供应链视角下房地产企业营运资金管理探析

亓亮

（青岛青特置业有限公司，山东 青岛 266000）

一、前言

近年来，我国“房地产热”逐渐降温，房地产企业的高杠杆所带来的还款付息压力逐渐凸显，该问题不尽快解决不仅会影响企业的正常工程开展，甚至会使企业面临倒闭的风险。因此，对房地产企业的营运资金管理方式进行深入研究具有十分重要的现实意义，文章从供应链视角出发，对基于供应链视角的房地产企业营运资金管理问题进行分析。

二、相关理论概述

（一）供应链管理

随着我国社会主义市场经济的不断完善，我国企业参与市场竞争的激烈程度以及复杂程度都在日益提升。在这一时代背景下，一个企业如果想要在激烈的竞争中拔得头筹，进而实现可持续发展的终极目标，只靠自身的努力是完全不够的，必须积极与其他与本企业存在业务、利益关系的企业加强联系，方能实现合作共赢。供应链是一种基于竞争—合作—协调机制，围绕核心企业开展的一种网状结构，其终极目的是通过供应链上所有企业的配合实现共赢，满足社会对于产品、服务的全新需求。这一理念在现代市场经济环境中具备较强的可操作性与价值，能够适应当前市场环境复杂性的新特点［1］。

（二）营运资金管理

在国际上，对营运资金管理方面的研究最早始于1930年左右，当时国外相关学术领域主要研究应收账款、存货等流动资产的优化，在1972年，知名学者奈特提出了一个创造性思想，即单个流动资产的优化具备一定的独立性，并不会对企业整个的生产经营活动开展起到泛化作用，进而提升其整体质量。如果想要使企业管理层作出质量较高的策略，就必须对各项流动资产进行整合。这一思想促进了营运资金模型的建立，这一理念在1993年正式进入我国，并为我国解决企业发展问题提供了全新的思路［2］。

从广义角度看，营运资金能够涵盖企业所有流动资产管理活动，并对其变现能力、流动性、周转性进行阐述。营运资金管理的主要内容包括两方面。一是营运资金筹资管理，这探究的是企业应该通过何种方式进行融资才能尽可能满足自身的资金使用需求。二是营运资金投资管理，这探究的是营运资金应该如何使用才能有效提升其流动性以及应用价值。

三、基于供应链视角的房地产企业营运资金管理问题

（一）开发环节

在实践中，房地产企业普遍存在开发周期长、产品单价高的特点，从土地购置一直到房地产开发环节完毕，房地产企业往往需要大量的资金投入。此外，这部分资金将长期处于冻结状态，很有可能导致房地产企业产生严重的资金缺口，进而引发财务风险。在实践中的具体表现如下：一是房地产项目往往伴随着较高的经济效益，因此部分房地产企业选择忽视开发过程中可能存在的营运资金管理风险，投资速度逐年加快，盲目扩大住宅地产的开发规模，这种行为很容易导致营运资金出现不可预计的风险；二是近年来商业地产已经成为房地产企业争相投资的目标，与住宅地产相比，商业地产的收益更加稳定，但回款周期更长，其营业利润与投入不成正比，也容易诱发营运资金风险［3］。

（二）销售环节

在供应链理论中，销售环节也是容易诱发房地产营运资金风险的主要环节之一。具体而言，销售环节是房地产企业获取利润的重要环节，也是企业将成本转化为利润的关键环节。众所周知，房地产企业属于典型的前期投入巨大、周转周期长的企业，因此，在房产销售这一过程中，房地产企业迫切需要将产品销售出去，或者预收账款，为企业提供大量可供使用的营运资金，帮助企业进入下一生产环节。在这一过程中存在的营运资金管理问题主要有以下几种表现：部分房地产企业在积极投资扩张中忽视了营销策略、营销模式的重要意义，或者本身不具备较强的销售能力，最终导致销售清盘速度慢，无法在销售环节实现回收大量营运资金的目的，在这一背景下，企业很有可能产生比较明显的财务风险，最终影响整体营运资金管理效率。

