房地产企业营运资金管理研究

陈雪飞

（上海城建职业学院 上海 200438）

当前我国城市化进程不断加快，城市人口日益增多，购房已成为人们的重要需求，房地产企业因此得到了关键的发展机遇。房地产行业有着广阔的发展前景，在市场中一直呈现扩展态势，房地产经济呈现出项目周期长、需求额度大、风险高等特点（胡挺等，2021）。在新常态背景下，房地产企业的营运资金管理面临挑战，想要越过“市场寒冬”，推动自身平稳可持续发展，房地产企业应从自身入手，不断提升资金管理水平，优化成本控制工作，将营运资金管理作为企业的发展重点。

一、营运资金管理的基本概述

营运资金是指一个企业维持日常经营活动所需的资金，是企业流动资产和流动负债的总称，营运资金管理包括流动资产管理和流动负债管理，房地产企业的流动资产则主要包括应收账款和存货。

（一）应收账款

应收账款涵盖了应收票据、应收销售款与其他应收款三个部分，一般指企业同其他企业产生的赊销等交易事项，是企业需要向其他企业收取的款项。在赊销分析中，应收账款是关键内容，改善应收账款管理能够减少企业成本，为企业带来更多的经济效益（朱顺和等，2021）。

（二）存货管理

企业的生产经营会受到存货管理水平的影响，日常的存货除满足生产和销售的需求之外，还会考虑整体购买价格。企业强化存货管理需要确保生产需求，构建定量控制与定时控制系统，从而更为合理地控制企业存货时间与存货数量，更大程度地减少存货占用的资金。

（三）流动负债

流动负债主要包括短期借款和商业信用，其中商业信用的具体形式有应付账款、应付票据和预收账款等。企业在经营发展中有着较高的流动负债，可在一定程度上降低企业的资金成本、提高企业的经济效益，但也会加大企业的财务风险。通常流动负债倾向于对短期借款与应付账款的管理（荆中博等，2021）。许多企业在完成资金筹集后会忽视对短期借贷的管理，这将增大企业的资金压力，不利于企业的长远发展。

二、房地产企业营运资金管理的现状

（一）营运资金管理制度不够健全

许多房地产企业存在运营资金缺少系统性管理的问题，发展规模不大的房地产企业此问题更为突出。因此，一些房地产企业具有管理制度落后、内部行政管理能力不足、现代化治理水平较低等问题，从而限制了营运资金管理能力的提升（刘梦珂等，2020）。对此我国房地产企业需及时采取相应策略，对自身的财务管理制度进行调整与优化，增强财务管理能力，尤其是营运资金管理能力，要提高经营效率，推动企业发展。

（二）存货管理的现状分析

多数的房地产企业缺少品牌优势，难以顺利开展销售，容易产生存货占比较大等问题。存货数量太大会占用企业过多的资金，增多仓储费、管理人员工资、维护费等开支，并且存货占用太多资金会使得企业的流动资金减少，导致企业难以实施有效投资，从而影响到企业的经济效益（李健花，2020）。虽然我国部分房地产企业已经开始注重存货管理，并开展了存货管理自动化与信息化建设，但是提升的管理效率仍难以带动存货数量的减少。企业需要在保证销售与生产经营需求的前提下，控制存货数量、减少存货成本，更大程度的实现生产均衡，以进一步降低企业的经营风险。

（三）应收账款管理的现状分析

当前，多数房地产企业会采用预售或低首付的销售方式，但这种销售方式会延长企业资金回笼时间，企业将出现大数额的应收账款并承担缺少流动资金的风险。仅凭严苛的信用政策无法完全解决应收款项问题，同时会对企业的市场形象造成一定的影响。一定量的应收款项可增加企业的现金收入，为其经营与销售提供资金支撑，有利于最大化实现企业的价值。但应收款项过多会加大企业的经营风险，尤其中小型房地产企业抗风险能力相对较弱，因此房地产企业要积极思考应收账款问题，研究如何将存货转化为应收款项，增强应收账款的管理能力。

（四）流动负债管理的现状分析

同以往相比，房地产企业近年来应付账款的周转期越发缩短，企业的还款压力日渐增加，并且在企业总资产比重中应付账款的占比也在增加（张淑英等，2020）。面对应付账款，部分企业会通过短期贷款为永久性流动资产进行融资，这虽然能在短时间内缓解企业财务困境，但企业需承担较大的财务风险。房地产企业需结合自身实际状况，综合考量选取滚动安排负债或重新设定信用额度的方式面对应付账款问题，以确保债务在企业的可承受范围之内。房地产企业需要建立健全应付账款管理制度，合理进行商业信用筹资以应对负债风险。

