全面预算管理在物业管理企业的应用

赵娜

（碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司，辽宁 沈阳 110000）

一、引言

全面预算管理具有全面性、全员性、全程性、目标性、指令性，涉及企业的方方面面，足见全面预算管理在物业管理企业中的重要性。同时，无论是哪种性质的企业，最终目的都是追求利润的最大化。为完成这个终极目标，企业就必须建立完善经营机制，按照经营机制的要求运营。因此，全面预算管理的目标要求与企业经营的目标要求必须是一致的。物业管理企业要开展合理的经营活动，不断发展壮大，就必须引入全面预算管理机制。

二、物业管理企业加强全面预算管理的必要性

目前，现代企业想要立足于市场，全面预算管理是重要的管理手段之一，也是企业实现生存与发展所需要建立的重要管理模式之一。不同于传统的企业财务管理制度，全面预算管理更加全面，它将企业各类信息整合，进行合理的分权授权，使企业资源得到合理的配置，把企业的实际需求真实地展现出来。并通过不断探索，使全面预算管理为业务协同、企业经营现状、企业战略贯彻度以及企业价值增长等多方面提供决策支持。

全面预算管理在物业管理企业中也是不可或缺的。物业管理企业如果没有全面预算管理，就相当于没有规划目标，就像是一盘散沙，随意开展经营业务，漫无目的地进行金钱的流出。物业管理企业在进行数据分析时，会发现很多金钱的流出都是没有计划好的、对公司没有任何作用的。为了避免这种现象发生，物业管理企业必须认识到加强全面预算管理的重要性，充分应用全面预算管理。只有这样，才能使物业管理企业内部活动更有序、管理更有效、实现更健康的发展。

三、全面预算管理在物业管理企业应用中存在的问题

（一）管理层对全面预算的重视程度不高

物业管理企业的管理层对全面预算的认识和重视程度，对全面预算管理实施的有效性起着决定性作用。然而大部分物业管理企业管理层对于全面预算的认知程度不高，没有建立全面预算管理制度，认为预算是财务部门的事，不要求其他业务部门重视并配合全面预算管理工作。管理层的不重视导致下级员工对预算编制存在抵触心理，预算与业务严重脱节，使得全面预算管理不能起到应有的作用。

（二）全面预算编制过程中面临的挑战

1.物业管理企业缺乏对预算的统一管理。没有统一的管理会造成全面预算的编制过程比较随意，在编制全面预算管理的过程中，编制人员以追求财务指标的合理和完美作为基础，同时为了完成上级下达的预算要求盲目调整预算数据，而不是以物业管理企业的实际情况为基础，使得物业管理企业全面预算管理从编制预算开始就脱离了实际，形同虚设，没有起到应有的作用。

2.全面预算编制方法不合理。多数物业管理企业的预算编制由财务人员主导。为了使全面预算编制简单、省时省力，物业管理企业普遍采用增量预算法编制全面预算，以以前年度经营活动产生的实际数据为基础，与预算期经营活动及相关影响因素的变动情况相结合，通过调整历史期经济活动项目及金额形成预算。然而，以前年度数据的真实性和准确度都会影响企业全面预算的质量。同时，物业管理企业的业务繁杂，会受到一些其他因素的影响，而财务人员对业务的认知不全面，导致预算不全面、不合理。

3.物业管理企业全面预算编制中对现代信息技术的应用不足。物业管理企业全面预算的编制以表格为主，比较单一。信息化建设与全面预算管理未有效关联，导致企业的全面预算管理水平低、管理环节分散，无法利用先进的信息化技术对企业的全面预算管理进行监督与考核。预算相关表格设计不全面，不能充分体现各项目的经营活动内容及相关数据来源的准确性和全面性。

（三）全面预算执行过程中存在的问题

1.过分强调成本控制。因为全面预算的约束性，各部门在经营过程中，一般会使本部门的活动严格按预算规定开展，以使考核指标达到规定标准。因为物业管理企业的收入有一定的固定性，所以各部门想达到预算指标，会过分强调成本控制，从而忽略企业的整体目标。为达成预算要求而降低成本，在一定程度上影响了对业主的服务，对物业管理企业造成了负面影响。

2.全面预算的管控能力不强。物业管理企业在全面预算执行过程中，需要企业所有部门及员工的全力配合、万众一心，才能落实预算。但实际操作过程中，往往只看重结果，而忽视预算过程中的分析和管控。在相应的审批环节，主要依托于上级领导单方面的审批意见，忽略了全面预算审批环节，造成超支及随意调整预算的现象频繁出现，全面预算的管理和监督作用不能有效发挥。

