房屋托管公司财务风险控制措施探讨

刘东华

（河南牧业经济学院金融与会计学院，河南 郑州 450044）

一、房屋托管公司财务风险控制的重要性

房屋托管作为一种新兴的房产经纪行业，其市场日渐繁荣，房屋托管公司以其专业的职业技能为客户提供全方位托管服务，其发展不仅关系到社会公众的重大利益，还与整个国民经济的发展有关。在当前房屋托管市场日益活跃的情况下，房屋托管公司的托管业务日益增加，并且在当前疫情的影响下，房屋托管公司的投资活动、筹资活动、经营活动等暴露出来了各种问题，如房屋空置、资金回收率低、流动资金紧张、财务管理体系不健全等财务风险问题越来越多，基于此背景下针对房屋托管公司存在的财务风险问题进行分析，并提出有针对性的财务风险控制措施就具有现实意义，在防范控制财务风险的同时，改善经营状况，提高企业的经济效益，从而助力企业合法合规经营、持续良性发展。

二、房屋托管公司财务风险问题及分析

（一）房屋托管公司财务风险问题

1.筹资风险

目前，房屋托管公司主要筹资方式是债务筹集，公司必须要按照约定的期限还本付息，如果不能及时进行还款，就会影响公司经营活动的正常运行。在筹集过程中，公司也会分析筹资活动中可能出现的潜在风险以及其产生的原因，然后做出适当的判断，在确定筹资的总体规模之后，公司会从筹资偿还期限、筹资方式等多角度考虑，来分散筹资风险。

2.投资风险

大型房屋托管公司一般设有较多的分公司或门店等，配备有相应的管理人员及业务人员，公司受理房屋托管业务需要在寻找租客前与业主签订合同，无论房屋空置或租客跑路，公司都要定期按时将合同约定好的租金打入业主账户进行投资，对于房屋租金能否收回、市场租金降低等因素都会使公司利润存在不确定性。在过去的两年内，由于疫情影响及相关租赁政策的变化，加上个别公司管理层缺乏准确和充分的市场研判，使得投资回报率普遍下降。

3.运营风险

由于疫情等因素的影响，房屋托管公司运营中出现了较多的房屋租赁合同纠纷，加上公司内部人员专业性不足，对业务环节处理草率，甚至有些为了自身的经济利益缺少了诚信，刻意传播不真实的租房信息，存在各种谎报成交价格、天价收费、代替租户签名等不规范现象，导致经营风险，如收取租户租金困难和租户对合同约定的事项无法按时履行。

4.资金回收风险

资金回收方面的能力可以用现金周转率和应收账款周转率来反映，公司不能在房屋托管前对市场进行充分调查分析以及做好预算工作，导致定价不合理，再加上当前疫情影响市场租金价格下降，房屋托管公司均面临着招租困难的风险，租金等应收账款回收困难，坏账较多，进而使得现金周转率和应收账款周转率降低，大大提高了公司的资金回收风险。

（二）房屋托管公司财务风险成因分析

1.财务风险形成的内部因素

（1）公司内控意识薄弱，内部员工综合素质有待提高

房屋托管公司员工的内控意识不强，还没有建立一套健全的内部管理体系，业务部门与监管部门脱节，缺乏内部考核机制，导致部分员工专业性不足，对业务环节操作不规范，甚至存在刻意传播不真实的租房信息为自己谋私利的行为，使得公司和租客双方的利益都受到了损害。另一方面公司管理者和员工财务风险管理意识都很薄弱，这也加速导致了财务风险，限制了公司的高效运营，降低了公司的整体效益。

（2）信息化水平低，公司平台信息欠缺

部分房屋托管公司缺乏科学完善的信息平台，导致信息不完全，例如：房屋的质量、产权等问题可能会因为主观猜想或者手续不完全、第三方报告等客观原因导致信息缺乏真实性从而导致租金收回困难，另外租金收回的难易度也会根据租客的征信报告、合同法律效用的不同而不同。征信情况较好，合同符合各项法律法规的租客，租金相对而言就比较容易收回。征信情况较差，收回租金难度就会加大，所以租客信息的收集整理与评估对公司的长期发展有十分重要的意义。

（3）资金预算工作不到位，资金管控制度不完善

公司正常的运营活动是建立在大量资金流动和有效利用资源的基础上的，对资金进行科学管理和预算控制，可以确保公司资产的财务安全和有效控制可能出现的财务风险。如果房屋托管公司的管理者未严格按照资金预算进行管理，就不利于做出科学的财务决策，公司内部未建立完善的资金管控制度，各部门各环节未进行严格把控并及时跟踪资金流向，资金使用效率及资金回收率低也是导致公司财务风险的一大项。

2.财务风险形成的外部因素

（1）外部环境复杂多变，市场定价缺乏指导

由于当前疫情影响，国家相关部门制定颁布了一些房屋租赁相关的优惠政策，租客可依据“不可抗力”相关法律规定请求减免部分租金或提前终止租赁合同，这使得市场租金价格普遍下降，公司利润也逐渐降低。外部市场环境复杂多变，导致房屋托管市场没有统一的定价标准，这对整个房屋托管行业的发展不利，使无论是业主或者租客都无法得到公平的利益保证。