（三）回款环节

回款环节也是容易诱发房地产营运资金风险的主要环节之一。具体而言，在房地产企业经营过程中，经常会出现各种应收账款，这些应收账款的数额普遍较大，对于房地产企业营运资金管理活动的开展往往有着十分重大的影响，其在实践中有以下两方面的具体表现。一是在房地产企业销售产品的过程中，部分房地产企业为了在短时间内提升销售速度，清理库存、扩大市场占有率，往往会为客户提供赊购的机会，在这一过程中就会产生大量的应收账款，这些为了促进产品销售而产生的应收账款普遍具备数额大、风险高等特点。二是房地产企业在经营过程中，也可能会与供应商产生赊销的关系，在供应商资金充裕时，其坏账风险相对较小，企业非常愿意为其提供“打白条”的机会，但是当供应商或者其他业务对象陷入资金短缺的困境时，房地产企业往往不愿意承担这种不确定的风险，也不愿意在两者之间产生赊欠关系，从供应链理论解释，这种行为破坏了相互协作、互利互惠的基本原则，进而降低了整个系统的资源配置效率。

（四）采购环节

采购环节也是容易诱发房地产营运资金风险的主要环节之一。具体而言，房地产企业大多承担从生产到销售的一系列流程，在生产过程中，需要采购大量的原材料用于项目工程的建设，在这一过程中，供应商与企业之间是供应关系。具体而言，在交易过程中，供应商以自身的物资作为交易物资，换取房地产企业的资金或者债券。其风险与问题的具体表现如下：房地产企业采购材料的数额普遍较大，往往需要向银行贷款购入相关材料，但是这些费用的使用时间均相对较长，企业很难在短时间内完成相关欠款的支付，这不仅会导致需要支付的利息数额明显上升，甚至会使供应商改变对房地产企业的态度，进而影响供应链中合作双方、多方的稳定性。

四、基于供应链视角的房地产企业营运资金管理原则

（一）环节化原则

环节化原则是基于供应链视角的房地产企业营运资金管理的首要原则。具体而言，供应链理论要求相关企业对自身的生产经营进行完整的“链”式管理，在管理过程中对企业的各个业务环节、企业外部的物资供应等全部环节进行直接或间接管理，保证企业的正常运转以及最终经济效益的实现。在营运资金管理过程中也是如此。在这一过程中，相关单位及管理人员应该尤其注意，分别管理具有一定的限度，与各单位之间相互独立并不一致，相关单位必须在统一整合的基础上对各个业务环节的营运资金管理进行分别管理，只有这样才能保证企业营运资金管理目标得以实现。

（二）集成化原则

集成化原则也是基于供应链视角的房地产企业营运资金管理的主要原则之一。在实践中，对于大多数企业特别是房地产企业来说，营运资金管理存在较强的多样性，在不同管理形式的背景下，企业营运资金管理的总体思路也存在差异。在供应链视角下，企业的营运资金被视为一个整体，其管理活动并不局限于某一个管理要素，而是将整个企业视为一个统一的整体，将其各个组成部分进行集成一体化管理，这种方式能够有效提升企业的整体经营效益。

因此，集成化原则要求相关企业各个部门、员工全部加入整体营运资金管理活动中，需要企业制定专门的岗位负责整合各个业务环节的资金管理，最终实现集成化管理［4］。

（三）信息化原则

信息化原则也是基于供应链视角的房地产企业营运资金管理的主要原则之一。具体而言，在实践中，供应链理论要求企业与关联企业形成一个统一的整体，相互协调与促进。在这一背景下，传统的企业沟通策略很难满足实际需求，必须引进现代化手段，建立完善的信息化系统为沟通提供必要的基础。遵循信息化原则主要体现在以下几个方面：一是企业内部应建立完善的信息化系统，便于各个部门进行畅通的信息沟通，增强企业内部营运资金管理的流畅性；二是同一供应链关联企业之间应该建立相应的信息化系统，保证关联企业不会因为信息沟通不畅而出现营运资金管理效率降低现象，防止成本增加，最终提升企业的经济效益。

