新租赁准则下保险企业租赁资产管理研究——以C公司为例

赵晓梅

（人保财险四川省分公司，四川 成都 610016）

自2021年1月起，所有执行企业会计准则的企业均须施行《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新租赁准则），新租赁准则统一采用使用权资产模型，除短期租赁（指合同租赁期加合理预计续租期小于1年的）和和低价值租赁（指租入全新状态资产价值较低的）可运用简化方法外，其余需通过使用权资产、租赁负债、财务费用等进行权责发生制的财务核算计量。

C公司作为一家在中国香港和中国内地同时上市的企业，新租赁准则执行前的租赁方式大多是经营租赁，除一次性支付超过一年租金的项目计入“长期待摊费用”，在租赁期内按月摊销计入费用外，大多是在支付租金时再计入租赁费用成本，损益核算不均衡。从2019年1月正式施行了新租赁准则，租赁资产的管理和租金的支付完全分开，在租赁期内每月将租赁资产的折旧计入成本，更准确核算损益，报表披露信息也更全面更透明。但是，因前期准备不充分、数据录入不准确、处理不规范等造成了一些问题，亟需进一步改进。

一、新租赁准则下C保险公司租赁资产管理现状和存在的问题

（一）新租赁准则下C保险公司租赁资产管理现状

C公司为全国型财产保险公司，业务覆盖范围广，存在大量的网点租赁房产，分布在省、市、县、乡镇等不同地方，租赁合同数量大，近三年平均年在租合同超千个，故在实施新租赁准则后采取了系统化管理方式。一是租赁资产基础信息录入，在租赁资产实物管理系统中录入租赁资产相关基础信息，包括出租人、承租人、租赁期限、年租金及合同总租金、税率、开具发票类型（增值税专票或普票）、租赁分类（是否适用新准则）等，对每个合同编制唯一的合同编号，对适用新准则的租赁资产，按照参考利率、融资利差调整以及租赁特定的调整的三步法计算确定公司不同租赁期间适用的折现利息率，并在后台对应设定。合同总租金、租赁期限、发票类型、税率等相关信息自动传送财务处理系统，对应生成使用权资产和租赁负债的资产确认凭证，并在租赁期间内按月生成提取折旧费用、确认财务费用、计提应付租赁费用等相关凭证。二是支付租金时，通过租赁资产实物管理系统与审核支付系统对接，传送租赁资产所属部门、合同编号等信息，审核后支付租金。执行后流程较顺畅，系统化管理大大减轻了人工计量的工作量，提高了核算的准确性。

（二）新租赁准则下C保险公司租赁资产管理存在的问题

1.数据录入不准确

通过系统对租赁合同进行自动化计量和规范管理的基础，需要对存量合同进行全面彻底的清理，包括对初始化日期前租金支付与合同约定是否匹配，与财务核算结果是否一致的核查；以及对租赁期限，对是否适用新租赁准则的专业判断，这不仅需要与资产使用人员充分沟通，综合考虑租赁网点是否可持续性发展、租期是否包含了免租期、是否存在准备提前解约退租、是否存在续租选择权、租赁地点所处地理位置及远期发展如何等因素。因上述步骤未保质保量完成，对存量租赁合同前期的核算情况不了解，或只单纯凭合同期限判断是长期租赁或是短期租赁，是否适用新准则等，易造成判断错误，基础数据错误录入，从而导致核算错误。

2.合同执行不严格

严格执行合同约定是新租赁准则核算正确的保障，如果在合同执行过程中，因对租赁合同租金给付方式或取票类型的主动管理不足，造成合同执行不严格，约定好的租金上浮条款、发票取得类型、发票开具税率等在合同执行过程中随意更改，再加上对合同减租退租处理不及时不规范，频繁处理退租、新增等操作，系统支撑难度较大，造成手工核算工作量增大，准确率不高。

3.系统支持不到位

新租赁准则系统化需要强大的后台支持。在实际中，由于租赁合同条款多样，如五年期合同的租金支付方式，有每年支付固定租金的；有每年按相同或不同比率上涨的；有前两年支付固定租金，后三年按一定比率上涨的；有不约定租金金额，每年按市场价浮动商定的多种方式。租赁资产管理系统功能设置时只考虑了固定租金、固定比率上浮等常见的租赁场景，对于多种因素变化事项无法及时有效支持。

二、新租赁准则下完善C保险公司租赁资产管理的对策措施

新租赁准则实施后，要求承租企业在资产负债表内同时确认使用权资产和租赁负债，在计算折旧费用和财务费用时需通过计算各期租赁费用折现值后才能得出，将导致企业在资产负债提高的同时出现成本“前高后低”的趋势，对企业的核算和损益造成影响。同时因严格按照权责发生制进行核算，在租赁期间内按期均匀确认资产和折旧摊销成本，改变了原经营性租赁资产基本采取收付实现制，成本列支不均衡的管理模式，促进了企业的租赁资产规范化管理，基于保险企业的业务发展需要租赁众多网点的现状，如何在新租赁准则执行后进一步加强财务管理，拟采取以下对策举措。

