新开发区基准地价水平偏低的原因分析与研究

裴宝明

（唐山市曹妃甸区自然资源和规划局，河北 唐山 063299）

引言

自我国土地有偿使用以来，城镇地价评估体系都是以基准地价为基础的，而且基准地价不仅是政府调控土地市场的重要依据，还关乎着土地税费的征收、新开发区的建设以及招商引资等，对于城市经济发展有着直接影响。但是，在各种因素影响之下新开发区基准地价评估结果通常较低，因此，为保障基准地价的合理性，加强对于基准地价水平偏低原因的分析是十分有必要的。

一、基准地价概述

基准地价指的是城镇当中国有土地的基本标准价格，主要根据城镇土地级别、地段等，对商业、住宅以及工业等不同种类用地，某一时间点土地使用权平均价格的评估。为进一步保障基准地价的合理性以及现势性，基准地价需要至少每三年进行一次更新。基准地价的制定是城镇规划当中的重要内容，其本质上是一种平均价格，因此土地基准价格的评估工作需要由政府组织，而且评估结果也必须要经过政府的认可。实际上，基准地价的确定和评估，会受到当前土地市场、社会经济等各种因素的影响，而呈现出一定的动态变化。基准地价并不是土地的具体收费标准，而是土地使用权转让、出租、抵押等相应价格确定的重要参考依据和基础。

新开发区大多与城市市区的距离较远或者位于规划区外，其主要特点在于开发建设的时间相对较短，对于此类新建开发区而言，在进行基准地价评估的过程中，需要独立于城市进行；若新开发区位于城市建成区域内，或者规划区之内，那么此地的基准地价评估则可以与城市一起进行。对于位于城市规划范围之内的开发区，其基准地价与城市地价之间并不会有过多差异，出现基准地价水平偏低的主要是位于城市规划区外的开发区。因此，本文主要针对城市规划区外的新开发区进行探讨。

二、影响基准地价的因素

（一）经济因素

经济因素是影响基准地价评估的主要因素之一，新开发区的建设会吸引各地投资商进行投资，参与到开发区新建当中，随着大批量资金的涌入，新区的生产总值会得到一定的提高，新区经济将会得到快速发展，同时周围居民的收入也会呈现出上涨趋势，间接带动当地商业服务、房地产等不断发展。与此同时，对于新建开发区而言，政府也会加大扶持力度，帮助新区进一步发展，这就会导致基准地价水平不断提升。

（二）政策因素

基准地价的评估和确定都需要由当地政府进行组织和认可，同时政府对于新建开发区还会出台一些扶持政策，这些都会对基准地价的评估结果产生一定影响。例如，在2008 年世界金融危机的影响之下，为保障我国经济稳定发展，降低金融危机对于房地产市场的影响，中央将房地产相关税费进行适度下调，并延长了个人房贷还款期限等一系列措施，对房地产市场的稳定发展起到了一定的促进作用，土地价格随之上涨，这也在一定程度上影响到了基准地价。此外，政府为促进城市经济发展，加强城市规划，也会出台相关政策，对于基准地价的调整也起到了关键性作用。

（三）聚集程度

在明确土地的具体用途和性质之后，聚集程度会对该地区的基准地价产生直接影响。无论是商用、工业还是住宅用地，聚集程度会影响到新开发区的繁荣度，与新区的经济发展情况等都有着直接关系。例如，在繁荣地段具有办公职能的商服用地，其地价要相对较高；在高档优质小区聚集的区域，该区域的住宅质量较好，因此其住宅用地的价格也会超出其他区域[1]。

（四）区位交通因素

区位交通因素对于基准地价的影响尤为巨大。较强的区位交通优势，能够承担起城市产业转移的功能，对于新区建设以及经济发展有着积极作用。除此之外，还可以通过公交线路的规划，加强对于新开发区的覆盖，促进新开发区与城市之间的沟通交流。交通设施、道路交通条件的不断完善和提高，对于带动开发区的经济发展有着积极作用，以此能够进一步提高新区基准地价水平。

三、导致新开发区基准地价水平偏低的原因

经过对新开发区实际情况与基准地价之间关系的分析，以及对于基准地价影响因素的探讨，可以发现，相较于城市内部基准地价而言，新开发区基准地价多呈现出偏低的特点，这一特点与基准地价形成的规律之间有着一定联系，产生这种情况的主要原因包括以下几个方面。