（四）全面预算的考核监督不到位

全面预算的考核监督机制是物业管理企业应用全面预算管理不可缺少的一部分。然而物业管理企业缺乏此方面的意识，没有根据预算管理的实际情况建立健全的预算绩效考核指标体系，导致预算绩效考核工作无法顺利开展。预算考核结果与激励约束机制未有效联系在一起，导致工作人员的积极性与责任意识不足，不利于全面预算管理的落实。

四、物业管理企业加强全面预算管理的对策

（一）提高物业管理企业管理层对全面预算管理的认知程度

全面预算管理是物业管理企业内部管理中不可或缺的一部分。企业应该在战略目标的指导下，实施合理、充分、全面的物业预算管理，并对执行过程进行监控。只有这样，企业对经营活动和相应财务结果进行的分析才能合理化，才能以预算指导经营活动的改善和调整，帮助企业管理层更加有效地对企业进行管理，最大限度地实现企业的战略目标。

物业管理企业的管理层必须认识到全面预算管理的目的和意义，并使每个员工都了解，树立全面预算管理的理念和意识。要意识到预算管理不是某一个部门的事情，而是涉及所有经营活动、所有部门。只有这样，所有职工才能意识到自己在全面预算管理中的重要性，积极配合并实施预算管理。

（二）完善物业管理企业全面预算的编制

1.建立健全的全面预算编制体系。结合企业的实际情况，物业管理企业可以采用上下结合、分级编制、逐级汇总的全员预算编制方法。首先，物业管理企业需要根据自身的实际情况，向下贯彻预算需要完成的目标，分级进行编制。企业各部门及各子公司在编制预算的过程中，需要结合自身的实际情况，制定符合自身情况的全面预算。各部门及子公司由于不能了解自身在预算期间的经营动向，所以可以在增量预测方法的基础上，结合自身情况进行数据的调整，使全面预算更加实际可行。物业管理企业各子公司在编制完成自身的预算后，由集团审核、修订，并进行沟通，完成最终的全面预算。此种编制方式能在较大程度上增强物业管理企业预算的全面性和合理性，涵盖企业的所有业务，使预算结果更准确，与企业经济业务更契合，企业可以根据预算更好地实施科学的管理。

2.广泛运用现代化信息系统

在编制及执行预算的过程中，要广泛运用现代信息系统，使全面预算的数据更准确、全面，以更好地进行数据分析。通过全面的信息系统，加强对预算管理的监管，促进全面预算管理水平不断提高。同时也可以使工作更加便捷，节省人工成本。

（三）定期对预算执行情况进行分析

各部门要定期将实际经营情况与预算数据进行对比，并对预算执行情况进行分析，形成分析报告。对预算执行中的差异情况，进行深入的剖析，并提出解决方案和整改措施。在预算执行过程中还要设置预算执行的偏离范围，一旦预算执行超出所设定的范围，就采取措施对预算进行合理调控，使预算指标更契合实际，确保经济目标的实现。

针对特殊情况，需要进行预算调整时，由相关部门考虑并审批后，报经集团预算管理部门批准，方可进行预算调整。要定期对预算执行情况进行分析，可弥补预算编制过程中的不足，也为预算管理预留更改调整的空间，使各部门认识到预算不是必须一成不变的，而是有一定的能动性，有效杜绝为了完成预算而盲目减少成本、调整预算的行为。

（四）完善对预算的考核制度

没有规矩不成方圆。既然制定了预算，就需要对预算执行的结果进行考核。奖惩不是目的，但必要的、合理的奖惩能有效推动预算管理的执行，调动员工的积极性，也可对不执行的员工起到一定的作用。通过对预算执行的深入分析，预算执行效果一目了然，适当的绩效激励和惩罚有利于预算的执行。

全面预算的编制基于企业全员，那么指标的考核也应对应分配到企业的各个管理层及岗位。有效的考核可以增强工作人员的积极性与责任意识，使全面预算管理在企业经营管理中的作用得到充分的发挥。

五、结语

企业在发展过程中，如果没有预算进行约束，就会迷失方向。物业管理企业只有充分认识全面预算管理在企业经营中的重要性，才能显著提升企业的管理能力和服务质量。物业管理企业在实践中不但要针对企业的战略发展方向科学地制定全面预算管理流程，使全面预算的编制、执行和考核等各个方面的具体应用发挥出最大作用，而且要善于应用全面预算管理，对企业经营成果进行系统的分析和深入的探究，进而提出合理的问题解决方案，从根本上提升企业的管理能力、服务质量与效果，真正成长为现代化企业。