夫妻共有房屋处分行为的效力研究

李国平 张玉晶

（1.中共长春市委党校，吉林 长春 130000；2.中共吉林省委党校，吉林 长春 130012）

一、出售夫妻共有房屋行为及效力界定

夫妻共有房屋，本质上是共同共有关系项下的一种财产，适用共同共有的基本制度①《中华人民共和国民法典》第二百九十九条规定：“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”。但是，这种共同所有权也会随着共同共有关系的终止而消灭。因此，作为夫妻共有财产的房屋，对其出售这种处分行为也会随着婚姻关系的存续与否发生效力变化。具体如下：

（一）夫妻婚姻关系存续期间内出售行为及效力界定

1.夫妻一致同意出售共有房屋

由于在婚姻关系存续期间，夫妻双方对房屋的共同共有权存在基础关系，此时夫妻对共有房屋不分份额地享有权利并承担义务。根据《民法典》物权编相关法律规定及学理研究，在共同共有关系中，只有征得全体共有人一致同意，共有人才可以处分共有物。②《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”那么在夫妻婚姻关系存续期间，只要夫妻协商一致同意，无论是买卖、出租还是其他处分共有房屋的行为均是合法有效的。因此在夫妻婚姻关系存续期间内，夫妻一致同意出售共有房屋的行为有效。

2.夫或妻一方擅自出售共有房屋

（1）第三人为善意条件下的出售行为。我们先通过一个案例来感受一下第三人为善意条件下夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋的情形。2001年11月，被告杨长发将其一栋房屋及土地使用权作价54000元卖给原告曾志辉。后被告杨长发以其卖房未经妻子匡文艳同意等理由拒绝协助办理土地使用证过户。原告曾志辉向法院提起诉讼，请求确认双方签订的《房屋买卖契约》有效。一审法院认为曾志辉与杨长发之间的房屋买卖关系成立，双方签订的《房屋买卖契约》有效；被告杨广发、匡文艳提起上诉。二审法院经审理认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。①湖南省永州市中级人民法院，（2016）湘11民申66号，2016-06-17。

本案中，被告杨广发属于未经房屋共同共有人（其妻匡文艳）的同意擅自出售房屋，损害了共有人的合法权益。但是，根据最高院相关司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

本案中房屋买卖合同的签订是基于双方合意，且原告曾志辉系善意并且已经支付了合理对价及已经办理了房屋产权登记手续。因此，被告以未经夫妻另一方同意为由抗辩主张房屋买卖合同无效不应得到支持。

通过上述案例，人民法院并不支持夫妻一方擅自出售共有房屋给善意第三人其后另一方请求认定合同无效的情形。

（2）第三人为恶意条件下的出售行为。同样，我们也通过一个案例来引入。原告李某红、李某丽系被告李某三和妻子刘某香之女，被告李某系李某三、刘某香之子。2013年10月10日，被告李某三、李某在刘某香（被告李某三之妻）病重住院期间，未经其同意且原告李某红、李某丽不知情的情况下，通过虚假交易将李某三、刘某香夫妻共有房屋产权转移给李龙。原告认为被告李某三、李某恶意串通，损害了其利益，请求法院确认二被告所签订的房屋买卖合同无效。法院经审理支持原告诉求，判决该房屋买卖合同无效。②内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院，（2015）红民初字第3229号，2015-08-24。

通过上述案例，我们可以发现本案同第一个案例的最大区别在于买受人是否是善意的。显然，在本案中，作为买受人的被告与作为房屋共有人的被告李凤三，在配偶另一方不知情的情况下恶意串通，损害了合法权利人的合法权益，不成立善意取得的主观要件要求，这种买卖合同自然也是无效的。

（二）夫妻婚姻关系终止后的出售行为及效力界定

由于夫妻共有房屋属于夫妻共同共有财产，因此也要受到作为基础的共有关系存续与否的影响。夫妻婚姻关系终止后对共有财产的处理有两种情形，即1.夫妻间达成协议，约定夫妻共有房屋属于其中一方；2.夫妻共有房屋按共有财产进行财产分割。因此对于两种情形，夫或妻一方在婚姻关系终止后的出售房屋行为也有不同的法律后果及效力。

对于第一种情形，夫妻在双方平等自愿的基础上，协商一致确定了夫妻共有房屋的归属。此时应当根据“意思自治”这一基础理念，认定该协议有效，并且应办理或变更产权登记。由于房屋权属明确，拥有房屋所有权的一方可以自由处分该房屋，其出售当然有效。若未拥有房屋所有权的一方出售房屋，则属于无权处分，适用无权处分的相关规定。

