施工企业的角度来看，施工项目管理是为了自身利益最大化，而成本控制是项目管理的一个重要方面。第一，我们应该注意材料和设备的成本控制。进行初步的市场调研，整合总结材料的市场价格和材料种类，检查可能的供应商资质，以确保建筑材料在多方面具有最佳的性价比，降低相关单位的成本预算。第二，延长施工设备的使用寿命。通过定期保养、快速维护等措施，使施工设备处于正常工作状态，避免零部件损坏对设备整体的磨损，降低设备在可控范围内的损耗，延长施工设备的使用寿命。此外，做好人力资源层面的成本控制。施工人员的工资支出是建筑工程项目成本管理的重要方面，相关单位应该在施工前对人力资源的使用做好规划，对施工人数、工种组成等进行细致的计划，降低产生非必要人工费用的概率。

（六）实现建筑项目管理工作的信息化、现代化

1.在实际的建筑工程项目管理工作过程中，随着社会对建筑物的规模和质量要求的不断提升，建筑企业的建筑工程项目管理工作内容和复杂度也在逐渐增加。为了能够将建筑工程项目管理工作开展得更加高效，相关的工作人员要引进和学习先进的信息管理技术及管理理念，从而实现建筑工程项目管理质量和水平的不断提高。2.依托电子信息网络技术是实现建筑工程项目管理信息化的重要技术。电子信息网络系统能够对建筑工程项目管理工作进行全方位的监控，能够在第一时间实现信息资料的获取和共享等具体任务。在这种情况下，依托电子信息网络技术不仅能够降低建筑工程项目的成本，而且可以提高工程施工的进度和质量，从而提高建筑工程项目管理的工作水平。

结束语：结束语综上所述，建筑工程施工具有一定的复杂性和全面性，为了保证建筑工程的有序运行和优质建设，需要加强施工项目管理，以系统的管理模式促进完成建筑工程项目。结合建筑工程施工的时代性与开放性，对施工项目管理理念进行创新和变革，优化管理机制，应用先进的施工技术和施工设备，狠抓并落实对建筑工程施工质量的高标准、高要求，保证建筑工程如期、有效完工。在建筑工程中，项目管理是保证建筑工程质量的关键措施，尤其是在安全、质量、成本等方面，项目管理有着无可替代的作用。对于建筑企业来说，需要对当前的项目管理方法进行改进，保证项目管理能够正常开展，从而为建筑工程的质量提供保障。在建筑工程项目管理中，人才和信息化是两个重要的方向，项目管理的创新要围绕着这两方面来进行。