老旧住宅小区电梯加装

宋帅

（北京首开城市运营服务集团有限公司，北京 100000）

现阶段我国老旧住宅小区数量与日俱增，并且其大多数都缺乏电梯设备，使得居民日常生活起居不够便利，尤其是行动能力较差的老年人，经常因为客观条件无法下楼走动。秉承着以人为本的建筑理念，工作单位应该认真对待科学合理地进行电梯加装工作。

一、老旧住宅小区电梯加装的现状

现阶段虽然我国在21 世纪以来就在各个城市陆续出台了有关老旧小区住宅电梯加装的政策，但是在实际工作过程中依然存在很多工作难点，电梯加装工程没有想象中的那么简单[1]。首先，当前工作的指导建议不全面，目前我国很多老旧住宅的小区在进行电梯加装过程中出现了一系列问题，其根本原因还是当前的管理制度存在重大缺陷，虽然我国很久之前就针对老旧住宅进行电梯加装出台了相关政策，但是相关规定所约束的范围仍然不完善，很多细节问题仍然存在，无法考量的现象，甚至存在重大漏洞，例如老旧小区住宅楼，在进行电梯加装时，被列为改建工程，还是新建工程，这在现如今的规章制度中，没有明确的表明，所以很多工作无法正常开展，严重影响了工期开展。其次是居民的意见，无法统一在实际进行电梯加装工程时，经常会出现居民意见，无法统一的现象。一方面表现为部分居民关注点偏差，高层的居民因为楼层较高，没有电梯的情况下，上下楼非常不便利，所以对于电梯加装工程更加的具有迫切性，也更加的支持，认为安装电梯可以为自己带来便利的同时，提升当前住宅场所的整体品质。但是楼层较低的居民认为自身本身居住的楼层较低，所以加装电梯带来的便利并不大，而且认为即使加装电梯也只是会带来更高的额外开销，即使不安装，也不会对自己造成影响，甚至安装后还会影响采光，降低自身住宅的市场价值[2]。另一方面是各个居民对于住宅安装的费用存在歧义，在加装电梯之后，楼层较低的居民认为其本身对自己并没有带来过高的便利，所以没有必要出具过高费用来为高层居民提供便利，大部分居民会心理不平衡，尤其是底层居民，不愿意承担电梯的费用，而高层居民又认为电梯是公共产物，需要由所有人来一同承担。最后就是整个建设过程上报程序过于复杂，在实际建设过程中，很大一部分老旧的小区都是当初单位的家属住宅或者是单位的宿舍等，居住的人员仅具有使用权，如果想要进行电梯加设，需要单位的同意，并且相关手续无法由居民来办理，需要单位进行代办，所以整个过程需要多次的情况上报，这就导致过程过于繁琐，而且还存在部分单位不愿意为居民办理相关手续。即使同意了，办理也会由于过程耗费时间过多，而且还对自身企业没有任何经济提升，从而忽视相关手续的审批，严重影响电梯建设工程效率[3]。

二、电梯出入口的形式

老旧小区，其建成的年代不同，出口的位置也存在着诸多差异，所以在加装电梯过程中，应该根据实际情况特别注意。电梯加装通常会在不改变原有建筑的主体结构的前提下来进行，并且不会对原有建筑进行破坏，同时还要满足其抗震能力以及原有的消防安全和城乡规划体系，同时，电梯出口的形式也要根据实际情况来进行调整，力求为居民提供最大限度的便利。根据老旧小区的周围环境，可以将出口设计为四种形式[4]。首先是双开门，也就是所谓的贯通门，这种情况是最为常见的，同时也是最适应于各种建筑结构的，但是其唯一的局限性就是要确保，具有足够面积的平面墙体，且不能是承重墙，这样才能确保建立之后整体稳定，不会出现影响主体结构的现象。其次是通过楼道内部的走廊然后乘坐电梯，同时也会有电梯通向室外的渠道，但都需要走过一段路程，这种出入口形式适用于房间面积较大，在外部空间可以足够建立行走走廊的前提下，才能使用这种方式的出入口设计。再然后是将电梯做成一个直角，开门的形状，同时乘坐电梯时要走到边角上转过90 度之后才能到达电梯大门，或者是在内部乘坐电梯时，也要经历同样的90 度转体才能到室外，这种情况下，更加的节省公共空间，更加的隐蔽，在使用过程中，不会占有过多的土地资源，可以有效地降低成本，造价提升空间利用率。最后是确保电梯和楼梯之间存在一个小过道，通过过道后再乘坐电梯，然后在楼上是适合楼梯箱紧贴的，这种电梯设计和传统的地铁有着一定的相似之处。老旧的住宅小区会将电梯加装在楼梯外侧，这种方法需要在建筑物的北侧进行安装，确保其内部楼梯不会承受过高的压力，导致形变，还可以保障原有的入口，不会受到电梯遮挡，而且这种方式可以放心使用，不会对主体结构造成影响。