（五）筹资渠道较为单一

近些年来，随着金融监管力度的不断加强，房地产企业所面临的融资环境越发不景气。一直以来，房地产企业的筹资通道多为债券与银行贷款，依照以往通道进行融资不仅难度有所加大，还会使得销售回款速度下降。许多房地产企业承担着较大的债务压力，负债问题较为严重。当国家紧缩货币政策时，房地产企业的融资方式便受到了极大程度的限制。虽然当前房地产企业能够借助证券化来缓解融资压力，但其融资难度会因监管严格、金融工具局限等多种因素而增加。

三、房地产企业营运资金管理的改进策略

（一）建立健全营运资金管理制度

科学完善的管理制度能够规范企业的内部管理，使企业经营生产的过程更具合理性，可有效提高企业的综合实力。健全的营运资金管理制度应当涵盖流动负债管理、应收账款管理、现金管理与存货管理四个部分。房地产企业存在较大的财务风险，因此在制定流动资产投资方案时，要科学评估营运资金管理风险与收益，选用可行的投资方式，确保负债金额不超过企业的可承受范围，尽可能增加企业的经济效益。房地产企业还可建立产业结构调控制度，监控货币资金，努力提升资金利用效率，重视人才引进工作，借助定期培训等方式培养财务专业人才，进而增强营运资金管理能力。

（二）选取高效的存货管理方式

房地产企业通常有着一定量的存货，可满足日常经营与销售需求。企业要做好价格控制与存货数量控制，防止出现存货资金占比过大的现象（温素彬等，2020）。企业要结合自身情况和市场发展前景，制定科学的生产作业计划，减少闲置的存货，同时配备相应的保险储备，防止因为存货数量不足造成供应中断，以降低企业受损的风险（陈淑云等，2020；唐蕾，2020）。房地产企业还可构建存货控制系统，及时调整存货，有效管理库存，以免产生缺货或浪费的情况。

（三）应用商业信用保障资金运转

发挥信用折扣政策的作用，对信用期进行严格控制，对信用申请人财务报表采用信用定量分析方式，借助比例分析法对购买者的财务状况进行科学评估。房地产企业要重视有效处理应收账款，尽量在规定时间内完成，以降低坏账的出现概率。房地产企业制定账款收取制度时要充分考虑收账收益与成本，努力提升账款收取制度的可行性。房地产企业还要重视提高盈利与债务偿还能力，充分把握资产营利性与流动性的平衡。

（四）适当使用企业流动负债

房地产企业开展商务信用分析的重点在于信用承诺、信用额度、信贷协议与偿还条件。通常情况下，短期借款的约束条件会少于长期借款，如果出现拖欠应付账款的情况，将严重损害企业在信用机构和消费者眼中的形象，从而不利于企业的长远发展（陆岷峰等，2020）。企业可制定科学可行的流动负债规划，适当使用流动负债，尽量树立一种积极向上的企业形象。

（五）拓展融资渠道

虽然如今银行的融资门槛有所提升，但房地产企业在积极探寻其他融资渠道的同时也要保持良好的银企关系，努力提高自身的信用资质，这有利于持续获取银行的优惠贷款政策。房地产企业还可借助股市实现融资，通过证券化有效扩大融资规模，这能够使资金流供应更为稳定、持续。房地产企业也可利用合作开发的方式进一步加大土地储备，以抵御资金链紧张的风险。除此之外，房地产企业可利用互联网金融工具，有效优化债务结构，减少负债成本。

（六）改善营运资金的管理环境

目前，我国房地产企业面临着越发严峻复杂的市场环境，改善营运资金的管理环境势在必行。房地产企业应以市场发展作为导向，构建相应的运行机制与内部管理机制，特别要积极完善资金管理体系。由于一些房地产企业缺少足够的营运资金管理意识，风险防控能力有所不足，因此在优化内部管理环境时要重视加强工作人员的风险意识，构建科学的风险机制，尽可能细化营运资金的管理风险，对其进行分散处理。房地产企业要加大营运资金管理相关的考核和奖惩力度，分析管理中存在的问题，积累经验，同时也要提高工作人员的主观能动性与工作积极性。

（七）充分发挥财务部门的监督与控制职能

财务部门在房地产企业中占据重要地位，要充分发挥出财务的监督和控制职能，积极健全营运资金预算管理体系，深化工作内容，开展精细化的、全方位的营运资金管理工作。财务部门要实施计量验收工作，最大程度降低预算编制过程中的盲目性。财务部门还应积极引进信息化操作手段，加强信息化建设，提高预算决策的专业性，进而提升管理营运资金的专业性及权威性。

四、总结

房地产企业的营运资金管理可直接影响到企业的经济效益和社会效益。因此，在开展营运资金管理工作时，房地产企业应树立合理且可行的营运管理理念，积极优化企业环境，精准把控基础性问题，实施动态化管理和统筹协调，对营运资金进行全方位、全过程的管理。在新常态背景下，我国房地产企业在营运资金管理过程中机遇与挑战并存，特别是如今市场竞争机制日渐完善，房地产企业的生产经营更容易被市场环境所影响。房地产企业要给予营运资金管理足够的重视，积极增强管理能力，提高管理水平，以便更好地立足于社会。