房地产土地增值税清算税务筹划及风险管控

2021-11-25姚艳荣

经营者 2021年6期

姚艳荣

（致同〔北京〕税务师事务所有限责任公司宁夏分所，宁夏银川 750001）

为降低房地产企业在项目开发过程中的税务成本，提高企业经济效益，税务筹划工作的开展具有重要意义。在项目开发过程中，房地产企业对土地增值税进行清算有利于落实税收政策，防范税务风险，保证企业获取较多收益，因而在税务筹划中应高度重视土地增值税的清算。房地产企业应当结合项目类型及成本结构，按照税收政策清算规定，在税收筹划活动中选取恰当的税务筹划方法，不断优化税务筹划方案，保证纳税方式符合税收政策要求，并在此基础上降低企业的土地增值税纳税额，做好税务风险规避，切实保障企业合法权益。

一、房地产土地增值税清算税收筹划中的风险分析

在实践中，不少房地产企业不重视土地增值税清算工作，土地增值税筹划工作中存在不少问题，给企业的可持续发展带来隐患。具体而言，房地产土地增值税清算中税务筹划工作面临着以下风险：

（一）没有把握好清算时间造成清算延误

房地产项目土地增值税必须按照规定时间进行清算，应在项目竣工、销售完成时进行清算，并根据税务规定的其他条件，对于达到清算要求的项目也应当办理清算手续。在实际生活中，不少房地产开发企业对此项政策并不熟悉，税务筹划时只注重企业利益，未对清算时间点做详细规划。在实践操作中，由于资金紧张或者出于延缓清算土地增值税的需要，在税务筹划中不注重清算时间，造成清算时间延误，带来违规风险。

（二）税务筹划方案指导性不强

不少企业在土地增值税清算筹划时，对土地增值税扣除项目存在理解错误的问题，将项目的可抵扣范围扩大，误以为企业项目中所发生的成本费用都在抵扣范围内，造成税务筹划与实际结算存在差距。对税务筹划中的收入筹划不准确，造成收入减少；增加扣除费用的筹划却没有对项目进行详细分类，导致税务筹划的指导性不强，不能为实际提供具体指导，无法按筹划方案开展工作。同时，在账务处理与纳税申报过程中，对扣除项目的归纳比较模糊，没有做好分类工作，影响成本费用的确认，使企业申报成本项目的费用与征管部门的认定存在差距，导致税务筹划失效，如果协调不力，有可能被判定偷税漏税，引发税收风险，给企业带来极大危机。

（三）财务费用认定失误，造成财务成本扣除偏高

房地产企业开发过程中会产生大量财务费用，一部分财务费用可在土地开发项目中进行扣除，因此，在进行税务筹划时，要对财务费用严加把关，评估可扣除的利息支出，在清算税务筹划中进行精准扣除，使企业认定与征管部门的标准保持一致，从而降低税务风险。而在税收筹划中，不少房地产企业将所有的财务费用都列入其中，导致财务支出费用与税收政策规定的扣除口径不符。如政策认定的扣除标准为国家规定的正常贷款利率下的财务费用可以被扣除，而不少企业将高于国家规定利率水平的财务费用也列入扣除范围，超出了政策范围，按此筹划进行清算申报，必然与征管部门的要求存在出入。

（四）公共配套设施的成本扣除风险

在土地增值税清算筹划中，关于房地产企业地下车位、幼儿园等公共配套设施是交还给政府还是自留的问题也涉及成本扣除问题，但这一项目没有在筹划中单独列示，因此不能保证开发成本扣除的完整性和正确性。在具体核算时也没有严格按照公共配套设施的核算要求，按项目类别做好成本归集，导致开发成本可扣除金额出现错误，极易被征管部门查出，引发税务风险。