对于第二种情形，由于夫妻共同共有的基础关系终止，夫妻共有财产应当依法③有具体分割协议的按协议处理；没有协议的一般可根据均等原则，并考虑共有人对共有财产的贡献大小以及共有人生产生活的实际情况等处理。进行分割。若在夫妻共有房屋作价分割完成前，夫妻任意一方擅自出售房屋，该行为属于无权处分行为，同样适用无权处分的相关规定。

综上，夫妻婚姻关系终止后的出售房屋行为也应按不同情形进行区别分析，判断不同情形下的行为效力。

二、夫妻共有房屋出售行为相关问题提出及反思

（一）夫妻共有房屋出售行为相关问题提出

根据前文所述，第一种婚姻存续期间的处分行为不存在争议。对于夫妻婚姻关系终止后夫妻任意一方出售房屋的行为也可以根据前文所述两种情形进行效力界定。实践中，处理最棘手的是在夫妻婚姻关系存续期间，夫妻其中一方擅自出售房屋的行为。或许是受到个体法律观念水平的限制，这种情况在实践中也屡见不鲜。虽然我国《民法典》物权编规定了相应的行为效力，但是仍然会存在一些问题。通过分析我认为存在的问题有如下两点：

1.善意第三人的善意标准笼统

一般而言，善意即不知情。但是在夫或妻擅自出售夫妻共有房屋的情形中，仅仅笼统地以不知情概括作为界定善意的标准，实则不妥。作为善意买受人其不知情的内容究竟包含什么值得我们继续细化。

2.登记制度不完善

夫妻共有房屋是双方的共有财产，这种共有财产基于婚姻关系取得，不需要通过交付或登记等物权变动形式。但是夫妻共有房屋同样也属于不动产范畴，同样应当适用不动产的制度，即通过登记产生公示及公信力。［1］由此我们可以发现，房屋权属登记的权利人和实际权利人具有权利外观上的差异。这就需要我们在制度层面完善夫妻共有房屋登记问题。

（二）对夫妻共有房屋出售行为问题的反思

由于现存制度对夫妻关系存续期间夫妻达成合意出售房屋及夫妻婚姻关系终止后夫或妻出售房屋的情形规制得较为合理，因此该部分对二者不做讨论。然而实践中夫或妻擅自出售共有房屋的行为因素复杂，虽然我们不能做到将法律制度建设完全涵盖现实情形，但也应当努力完善法律建设，争取做到上层建筑和现实基础相匹配。为此，通过反思针对上述两个问题提出相应的个人建议：

1.明确善意第三人的善意界定标准

我认为作为夫或妻擅自出售房屋的买受人，如若构成善意需要明确以下三方面内容：（1）买受人是否履行查询不动产登记材料等合理注意义务。不动产登记材料往往可以看作是不动产的权利推定依据，因此买受人只有对房屋登记等有关权利证明的材料进行查询了解后，才有善意基础依据。（2）买受人是否对处分人及房屋情况有充分的了解。这里的房屋情况不仅包括房屋的自然情况，还包括房屋的性质及房屋的相关权利状态。（3）买受人和出卖人的交易是否通过正当程序进行。一般而言，正当的房屋交易程序是经房屋中介挂牌等方式进行。买受人在对房屋情况进行充分了解、履行合理的注意义务后仍对夫或妻擅自出售房屋的行为不知情，并且按照法律规定的正当程序进行交易，该买受人才可认定为善意第三人，使用善意取得制度取得房屋的所有权。

2.完善夫妻共有房屋登记制度

《民法典》第二百一十六条①根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，由登记机构管理。、第二百一十七条②根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有的不动产物权证明，其记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。规定了不动产的权属登记相关事项。这就明确了我国不动产登记的公示公信原则。但是对夫妻共有房屋而言，若未登记在夫妻双方名下，作为夫妻共有财产的权利外观很难体现。因此我认为，明确规定作为夫妻共有财产的房屋在进行权属登记时须清晰记载共有人。此时分为两种情况：（1）婚前为个人财产，婚姻关系成立后转化为夫妻共有房屋；（2）本就是作为夫妻共有财产的房屋。对于（1）而言，一旦房屋转化夫妻共有房屋，即应当在权属登记上记载夫妻双方姓名。若未记载夫妻双方姓名，视为夫妻一方财产。对于（2）而言，直接在不动产权属登记上记载夫妻双方姓名即可。虽然实践中可能会存在法理和情理的权衡比较，但是我认为作为规范社会秩序的行为准则，在法律层面上确定标准有利于减少不必要的纠纷。