（一）加强业财融合力度、提高专业判断能力

为使新租赁准则顺利执行，承租企业应加强业财融合力度。一是加强学习培训，积极组织租赁管理人员、租赁经办人员、财务相关人员等进行深度沟通，沟通形式包括集中对新租赁准则涉及的财务和业务相关内容、会计处理方法等的全面学习培训，提高对新租赁准则相关事项的专业判断能力等；二是加强前期存量资产在新准则执行过程中的回溯管理，业务和财务、经办部门等各部门应分工合作，梳理合同条款内容设定是否符合企业现状、合同租金是否与市场价匹配，是否按期支付租金、是否有因经营原因提前退租的情况、折现率设定是否合理等，按不同组合类型分类整理，形成存量资产档案，并对应采取不同的管理措施；三是做好存量租赁资产的全面实地摸底排查，对每宗存量租赁资产实际使用和经营情况进行评价，与出租方沟通是否需续租或退租，以及续租、退租的相关条件，咨询第三方专业中介意见，降低由此对企业带来的不利影响。

（二）加强租赁全面管理、助力业务发展

企业应主动加强对租赁项目的管理，在租赁事项发生前提前做好对租赁合同等相关事项的合理规划，以寻求最优的租赁方案。一是租赁地点确定，新增租赁项目，在租赁合同签订前应通过对租赁房产所在地的城市规划、政府发展方向的多方深入了解，对租赁房产后期的业务发展广度、深度进行合理预期。二是租金设定，租赁资产使用人及管理人员应对租赁资产及租赁地点进行现场勘查，查看周边环境，了解附近房产的租赁价格，充分收集资料，利用中介机构评估租金市场价，合理预估相关成本费用；在与出租方商谈合同条款时，尽量采取不高于市场价的固定租金方式；若确实需要采取浮动租金的条款，可参照历史价格及发展趋势，尽量采取低于历史涨幅的固定比率条款。三是租赁期限的选择，由于新租赁准则要求承租人可参考增量借款利率以及不同的租赁期限长短等因素设置折现率，对未来租赁款项进行折现，不同的租赁期间长短，折现率不同，故企业应根据业务发展需要，与出租方充分协商，采取有利于企业的优先续租或终止合同条款、选择适合的租赁期限。

（三）坚持成本效益原则，服务业务持续发展

在租赁管理过程中，应始终坚持成本效益原则，将租赁投产比分析体系化，加强租赁项目事前、事中、事后的全面管理，并与管理者业绩考核挂钩。定期对租赁网点的投产比进行分析，提高核算系统自动化水平，按照每一个租赁网点建立相应的管理报表，记录业务收入、成本费用、利润、人员数量及投产比等情况，为企业管理者决策提供准确依据。对于经营不力，业务持续停滞不前的网点，应与出租方充分沟通，采取减免租金、提前退租、到期后不再续租等方式调整租赁事项，确保成本可控。相反对于经营情况良好，持续发展后劲充足的网点，可提前预判其后期的经营情况，网点的扩大可能性，观察周边环境，提前收集相关资料，以便扩大经营时可快速完成租赁，服务业务发展。

（四）有效利用闲置资产，提高使用效益

将企业的租赁需求与内部闲置资产的盘活利用联动起来，加强对企业内各级机构闲置资产的有效利用，一是对企业所有闲置资产进行全面盘点，对各资产的现状进行技术鉴定，综合评估可使用用途及相应的价值，对全辖（全省或各地市）每一宗资产建立可利用档案，包括可直接使用的，或是需维修改造后才可用的，以及可用于网点办公场所使用的，可用于员工值班休息房的或是可用于档案库房的等等；二是在企业提出租赁需求时，先在闲置资产档案中查找是否有可用资产，按照先考虑利用旧的闲置资产，不行再新租的原则，既节约了租赁成本，又充分有效利用闲置资产。三是做好跨层级、跨区域范围使用的企业之间的沟通协调，参考市场价格合理拟定内部计价价格，并做好合同的签订、租金的收付或考核调整等相关工作。

三、结束语

综上，无论是对已经执行新租赁准则的企业，还是正在准备施行的企业，都应提前做好新租赁准则对企业影响的宣导，做好对租赁管理人员、经办人员、财务人员的培训，培训内容包括但不限于准则内容、沟通谈判技巧等；做好租赁管理系统化的前期准备，对现有合同进行全面梳理，准确判断是否适用新准则，做好初始化录入工作，以便系统对接后的顺利运行；做好企业成本效益的测算分析，将租赁资产的全生命周期纳入管理，从租赁资产需求的提出、租赁费用的预算管理、租赁行为的具体实施、租赁期间的投效分析、租赁期满后的评价反馈等全流程、全环节纳入标准化管理，切实提高租赁资产对企业的最大贡献。