三、电梯轿厢和井道

这就需要工作人员在进行电梯加装之前先进行详细的调查工作，确保在工程开展之前选择参数合适的轿厢，确保电梯内部空间足够大，能够满足老年人出入以及轮椅的设备的使用，同时还要预留出部分空间来供给放置物品。通常情况下，以轮椅结构为例，中型的轮椅宽度在60 厘米左右，小型的在57 厘米左右，同时用手来转动轮胎时，需要保障5 到10 厘米左右的空间，所以电梯的入口宽度至少要为70 厘米，这样才能确保轮椅在经过时不会和交相摩擦，可以顺利地出入。而且一般情况下，轮椅的总长度不会大于100厘米，所以交相的深度便需要控制在100 厘米以内即可，这样可以确保轮椅正常出入，不会受到结构限制。另外，从我国当前的建筑来看，小区单元门出入口一般都会存在台阶，需要步行才能达到地面。所以在进行电梯井道底坑设计时，需要在楼梯以外的平面作为衡量标准和其建立等高的基坑设施，而且在原有的基础上还要扩大20 厘米左右，这样才能确保底部的深度，达到工作需求，否则在电梯出口设计和后续结构设计中，很容易出现差错，导致结构不稳定，出现安全隐患的问题。同时，电梯井道的顶部布局应该使用科学的永磁同步齿主机，这种无机房的技术手段，这样可以减少客观因素，不对电梯正常使用的影响，大幅提升安全性。

四、针对性的建设意见

（一）简化审批流程

很多情况下，老旧住宅小区加装电梯，之所以久久无法开展，是因为想要进行加装电梯相关的地方，基层管理部门必须要雇佣且专业的人，对整个老旧住宅小区的管理制度进行科学合理的分析讨论，确保符合国家法律法规的前提下，尽可能将审批流程简化，确保项目可以最快速度的顺利开展。例如电梯在老旧小区住宅内部进行加装时，首先要对墙体质量进行全面的检查，确保其承重墙质量，完好能够在建立电梯后确保安全性，不会出现过多的安全隐患后再进行安装。同时，针对这些老旧住宅的现状，要提前制定好相关的施工方案并予以实验，确保其可行性，并根据实际情况不断的更改设备参数以及实施方案，确保整个过稳定高效顺利。

（二）提供政策

老旧小区住宅在进行电梯加装时，需要相关人员明确，这是提升居民日常生活质量的重要内容，所以需要相关的公众管理部门予以配合，例如地方政区等等，为群众讲解电梯安装的优势，那些要求管理部门颁发相关的规章制度，做好审批工作，同时还要学会引导和控制舆论方向，让群众放心。这就需要地方基层管理部门和相关的施工单位予以联动工作，地方政府颁发合理的政策，鼓励老旧小区加装电梯，并且规定该公共设施有住宅所有用户共同分担。另外还要同意居民可以申请啊，相关的住房维修基金的公共资源来承担电梯加装相关的费用，进而提升用户的积极性，避免用户出现过高的额外资费。

（三）以人为本

在老旧住宅电梯加装过程中，要秉持以人为本的工作理念，充分的体察民意，顺民心。在整个工程实施过程中，应该以公平民主的协商作为主要的调查形式，尽可能地在单位进行集思广益，听从多方的意见，改善当前的工作模式和工作规划，同时，部分外观类建筑需要和业主进行充分地商讨，必要时可以采取投票表决，并且对原有的管道电表导设施进行及时的优化和改造，以对自身硬件设备的优化，以免电梯加装对原有设施的损害，实现一人一卡，确保用户可以合理使用电梯，又能保障安全性，还可以对外来人员进行了及时的管控。

（四）安装时增加面积的处理

加装电梯后所增加的建筑面积，需要向业主明确该面积为集体共有。但实际工作过程中是否分摊到每一户相关地区有自己独立的处理办法。通常情况下，会按照公摊面积每户进行平均分配，还可以记录在房屋登记簿上，但是公摊面积不变，但是在相关文献中会予以记录，明确增加的房屋面积。但是要注意不同地区面积核定的政策都不相同，如果采取调整公摊面积的做法，便会使得整体数据出现变化，所以要慎行。

（五）做好质量检测

加装电梯时，要将房屋质量情况检测作为首要考虑的问题，因为这类建筑都具有多层结构，并且使用年代较为久远，受当时建筑条件的影响，现在已经出现很多质量问题，例如混凝土酥松，砂浆粉化等等。在现如今的很多施工单位在进行电梯加装时，没有全面的安全检查体系，更多的是通过现场勘察来代替结构鉴定，这样的做法不能完全地找出房屋的隐患问题，尤其是重新对建筑结构进行破拆并加装电梯时容易出现的安全事故，很容易带来重大的影响。这就需要施工单位，根据不同电梯的类型进行全面的质量检测工作，最常见的是外挂式升降电梯，这种电梯可以根据和原结构之间的连接点进行工艺处理，不要设置相对紧密的连接方案，确保对原结构最小的影响，获取最大的施工效果。另外，在进行电梯加装时，必须对连接处的圈梁构造柱进行重点质量检测，确保其抗震性能完好，能够承受电梯加装的工作压力。

（六）做好过程检测

在加装电梯过程中，其施工内容会对整体建筑结构的连接点进行影响，所以需要针对性地开展过程检查。施工过程中对现有建筑进行沉降倾斜检测，如果发现其外表存在形变或沉降现象，则要立刻进行补救，避免产生严重的财产损失。而且当建筑结构不稳定，存在形变情况时，会产生巨大的内部应力，后续工作也无法正常开展。

结束语

综上所述，老旧小区进行电梯加装工作是一项非常重要的民生工程，从现有的技术手段和管理体系上来分析，在很多工作内容上仍然存在诸多漏洞，在实际操作中也缺少工作经验，导致工期迟迟无法加快，发展始终受到制约，也就无法发挥加装施工的正向影响。所以在老旧小区进行电梯加装过程中，要特别注意对技术手段的优化，并根据实际情况做好相关的建设规划，避免在施工过程中出现不必要的麻烦。