制造型企业园区物业管理研究

何小凡

（合肥京东方视讯科技有限公司，安徽 合肥 230011）

我国从“制造大国”向“制造强国”转变，制造型企业园区数量日益增多，为确保制造型企业园区发挥最大功效，必须配备优质的物业管理。研究制造型企业园区的物业管理，可以发现其中存在诸多问题，需着手制定优化与完善对策。

一、制造型企业园区物业管理现状及问题

（一）安保业务

安保业务重点负责厂区门岗管控，对进出制造型企业园区的车辆、个人、货物进行登记检查，对不符合出厂要求的车辆、人员、货物有权予以暂扣，并向上级管理部门汇报，防止出现厂区货物失窃现象。同时，安保业务还负责维护企业园区内的生产和工作秩序，未经允许禁止外来人员入内，24小时对厂区内企业进行巡逻，对重点区域进行巡检，一旦发生突发性事件，及时汇报并进行应急处理。目前，安保工作人员年龄普遍偏大，反应能力、应变速度、紧急处理能力不足，导致制造型企业园区安保系统的安全性不足。

（二）保洁业务

保洁业务主要负责企业园区公共空间卫生清扫工作，主要包括园区公共路面、园区公共区域、厂区办公室等位置的清洁和消毒工作。目前，制造型企业园区从事保洁业务的人员年龄偏大，卫生清洁能力不足，清洁效果一般，难以达到制造型企业园区提出的卫生标准。同时，部分清洁人员态度不端正，不依照要求和标准开展保洁业务，出现了消杀频率不足、污渍清洁不彻底等现象。

（三）会服业务

会服业务主要负责工厂前台接待，引导外来人员休息和等待，或引领外来人员到会议室商谈。同时，会服业务还负责会议室、会客室等关键区域的清扫工作，并负责该区域的电脑及相关设备维护，在开会或待客期间提供茶水服务。不同于安保业务和保洁业务，会服业务虽然选聘年纪较轻的女性工作者，但对形象和气质有着较高的要求，符合要求的女性工作者数量不多，并且留存率偏低，其普遍认为会服业务不具备工作前景，不愿意长期从事该项工作。

（四）园区管理业务

园区管理业务主要负责宿舍区域的管理工作，禁止宿舍以外的人员随意进入，并对日常住宿进行安全检查，禁止将违禁物品带入宿舍区域，并负责应对宿舍区域的应急事件。同时，园区管理业务还负责宿舍区域内的设备维护与维修，比如水电维修、门锁更换等。目前，园区管理业务从业者年龄普遍偏大，并且工作态度容易出现问题，时常与住宿人员发生冲突，工作人员留存率不高，离职现象较为普遍。

二、制造型企业园区物业管理发展困难的主要原因

（一）专业人员短缺

目前，制造型企业园区物业管理受资金限制，无法聘请学历高、专业性强的人员，只能寻找社会闲散人员。这些人员虽然愿意从事企业园区物业工作，但工作能力存在欠缺，不仅难以达到物业管理的标准，并且在工作态度上也存在不端正的现象，失误现象频发，让他人对物业管理的专业性提出质疑。

（二）自我要求偏低

企业园区物业管理工作人员由于基本素质不高，对未来的职业规划没有准确的认知，诸多工作人员认为企业园区物业管理薪酬待遇不高，大致完成工作任务即可。长此以往，企业园区物业管理工作人员对自身的要求逐步降低，日常工作质量逐渐变差，严重影响了企业园区物业管理的整体服务质量。

（三）工作目标模糊

目前，企业园区物业管理者对员工的要求并不明确，各岗位也未制定严格的工作流程和工作标准，只是以口头形式对工作人员提出要求，导致部分工作人员目标模糊，在工作中失去方向，难以达到岗位要求。同时，企业园区物业管理评价体系并不健全，往往依赖管理者的主观评价，导致部分工作人员认为与领导打好关系，即可在绩效考评中获得高分，使绩效考核丧失了公平性。

（四）缺乏有效监督

企业园区物业工作任务繁重，并且尚未设置专门的监督管理机构，往往由管理者直接履行监督管理责任。但制造型企业园区庞大，管理者依靠自身的力量并不能面面俱到，只能随机抽查和监督部分岗位，未被纳入监督范畴的工作人员开始放松对自身的要求。