（2）租客一次性支付周期短，易造成房屋空置

目前租房一般是“押一付三”的形式一次性交齐三个月的房租，对于租客而言一次性支付周期短，三个月后公司可能面临再次招租问题，容易使房屋空置，资源利用率低。无论是否找到租客，公司必须按照合同约定定期为业主账户支付租金，房屋空置或租客跑路的风险都要由房屋托管公司承担，这种市场因素存在的不确定性，就不能保证房屋资源利用率以及公司利润的生成。

（3）当前租赁市场不规范，相关部门监管力度不够

房屋托管管理工作对国民经济的可持续发展有着重要影响，但当前房屋托管市场不规范，相关部门并未建立健全有关的法律法规，也未落实要求相关中介机构按照法规执行，这也导致了有些中介机构为了获取利益或者贪图方便随意更改租金价格，也有一些交易活动没有在相关管理部门进行登记或办理一些正常流程下的手续。由此可见，相关部门对房屋托管市场的监管力度不够，并未使其呈现出市场的规范性。

三、房屋托管公司财务风险控制措施

（一）公司在财务风险控制方面的措施

1.强化公司管理层内控意识，建立健全企业内部奖惩及保证金制度

房屋托管公司首先要加强内部控制，并通过严格的内部监督提高公司办事效率，确保各项工作的实施效果。如：要根据实际情况强化上层管理者的专业知识，提高员工职业素养；各部门之间要相互沟通、相互学习、相互监督，尤其是各部门的上层管理者之间要做到及时沟通学习，以身作则，把公司管理者和全体员工培养成既掌握本部门业务又能了解其他部门工作的全能型人才。其次：在建立健全公司内控制度的同时，公司要对员工进行各种专业技能培训，也应建立健全合理的奖惩考核和保证金制度。如：从员工工资中每月暂扣保证金，对认真负责且程序规范的员工退还上月保证金并给予相应的奖励，反之，若员工存在任何违法违规行为必须按规定扣除保证金再给予一定的处罚，这样可以调动员工的工作积极性，也在一定程度上提高了公司员工的职业素养和责任意识，将公司的财务风险降到最低。

2.提高公司信息化水平，完善公司平台信息

公司相关部门要做好定期市场定价调查，汇总上报由管理层决定近期房屋定价，要做到信息使用最大化进行合理定价，避免因定价过高出现寻找租客困难的现象。各部门对业主进行房屋托管的房屋要进行全面的实地勘察，对于房屋质量、房产证等重要信息要入档留存，以免因前期的失误造成各种纠纷。对于租客信用调查，在与租客签订合同前按照规范的程序进行各种征信调查，征信审批，必须走规范程序后再将房屋出租给租客。另外，公司各部门应协调配合，积极承担责任并及时与信息部门沟通协调，使其提供完整准确的相关信息，来完善公司平台的各种信息。

3.进行资金预算，完善资金管控制度

房屋托管公司要在考虑其运营管理实际情况前提下，参照房屋托管行业标杆，制定属于自己的总体预算管理目标，这要求公司全体员工一起为实现目标努力。预算编制目的不仅是通过纵向沟通获得认可和互动，也是加强员工担责意识和明确规划未来的好机会，同时也完善了公司的资金管控制度。在实施预算的过程中，要将最近的实际执行效果与预算效果进行比较和分析，找出其存在偏差的原因，据此原因进行预算调整，使资金管理合理化，可能也会找出新的项目机会，为管理层提供一些参考，帮助改善资金控制系统，从而更好地控制财务风险。

4.制定相关优惠制度，提高资源利用率

房屋托管公司对于租客一次性支付周期短的问题，可以制定一些相关的优惠制度，例如对一次性支付租金周期大于三个月的租客实行适当减免房租优惠或免费送水电的优惠，在节假日对一些离乡在外的租客发放一些小慰问品让他们感受到城市的温暖等等，在管理上尽量满足租客的合理要求，加强租客对房屋托管公司的依赖心理，租房时首先想到的就是该公司，在实现了该公司口碑的同时促进了房屋管家工作的长期发展，也盘活了城市空置资源利用率，促进了该公司的可持续健康发展。

（二）政府在财务风险控制方面的措施

1.建立健全房屋托管指导价格体系

政府和相关机构采取适当措施建立一个合理的指导价格体系，对不同地区的租金价格提供基准价格框架参考，来加强房屋租金价格的控制，以确保在交易过程中能公平对待租户和房屋托管公司。政府应及时进行价格调整并定期公布调整后的基准租金价格，以确保租户和房屋托管公司能够获得参考价格，起到约束双方行为的作用。对于房屋托管业务的流程环节政府及相关机构也要做出明确的规定，避免房屋托管公司随意定价情况的发生，从而有效规范房屋托管公司的行为，进而达到了规范房屋托管市场的目的，也在一定程度上控制了我国房价的增长。

2.完善相关法律法规，加强监管力度

政府必须要确保房屋托管的立法、法规和政策到位，中央和地方当局有不同的责任，因此每个当局必须明确自身责任，并建立一个有明确权力和问责制的行政框架。中央当局在宏观层面上调控房屋租赁市场，加快统计处理在市场普查中的空置住房，相应减少房产税，不再收取不合理的税收和其他计费，在一定程度上降低房屋托管公司的运营成本。地方要从微观上调控，以确保政策法规能有效落实，并要防止各种腐败行为发生，从而规范房屋托管市场，保证房屋托管行业的稳定发展。