土地估价执业风险控制分析

江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司 江苏常州 213022

我国市场改革较为滞后，行业发展规范性不足，使得在市场经营的各环节中都存在一定的风险类型。土地估价是及其相关行业建设发展的重要内容之一，对企业经营效益实现和风险规避都有直接性的影响。

1 土地估价的作用

在我国土地估价行业发展中，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等方法。通过对这些方法的应用，能有效提升估价结果的准确性和有效性，确保土地交易的顺利进行，避免土地市场地域性和信息不对称带来的交易风险。在我国土地市场发展流程中，做好合理估价工作，能更为准确地对土地资产进行量化，从而为土地市场的规范运行提供基础保障。同时，土地估价也是科学开展土地市场管理的基础性工作，能有效防止低价波动过大及其中存在的土地投机行为，为行业健康发展奠定基础[1]。

2 土地估价行业存在的问题

①土地估价行业发展迅速，但我国与之相对应的法律、法规却较少，土地估价行业的信誉度普遍不高，主要原因是在实际估价执业中，评估机构常迎合委托方的要求选择有利于达到委托人“要求”或“预期”的评估方法和参数进行评估，而不是真正客观公正地进行评估执业，损害了土地估价行业健康有序地发展。②土地估价机构存在不正当竞争，估价机构为了生存和立足于市场，采用压低土地估价收费的方法，以“低价”和“迎合顾客”等评估手段来竞争，导致评估结果背离了公平、公正的原则。③有的估价机构和估价人员甚至允许他人使用自己的名义出具估价报告，造成估价行业信誉下降。

3 估价师和估价机构控制执业风险的措施

3.1 加强资质管理，提高准入门槛

目前土地估价市场的混乱现象在很大程度上是由不合格的估价机构导致的，由于没有建立完善的评价机制，导致土地估价市场的准入门槛较低，一些不合格的机构恶意扰乱市场秩序。所以应加强对估价机构资质的管理，建立严格的年检制度，定期检查机构的建设，对于检查不合格的机构应责令其整修，出现较为严重问题的机构或人员应直接吊销其职业资格。另外，提高准入门槛能够提高行业的整体质量，避免一些不合格企业对市场稳定性的影响，发挥强势作用，从而促进行业的健康发展[2]。

3.2 建立现代化的、规范的企业管理制度

土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被起诉，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。

3.3 提升行业经营水平

行业整体经营水平的提升，构建良好的市场经营环境，才能更好地规避土地估价的行业风险。对于土地估价行业整体发展而言，需要在以下方面做好相应的工作：首先是要构建行业估价诚信管理体系，由于我国土地估价行业本身建立时间较短，在发展过程中出现的负面事件都会给行业公信力带来负面影响。因此必须从诚信建设层面入手，通过完善的诚信管理体系，全面提升行业整体发展的良好形象。其次是要能对市场发展动向有深入的了解，对土地评估所依赖的整体环境有更为深入的剖析，以此真正提升土地估价的准确性，提升土地估价行业整体水平。最后是要能提升行业内部信息资源共享水平，通过资源库的构建和有偿交流机制的完善，使更多的公共信息资源能充分发挥出其应有的作用，也能更好地提升我国土地估价行业整体发展水平[3]。

3.4 谨慎接受评估委托和认真审查宗地权属

在土地评估机构接受委托之前，应该首先从多方面和多渠道对项目由来等背景情况进行了解。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，可以予以拒绝。因为一旦出事，不仅经济上要遭受损失，声誉也将受到无法弥补的损害，得不偿失。另外，在土地估价中，如果委托方有意隐瞒土地权属方面的一些问题，容易导致造成纠纷，使评估机构受到牵连。因此，评估前要对委托土地的各种产权证明进行审核。产权证明绝不能仅凭复印件认可，一定要将原件审验后再复印。最好是对于宗地的土地登记信息，到相关土地部门申请权属查询。特别对于抵押评估，权属审核很重要，千万不能随意进行评估。

3.5 树立估价师的风险意识和职业道德观

相关的土地估价机构应该重视对评估师的日常管理和培训，促进评估师形成一定的风险意识和职业道德素质，培养评估师独立、客观和公正的职业素质。评估师应该保守商业秘密，对违反职业道德的行为进行严格的教育。此外，还应该定期组织估价师参加教育培训，或者聘请专家对估价师进行专业技术的培训，在机构内部举办研讨会等，为提高评估师的专业素质和技能奠定基础。

4 结语

随着我国土地市场发展水平的不断提升，土地估价行业的重要性不断提升。经营环境及市场运行机制更加复杂，使得各种新型风险不断出现。对行业从业人员而言，应当加大对风险来源及控制的重视程度，通过技术、规范、外部环境利用和内部水平提升等各途径，全面提升行业整体经营水平，有效规避经营风险，不仅能有效促进行业健康发展，还能为我国土地市场健康发展提供应有的保障。