（一）土地需求分析

实际上，影响土地价格的主要因素在于土地需求情况。对于新开发区而言，其土地面积是已经确定好的，因此，当入驻新区的商业服务、房地产企业以及其他社会群体和企业较多的情况下，对于新区土地的需求量就会不断增加，在此情况之下，土地价格也会有所增加。与之相反，若对于建设用地需求较低，那么其基准地价水平也就会呈现出偏低的情况。例如，某城市新区建设初期，其中的政府部门、工商企业等仍然较少，因此对于建设用地需求不大，该开发区基准地价也就相对较低。

（二）地产交易情况

对于新建开发区而言，由于建设时间相对较短，因此还没有形成系统稳定的地产市场，其地产交易水平也相对较低，主要的地产交易均来源于政府部门，其地产的转让、出租、抵押等交易行为尚不成熟，地产市场发展水平较低，交易情况较为弱势。这就导致当地土地价值相对偏低，土地增值无法得到充分体现，使得基准地价的测算和评估结果相对较低。

（三）土地收益水平

土地收益水平较低也是导致新开发区基准地价偏低的主要因素之一。土地收益水平就是指在土地上进行经营管理活动、开展商业服务、房地产开发等，其所获得的经济效益或者社会效益情况。若土地收益水平相对较低，意味着土地价值不高，因此难以吸引更多的开发商、投资商进行土地的交易活动，地价自然会相对较低。导致土地收益水平偏低的主要因素在于区域繁荣程度、聚集情况等。例如，某城市新区人口较少，而且当地商服设施滞后，综合服务水平偏低，不仅缺乏商服中心，而且人口少，人流量较低，这就会导致土地收益小，而基准地价水平低也成为了必然结果[2]。

（四）土地市场供给

由于新建开发区其土地市场交易，主要依靠的是政府出让地交易，为一级市场交易，在此情况之下，一级土地市场供给的价格就会对基准地价产生较为直接和巨大的影响。与征地费用较高的地区相比，征地费用偏低的地区，其土地以及市场供给价格就会偏低，在实际进行基准地价评估和测算的过程中，若使用成本逼近法，那么基准地价偏低的情况就会十分明显。

四、调整新开发区基准地价的措施

随着当前城镇化脚步的不断加快，城市土地资源紧缺的情况愈发严峻，作为一种稀缺资源，土地价格水平对于城市的发展有着重要影响。不同水平的地价对于城市发展有着不同程度地影响。对于高水平地价而言，在土地资源总量有限的情况之下，土地的价格越高那么城市资本总量就会越大，其所创造的经济效益和社会效益也就会相对更大，对于土地资源的集约利用以及资本的优化配置有着积极作用。因此，科学合理地进行基准地价的调控是十分重要的。经过上述分析，本文提出了以下三种调整新开发区基准地价的有效措施。

（一）明确地价概念关系

基准地价是城市当中不同用途土地使用权区域平均价格，并不是指代具体的土地价格，主要用以显示不同等级、区域、用途土地的一般价格差异。而标定地价是在基准地价的基础上，按照一定修整体系，经过修正而得到的，还需要综合考虑土地使用年限、形状以及容积率等相关因素，以此确保地价能够更加贴近市场价格。在实际进行新开发区基准地价调整的过程中，必须要明确不同地价的概念，以及不同概念之间的换算关系，以此确保地价评估测算，以及调整策略的准确性和有效性。

（二）科学确定基准地价

基准地价的确定需要对样点的土地价格或者土地收益，进行准确评估，因此，想要确保基准地价的科学性以及合理性，就必须要加强对于样点地价的测算，并在实际测算的过程中，综合考虑各种因素，以及政府所发布的相关经济政策。例如，某城市在进行新区开发建设的过程中，为进一步加快新开发区经济建设，通过将基准地价下调的方式推动招商引资。该政策的应用和执行，不仅推动了新区人口增长和经济发展，而且随着经济的发展该地区的土地也在不断增值。

（三）及时更新基准地价

经上述分析可知，基准地价会受到经济、政治、聚集程度以及交通建设等多方面因素的影响，因此基准地价实际上是处于一个变化的状态之下的。为保障开发区基准地价的现势性和合理性，需要及时进行基准地价的更新和应用。尤其对于短期内基准地价变动较大的情况，可提前更新基准地价，以促使新开发区的建设取得更好成效[3]。

结束语：本文针对新开发区基准地价水平偏低的问题展开研究，明确开发区基准地价水平偏低的原因，主要是由于土地需求、市场交易、土地收益以及市场供给情况导致的，并总结提出了明确地价概念、科学确定基准地价以及及时更新基准地价三种控制新开发区基准地价的措施。相信随着对基准地价的深入研究，以及影响地价水平的原因分析，我国基准地价将会得到更好的控制。