五、基于供应链视角的房地产企业营运资金管理思路与建议

（一）树立以供应链为导向的营运资金管理理念

引进现代化思维、改变传统理念是增强房地产企业营运资金管理能力的重要举措。一是加强队伍建设。首先，相关单位应该对企业内部营运资金管理组织架构进行优化，聘请具备相关工作经验、专业能力的人才专门负责营运资金管理事宜，并在各个业务部门指定专门负责相关工作的责任人。其次，在人才聘用上，尽量提高人才选拔门槛，提高营运资金管理队伍中本科及以上学历人数的占比，这有助于增强企业内部对先进管理理念的接受能力。最后，相关单位应该从领导层着手，加大思维教育力度，在企业内部塑造以供应链为导向的先进营运资金管理理念。二是建立实时信息共享系统。完善内外交流的信息系统，这是响应现代化管理思维革新，从根本上消除因为信息传递不畅而出现的营运资金管理风险的重要举措［5］。

（二）缩短开发环节的运营周期

在实践中，开发环节是房地产企业的核心环节，也是房地产企业营运资金占用率最高的环节，因此，企业必须提升对开发环节营运资金管理的重视程度，缩短开发环节的运营周期。一是相关企业应该优化企业内部开发环节，提高企业内部管理人才的基本素质。二是房地产企业应该加大对供应链合作商的管控力度。在开发环节，除了原材料供应商之外，最重要的合作伙伴就是工程总承包商。相关企业在选择工程总承包的过程中，应该对其资质、工作能力、工作历史进行详细调查。一个优秀的工程总承包商一般具备专业的施工技术以及管理能力，能够有效缩短工程运行周期，进而有效降低企业营运资金管理压力。

（三）加快销售环节的清盘速度

正如上文所述，销售环节是房地产企业回笼资金，降低营运资金压力的核心环节，因此，加快销售环节的清盘速度也是提高房地产企业营运资金管理质量的重要举措。一是优化销售策略，开展“全民营销”。在当前时代背景下，我国房地产行业依旧存在一定的热度，但是由于房地产企业的数量过于庞大，优质地区房产开发濒临结束等问题，仅仅依靠销售人员完成房产推广很难满足实际的企业销售需要，因此，相关企业可以让其他部门人员也参与到营销活动中，这能够为房地产企业营运资金管理质量的提升提供有力支持。二是房地产企业需要创新销售模式。要在原有销售模式以及销售对象的基础上，对产品类型、产品规模、产品受众进行综合考量，以满足消费者需求特征为原则对不同项目进行定位，这是加快产品清盘速度的必然选择。

（四）强化采购、回款环节的供应链关联方管理

强化采购、回款环节的供应链关联方管理对于房地产企业也是非常重要的。一是处理好企业与政府的关系。政府在房地产行业中具有市场监督者、土地出让方等多重身份与责任，相关企业如果想要完成土地购置、房产开发等工作，就必须积极处理与政府之间的关系，通过这种方式加深对政府政策的理解，进而增强自身决策的科学性。二是处理好与供应商的关系。供应商是房地产供应链中的重要组成部分，是保证房地产企业生产质量的重要因素。因此，相关房地产企业在实践中必须建立完善的供应商资质评价机制，与优质供应商保持长期合作。这不仅可以在保证企业材料质量的基础上降低材料进购成本，还可以降低贷款，提升营运资金利用率，进而实现供应链各企业的共赢。

六、结语

当前我国正处在经济体制改革的关键时期，房地产企业正面临较大的竞争压力，从营运资金角度对房地产企业管理模式进行改良，对房地产企业的发展具有十分重要的作用。具体而言，相关房地产企业应该从供应链角度着手，充分结合自身实际情况，采取针对性措施树立全新理念，缩短开发环节的运营周期，加快销售环节的清盘速度，强化采购与回款环节的供应链关联方管理。只有做到以上几点，相关单位的营运资金管理水平才能稳定提升，进而促进企业实现长期健康发展。