《民法典》物业服务人员起诉前置条件规则

许雪燕

（上海市青浦区人民法院，上海 201700）

城市化进程的加快使得我国的土地资源日益稀缺，人们的居住方式开始从独门独户向建筑物区分发展，物业服务合同因而成为最为重要的物业管理方式。［1］随着业主对物业服务需求的提升，物业服务人员与业主之间就物业服务合同的履行产生的纠纷也越来越多，为回应社会需求，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）新增物业服务合同为典型合同，并设立了专章加以规定。《民法典》第九百四十四条规定了业主支付物业费的义务以及业主欠费时物业服务人员的救济途径，该规定对物业服务人员设置了起诉前置条件。

一、业主欠费时物业服务人员救济途径的法律规范演变

《民法典》施行前，《物业管理条例》（以下简称《条例》）及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）均已对物业服务人员的相关救济途径进行了规定，《民法典》在参考相关条文的基础上，作出了新的规定。

（一）《条例》第六十四条①国务院《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。规定了业主不交纳物业费时，物业服务企业的救济途径。对于该条文的理解，其争议点在于是否应将业主委员会的催告程序作为物业服务企业起诉的前置条件。通说认为，将业主委员会的催告程序作为前置条件的观点有违原《合同法》和《民事诉讼法》原理。［2］物业服务合同适用原《合同法》的基本规范，业主违约时，物业服务企业当然可依原《合同法》及合同的相关约定，用协商、诉讼或仲裁的方式向业主主张权利。另从诉讼角度而言，物业服务企业的起诉权利是《民事诉讼法》规定的法定权利，当事人是否起诉以及起诉是否合法均由法律规定。［3］如果将物业服务企业的诉讼权利建立在业主委员会的督促行为上，其既不利于物业服务企业诉讼权利的行使，也不符合权利义务相一致的原则。

（二）《解释》第六条②《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。规定了物业服务企业的书面催缴程序。该条规定相较于《条例》的规定而言，仍保留了对欠费业主的催告程序，只是将催告的主体明确为物业服务企业，且催告的形式应为书面形式。该条规定解决了业主委员会的催告程序是否应作为起诉前置条件的问题，但在实践中又出现了书面催缴是否是物业服务企业起诉的前置条件问题。

（三）《民法典》第九百四十四条第二款③《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。规定了业主欠费时，物业服务人员经催告程序后即可提起诉讼。该条规定相较于之前的规定，其特点在于，对物业服务人员的权利救济程序进行了有层次的规范。首先，继续保留了业主欠费时，物业服务人员为催告的主体，但删除了《解释》中有关书面催缴的规定；其次，删除了《解释》中无正当理由拒绝缴纳的情形，保留了催告的合理期限；最后，在物业服务人员做出催告后，合理期限届满，业主仍不支付的，物业服务人员可以提起相应的救济程序。从语序的层次递进上，明确将催告作为物业服务人员起诉的前置条件。

二、对物业服务人员起诉前置条件的理解与适用

（一）对催告的认识与理解

催告是指一方当事人请求另一方履行债务的意思通知，催告既非基于意思表示而发生特定法律效果的法律行为，又非基于法律规定而导致法律关系发生变化的法律事件，其属于一种准法律行为。

1.催告的主体。在物业服务合同纠纷中，催告的义务人应为物业服务人员，催告的对象是欠费的业主。物业服务人员的催告程序既可以提醒欠费业主交费，也可以为业主和物业服务人员提供沟通和协商的机会，促使双方直接解决纠纷。

2.催告的形式。《民法典》未对物业服务人员的催告形式提出明确要求。实践中，物业服务人员在向业主催缴费用时，通常已实际采用书面的形式予以催收，且为了配合举证的需要，催告多会采用催收函的形式，随着科技的发展，催告也会以电子信息①例如手机短信、电子邮件、即时通信、通信群组等运用网络应用服务的通信信息。等形式呈现出来，可以更便捷有效地表现催告内容。

3.催告的内容。催告的内容应包括业主物业信息、欠费时长、欠费金额、需支付欠费金额的时限及未支付的后果。实践中，物业服务人员在催告业主支付物业费时，往往缺少对交费时间的期限告知，在法律明确规定将催告程序作为物业服务人员起诉的前置条件下，该时间期限极为必要，需要予以重视。

（二）对合理期限的认定

合理期限是在合同履行过程中，当事人一方以一种平常的心来对待或处理事情所需要的时间。关于催告时的合理期限，现行法律并无统一适用的标准，而合理期限本身属于内容不确定的概念，对其的理解与适用，需要进行适当的价值补充，故在物业服务人员催告的合理期限认定上，可以综合考量以下几个方面。

1.依据诚实信用原则。业主和物业服务人员均可依照物业服务合同的约定，享有相应的权利，承担必要的义务。物业服务人员依照物业服务合同的约定向欠费业主主张物业费的同时，其也应依照诚实信用原则，为业主支付物业费提供相应的便利，充分考量业主未支付物业费的理由，设置相应的期限。

2.依据合同的特征。物业服务合同的内容特征是物业服务人员提供约定的服务，业主支付约定的物业费。物业服务人员的收入来源于业主支付的物业费，如业主未按约支付费用，则不利于物业服务人员工作的进行，从而影响其服务的质量，进而影响小区其他业主的权益。

三、对物业服务人员设置起诉前置条件的意义

《民法典》将物业服务合同列为典型合同正是对社会需求的回应，在审判实践中，物业服务合同纠纷主要体现为物业费纠纷。越来越多的住宅小区、商业办公楼的物业服务人员开始采取诉讼的形式，以期解决物业费长期未支付的现状。《条例》和《解释》在司法实践中已产生了深远的影响，通过诉讼，业主对物业服务合同中自身与物业服务人员的权利义务均有了一定的认知，有的小区在经历大批量诉讼后已有了较高的物业费支付率。在满足业主对物业服务基本需求的同时，物业服务人员的服务质量也有待继续提升，才能不断实现业主对美好居住生活的向往。因此，法律引导物业服务人员在解决物业费支付问题时，针对物业服务人员的权利救济程序，设置催告义务，该义务有利于缓解物业服务人员与业主之间的关系，避免双方矛盾的激化，促使双方通过沟通的方式解决存在的问题，提升物业服务质量，减少诉讼资源的浪费。