物业公司内部控制及财务风险防范策略探究

唐雅兰

（成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

在新经济背景下，物业公司面临的环境比较严峻，不仅要承受极大的竞争压力，还要面临比较严峻的财务危机问题。物业公司的问题主要存在于公司中的各项财务活动中，公司在经营活动中会涉及各种影响因素，如果在经营活动中不考虑财务状况，公司内部就会面临较大的财务风险。物业公司虽然内部规模比较小，但其业务经营活动比其他的企业多，其财务风险在经营活动中会涉及各个方面，如市场、政策和内部三个层面，内部风险和外部风险两个方面。外部风险通常是不可预测的，内部风险则可以通过适当的措施进行防范。物业公司的内部控制主要集中在企业内部收支的控制上，做好企业内部的控制，能够有效地规避物业公司的财务风险。在物业公司的内部控制上，加强对内部的财务控制，可以有效提高财务内部控制的工作效率，确保内部资金在公司良好地运转，避免公司各种经济问题的发生，要强化公司内控管理，规避财务风险。

二、物业公司内部控制及财务风险防范中存在的问题

（一）控制活动对财务风险发生的关键点控制不到位

对于部分物业公司而言，由于市场的不断拓展以及各种风险因素的影响，企业财务管理目标与公司长期发展战略之间匹配不紧密，在此基础上的各项业务也存在着若干的控制点，如果控制不到位，既会影响企业的正常经营，又会阻碍企业战略的发展。对于物业公司而言，在内部控制活动上对财务风险发生的关键控制节点不到位是我国现阶段普遍存在的问题［1］。现阶段物业公司的内部控制在财务风险方面的关键控制节点上还存在以下两个方面的缺陷：

第一，物业公司内部对财务内部的控制制度不完善。物业公司对财务的内部控制主要为经营规模比较小，工作量上所涉及的经营活动比较大，例如，收取水电费、物业管理费等一系列的经营活动都会受到外界因素的影响，这些活动又会影响企业内部的财务，但很多物业公司忽略了这类业务活动的重要作用，没有制定财务内部控制机制，导致财务风险事故的发生。

第二，监督机制对任何一个公司和企业都有至关重要的作用，很多物业公司的内部没有建立监督机制，物业公司的管理过程会涉及大量的金额，某些工作人员的自控意识和素质不高，出现以权谋私的现象，导致物业公司内部财务的控制效率低下的现象，不利于企业的长远发展。

（二）未对财务风险进行识别和管理

现阶段企业内部控制活动中存在的第二个问题是物业公司未对风险管控要素中的财务风险进行识别和提出针对性的应对方法。物业公司的财务风险表现形式主要有以下三种，其一是物业管理的灾害赔偿风险，灾害风险指在居住过程中遇到意外事故时所产生的费用。其二是物业管理的收费风险，收费风险指因小区安全措施不到位直接导致的安全事故所产生的费用。其三是公司间的竞争风险，竞争风险指物业管理为了能够击败竞争对手争取到新的物业项目时所产生的费用。这些费用都是物业管理中常涉及到物业财务风险，每一种财务风险都有不一样的应对措施，但很多公司不仅没有重视物业风险中的财务风险管理，也没有对企业内部的风险管控进行有针对性的管理，导致企业存在较大的风险隐患。

（三）未能对风险相关情况进行及时的内部稽核与内部审计

在涉及的经济管理活动中不断地进行审核和检查是减少财务风险的有效措施。大量的调研考察表明，很多物业公司在进行管理活动的时，未能对公司内部的风险情况进行及时的稽核与审计，导致其财务风险发生概率较高。内部稽核和内部审计是物业公司内部控制活动的重要组成部分，对企业的财务管理有重要的影响。很多物业公司在收取物业费或者财务费时，没有将所涉及的金额及时地进行事前审查和事后复核，并且也没有对物业管理中所产生的经济活动进行专业的内部审计，导致公司在经营管理活动中出现了较大的财务风险。

三、物业公司内部控制及财务风险防范的有效策略

（一）严谨地分析各项业务，控制各关键风险点

内部控制活动对物业公司的财务风险预防有至关重要的作用，对企业的长远发展有积极的促进作用，所以，物业公司在管理的过程中要严谨地分析物业活动的各项业务，对所涉及的经营活动要进行严格地分析，对各种关键风险点要进行有效的控制。

第一，物业公司在进行财务活动时要进行严格地把控；在进行经营活动时，要建立专业的内部控制管理制度，确保各种经营活动管理进程能够以正规的渠道进行［2］。

第二，物业公司要针对管理过程中所涉及的业务，建立起专业的监督体系来预防管理过程中出现经济犯罪的现象。针对业务管理活动，物业公司要结合公司自身的特点，不断改善公司内部的财务制度，以长远和灵活的发展眼光有针对性地按照政策环境和内部管理对制度进行调整，满足物业公司在业务管理过程不同阶段的发展需求。

（二）优化内部控制环境，构建及时识别和管控风险的内控体系

针对物业公司未对风险管控要素中的财务风险进行识别和提出针对性的应对方法的问题，物业公司应不断优化内部控制环境并且构建及时识别和管控风险的内部体系。有效控制内部环境是保证物业公司内部财务控制有效实施的基础和前提。首先，不断提高物业管理人员的风险意识，在涉及财务活动时，工作人员要严格按照公司内部所规定的财务制度开展工作。其次，结合物业公司自身的企业文化和发展特点建立财务管理制度，不断对企业内部的风险控制管理机制进行优化和改进，确保其在应对不同的风险时能够及时解决财务危机。最后，不断培养专业的管理人员使其具备识别不同类型财务风险的能力；对公司各个部门的管理人员进行精细化分工，不断创新风险管理的识别手段和应对方法，优化物业公司内部财务内控制度。

（三）多维度实施风险预警与监控，加强对物业企业内部的监督和管理

物业公司本身会涉及大量的经济活动，所以它的财务风险发生率会比其他企业高。针对这一状况，物业公司要注意多维度地实施财务风险预警与监控，不断加强对物业公司内部的监督和管理。建立风险预警机制能够帮助物业公司及时察觉到财务危机的出现，增强企业防范风险的能力［3］。物业公司对其涉及的流程和业务管理活动，主要需要从事中和事后两个层面考虑业务相关财务风险的内部监督与内部审计的问题。物业公司在涉及相关的经济活动时，要注意将经济支出与收入及时进行稽核，完善物业公司的事中核查体系。除此之外，对物业公司在管理之后产生的经营活动，公司要注意进行事后审核，结合业务活动进行专业地审计，不断强化物业公司的内部财务监督管理的力度，促进公司的长远发展。

四、结语

企业财务管理的最终目的是实现财务风险的最小化，物业公司在不断扩张自身规模的同时，充分发挥自身的影响力，确保自身市场利益的最大化，主要通过保证资金链的良性流动以及进行市场拓展工作，确保内部的稳健经营和各项风险的最小化。物业公司的内部控制管理和财务风险防范能够在一定程度上确保物业公司内部资金的安全，其内部控制以及财务风险防范机制要求公司的管理人员具备较强的财务风险防范意识，公司在管理的过程中要细化每一个工作人员的管理职责，不断强化内部的控制，结合实际发展需求，构建完善的财务管理制度，使物业公司的内部资金能够被合理的使用，能有效地避免财务风险，促进物业公司的长远发展。