三、制造型企业园区物业管理发展优化策略

（一）行业发展优化策略

1.梳理和总结经验

物业管理企业要积极向优质的物业企业学习经验，管理者要前往优秀的物业管理企业进修，了解物业管理工作的正确做法，既要充分调动员工的工作积极性，增强员工的凝聚力和向心力，又要让工作人员能够满足岗位要求，尽心尽责为岗位服务。同时，物业管理者要与行业协会积极交流，通过行业协会定期组织的物业管理企业大会，总结物业管理中的常见问题及应对策略。

2.积极开展专项培训

物业管理者要对员工开展专项培训，结合不同岗位的要求，制定具体的培训细则，严格在企业内部明确培训计划，要求全部岗位员工定期参与培训学习，提升自身的岗位胜任能力。此外，制造型企业园区物业管理者要严格开展培训考核，要求从事岗位工作的员工必须具备结业证书，确保员工通过培训后取得结业证书，连续三次培训考核未通过、无法取得结业证书者将被淘汰。

3.强化专业人才输出

物业行业要建立人才培养与输出机制，制定具有针对性的人才培养策略，为物业服务人员设定等级机制，为不同等级的人员设定最低薪酬标准。这既能够鼓励物业服务人员不断提升自我，不断提供高水准的服务，又能够帮助物业管理企业找到不同水准的工作人员，确保供需对接平稳。

（二）物业企业优化策略

1.自我提升

除了物业管理行业提供帮助之外，物业管理企业自身也要注重加强人力资源管理，构建多层级人力组织机构，重点开展骨干队伍建设，让骨干人员成为基层岗位人员培训的带头人，赋予骨干人员更多的管理责任，让骨干人员与基层工作者沟通交流，以便基层工作人员实现自我提升。

2.夯实基础

制度是物业管理企业生存和发展的关键，物业管理企业要逐步完善各项管理制度，建立不同岗位的执业标准，要求工作人员严格对照岗位要求开展工作，并设立客观公正的绩效考核评价体系，在考核过程中要推行量化考核要素，减少管理者主观想法对考核的影响。同时，物业管理企业要制定岗位SOP（标准作业程序），梳理日常工作和重点工作，注重自我检查和改善，不断优化物业服务流程，提升客户满意度。

3.融合发展

物业管理企业要注重打造人才交流平台，拓展人才招聘渠道，通过更多招聘渠道选择优质员工，充分利用不同平台的优势和特点，为企业人力资源建设夯实基础。除了从外部吸引优秀人才之外，物业管理企业也要重视人才培养，鼓励岗位人员加强沟通和交流，共同提升服务水平。

（三）搭建智能物业管理体系

现代信息技术不断发展，制造型企业园区物业管理也需要融入更多信息化管理技术，以此提高管理质量和管理效率。制造型企业园区需要搭建现代化智能物业管理系统，利用智能系统更加合理地开展安保出入管理控制工作，用智能系统对园区内部人员进行识别，自动进行安保出入，对外部人员进行面部信息扫描和留存后放行，从而更好地保障园区安全。同时，智能物业管理系统还将用于园区安全保障工作，可在园区内搭建智能摄像，实现360°无死角拍摄，用于替代传统的安保巡逻，发生异常情况后自动触发警报，分析安全风险来源，通知安保人员迅速前往现场。此外，智能物业管理系统还将用于员工考核管理工作，在智能物业管理系统中录入员工信息，对安保工作人员、保洁工作人员、会员服务工作人员、园区管理人员实施绩效考核。智能物业管理系统能够保证考核公平、公正、公开，并允许工作人员随时查询考核成绩，便于找出自身的薄弱之处，更好地开展相应工作。

四、结语

制造型企业园区的数量越来越多，物业管理成为该领域的蓝海，越来越多的物业管理企业选择入驻制造型企业园区。但是，不同于社区物业服务，制造型企业园区的物业管理具有自身特点。诸多物业管理企业尚未适应，导致安保业务、保洁业务、会服业务、园区管理业务等存在短板，究其根源主要是专业人员短缺、自我要求偏低、工作目标模糊、缺乏有效监督。因此，物业管理行业和物业管理企业要多措并举，采用具有针对性的措施，提升物业管理服务质量，提高人们对制造型企业园区物业管理的满意度。