房地产开发企业创新型融资业务及涉税问题研究

李金

（重庆金科房地产开发有限公司，重庆 400039）

一、引言

房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱产业，其在经济领域发挥了重要作用，而现金流是房地产开发企业（以下简称“房企”）赖以生存的命脉，是否具备持续的回款和融资能力是房企能否持续经营的关键所在。2020年初暴发的新冠肺炎疫情使房地产行业销售及回款进入寒冬，2020年8月中央“三条红线”资管新规极大地提高了全行业的融资门槛，双重压力下房地产行业进入生死存亡的考验期。因此，在新形势下积极开拓创新型融资方式以拓宽房企现金流，并研究其涉税影响尤为必要。

二、房地产开发企业创新型融资概述

创新型融资方式为近年来房地产行业广泛使用的融资方式，不同于一般的银行借款、股权投资和发行债券融资，创新型融资方式具有形式多样、还款方式灵活、担保物多样化等特点，为借款人提供了多重选择空间，缓解了开发前期的还款压力。

三、房地产开发企业融资方式分析

（一）明股实债融资

明股实债又称名股实债，指投资方名义上以股权形式进行投资，但与融资方约定以收回投资本金及约定收益利息为刚性要件的融资方式。具体而言，该种融资方式具有以下特征：

（1）被投资企业接受投资后，需要遵循协议内容定期向投资方支付约定的利息。

（2）双方针对投资活动达成一致，约定投资期限和投资条件，此种方式在投资到约定期限时，或者约定的特殊条件满足时，被投资方需要赎回投资或者偿还投资方本金。

（3）投资企业并不具备被投资方的净资产所有权，但需要由被投资企业股东或实际控制人为融资本息提供全额担保。

（4）投资方仅参与投资活动，对被投资企业的日常生产经营活动无权干涉，只对资金进行监管。

因其融资额度高，目前不少房企选择该种方式融资。大部分明股实债均“具有现实还本付息义务”满足债的定义，因而在报表层面体现为债，并根据规定融资方支付的利息可以税前扣除。特别的是，部分明股实债满足股权投资条件的，此时可以被投资企业获取的资金作为权益工具列报，可有效降低财务杠杆、优化合并报表。

（二）发行永续债

永续债是指经核准或备案，按照法律要求及相关流程标准开发并且具备赎回（续期）选择权的债券，或者按照国家相关法定程序发行不具备明确到期日的债券。主要具有以下特征：

（1）降低企业资产负债率。符合条件的永续债可计入权益，降低企业的资产负债率水平，改善资本结构。

（2）保护原有股东权益。可续期债券作为股权的替代物，但不会转成股权，也不具有表决权，因而不会削弱大股东对企业的控制，也不会摊薄资本。

（3）融资方式灵活。赋予了发行人可续期的选择权，避免了到期还款压力，增强了融资灵活性，即按投资者意愿。

（4）对发行主体要求较高。想要发行永续债，需要确保发行主体评级和债项评级在AA+及以上，同时此阶段企业累计的权益性债券余额应较公司最近一期末的净资产总数额的40%低，且累计权益性债券余额不得超过公司最近一期末净资产的40%。

（三）发行可转债

可转换债券是一种债券形式的融资方式，债券持有人可按照债券发行时的约定价格将购买的债券转换成企业的普通股股票。该种融资方式赋予了投资人选择权，债券持有人可自行选择获取收益的方式。按照相关规定，债券可到期收取本息，可以在市场出售变现，也可以将债券转换为股票，从中可知，可转换债券具备债权和股权。通常情况下，可转还债利率较普通公司的债券利率偏低，因此发行可转换债券可大幅度降低企业筹集成本花费，但因多重因素限制，该种融资方式在实际中发行通过概率低，故不是房企的主流融资方式。

（四）供应链融资

供应链融资（Supply Chain Finance）是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体的融资模式。房企的供应链融资以应收账款保理（含ABS、ABN）、开具商业承兑汇票最为典型，二者存在以下共同特征。

（1）参与者相同。融资参与方均为开发商、施工单位及金融机构，所需审查的资料具有一贯性，审查方式简单快捷，打通了上下游融资瓶颈，提高了资金运营效率。

（2）小额多次且期限较短。单次融资金额通常以合同约定的具体产值金额为限，且期限一般不超过6个月，具有流通性强的特征。

（3）开发商以自身实力背书担保债权实现。无论是应收账款质押，还是商业承兑汇票的兑付，均以开发商具有的还款能力为前提，因此注定了供应链融资仅在大型企业适用，而小型企业难以获取金融机构的授信。

供应链融资的推广使用使大型房企取得了新的增长点。以龙头房企为例，早在2016年碧桂园集团曾首次发文大规模推行供应链融资，而同样位于房企三甲的恒大集团于2018年5月6日才获得了100亿元额度发行供应链ABS，通过财报将二者进行简单对比，可知碧桂园在2015—2016年销售额不及恒大的情况下，通过融资方式的创新在2017年远远超过行业标杆，供应链融资带来的企业发展红利可见一斑。

四、房地产开发企业融资业务创新过程中的涉税问题

房企的税筹工作往往是财务工作的重中之重，因此房企在开拓创新融资业务方式时，必然会考虑融资方式的变更对主要税种的影响，其中对明股实债和永续债不同方案的取舍对税收影响最大。本文旨在探究上述两种方案对纳税主体的影响。

第一，明股实债（如上图所示）。根据实质重于形式原则，确认股权投资或债权投资应当从实质理解融资合同条款。

此外，明股实债若满足债的确认条件，被投资方发生的利息费用仍须全方位考虑是否满足税前抵扣条件，比如发票是否合规、是否存在SPV公司等，不满足法定条件不得税前扣除。

第二，永续债。财政部税务总局于2019年发布的《财政部税务总局关于永续债企业所得税政策问题的公告》规定，企业发行的永续债可以适用股息、红利企业所得税政策，也可以按照债券利息适用企业所得税政策。

五、结语

国家经济实力大幅提升，导致金融市场也发生很大变化，金融工具逐渐呈多元化发展，房地产行业虽为资金密集型行业，但因过度举债而丧失偿债能力最终申请破产的案例不在少数。同时，在2021年2月出台的集中供地政策影响下，部分房企在前两轮激烈的集中拍地过程中未竞得土地，这将直接决定该类房企在接下来的一两年内很可能出现无房可卖、无款可回的局面，因此选择合适的融资方式、适当的举债方才能为房企的健康稳定发展奠定坚实的基础。