二、房地产土地增值税清算税务筹划中的风险规避与管控对策

要达到降税增效目标，房地产企业必须认真研读政策，吃透税法精神，科学运用筹划方法，采取有效的风险管理控措施。

（一）加强培训，提高办税人员税务筹划能力

企业办税人员要从企业实际出发，对土地增值税清算政策进行全面了解，提高税务筹划水平。为此，房地产开发企业应当重视办税人员业务能力培养：

第一，房地产企业要组织税务专家对本企业的办税人员提供指导，帮助办税人员了解政策，掌握税改动向，熟悉税收筹划方法与技巧，提高税收筹划能力。第二，企业要组织税收筹划专项小组，或聘请专业机构对本企业的房地产项目所包含的土地增值税清算事项进行深度剖析，就涉及土地增值税清算的问题进行研究，对收入来源、支出明细及可抵扣项目等因素入手，进行详细筹划，要围绕降低土地增值税这一目标，制定多套税收筹划方案，通过综合对比分析选择最优方案，为土地增值税清算提供税收指导。第三，房地产企业要与征管部门做好沟通。在实践中，房地产企业要与征管部门保持密切联系，要做好对接工作，向征管员请教土地增值税清算筹划中存在问题，针对企业项目运行现状请求税务支持，进而提高土地增值税清算筹划水平，防止筹划中违法违规现象的发生，避免清算中出现违法风险。

（二）加强税控预警建设，完善涉税风险内控管理

房地产企业在税收筹划中要严格依法依规，与税务系统对接，借助“互联网 + 税务”征管模式完善本企业的税控体系，加强涉税风险防控，做好税收风险预防。

一是要准确把握清算时间。要对房地产项目做好清算时间管理，在内控系统中确定好清算时间，及时给出风险提示，实行源头管控。为此，房地产企业必须对项目落实情况进行整体布局，就项目完工、销售信息建立台账纳入内控系统管理，确定好土地增值税清算时间，防止出现延误，带来清算风险。

二是做好清算项目确认工作。要按照土地增值税清算要求，认真做好清算项目确认工作。这就需要企业非常清楚清算项目的信息，准确计算好项目开发时间，竣工时间，以及项目销售进度，土地使用权转让的相关要素等，对照政策规定进行确认，为土地增值税清算做好准备。同时，要根据项目进展情况，对照税务筹划方案，对房地产项目运营情况认真核对，落实收入实现情况，对照扣除成本，做好应缴土地增值税的计算工作。在实际清算过程中，要对取得的凭证认真审核，确认相关票据，保证数据真实准确。

三是重点加强核算风险管理。要对项目收入和成本进行科学分类，制定土地增值税清算台账，完善相关信息。房地产企业要安排专人负责管理，对收入和成本的来源进行分类登记，对照合同、发票、银行单等作凭据，做好房地产收入和成本的确认工作，准确计算相关数据，根据清算要求进行及时调整，防止出现差错。房地产企业还应当加强内控监督，对土地增值税清算工作进行核实，加强涉税风险防范，减少清算中税收失误的发生。

（三）做好扣除项目筹划及管理，科学防范可扣除风险

扣除项目及扣除额度对土地增值税的清算筹划影响较大，房地产企业必须运用合理的方式认真做好扣除项目及扣除额度的确认，以防出现差错。房地产企业可以充分利用税收政策做好统筹规划，保证企业收益最大化。一是科学分摊土地使用权转让地价。根据项目规划，在筹划时要选择科学的土地出让金分摊方法，如属于分期分批的开发项目，则可根据规划进行分摊确认，做好分配工作。二是筹划中要做好开发成本的分摊。开发成本也应当在不同业态中进行分摊计算，在清算时进行扣除。三是准确计算利息支出，降低利息扣除风险。房地产企业应以商贷利率为标准，确定财务费用中的可扣除额度，进行申报，并与征管部门进行及时对接，减少风险发生。四是准确运用好优惠政策。在土地增值税清算中各业态扣除政策不同，因此在筹划与申报时应当做好标注，要将项目中的成本进行科学分摊，以便区分，这样既能保证企业利益，又可以防范政策风险。