城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护

高杰

摘要：在我国经济社会转型升级发展过程中，社会改革也逐渐深入，现阶段关于城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护的相关探讨研究也得到越来越多的重视。要想实现高效的立法保护对于房地产交易发展的积极促进作用，就需要重视应用严谨的处理机制。本文对城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护进行了简要分析，以促进现代房地产交易不断提升整体发展水平。

关键词：城市房地产交易;利益冲突;立法保护;分析研究

1、前言

随着我国经济社会发展水平的不断提升以及行业改革的逐渐深入，当前阶段城市房地产交易工作开展过程中还存在着较为显著的利益冲突问题。在城市发展过程中，相关利益主体会由于房地产交易过程中的各方面利益冲突，进而导致更加显著的利益问题。因此，需要通过多种方式不断促进房地产交易顺利开展，在不断提升整体交易效率的基础上，促进城市整体发展水平的不断提升。因此，对城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护进行研究分析具有重要的现实意义。

2、现阶段我国城市房地产交易过程中的利益冲突表现分析

我国城市房地产交易过程中的利益冲突表现分析具有一定的系统性和复杂性，具体而言，我们可以从以下方面展开分析和探索：

2.1 承包人与银行之间

通过调查研究与分析可以发现，在当前阶段我国房地产交易工作开展过程中各方利益冲突的深层次原因有着经济根源和社会历史发展过程中的经济背景。在当前阶段各方利益冲突研究工作开展过程中，房地产建设项目承包人以及与银行之间的关系是各方利益冲突中的重要表现之一。此外，社会经济发展水平不断提升过程中，如果各方利益主体能够通过多种方式不断提升对于市场经济发展规律的重视程度，在现有原则的指导下开展相应房地产市场交易活动，不仅仅可以在一定程度上减少利益摩擦的发生概率，同时可以在不断完善市场经济体制的情况下，提升发展效率。但是，由于当前阶段体制机制还存在不完善原因，法律法律法规制度还没有进行更加有效的建立，所以，在当前阶段我国城市房地产交易工作开展过程中还存在不和谐冲突现象。

在当前阶段房地产交易工作推进过程中，房地产项目承包人和银行之间原本没有十分显著的直接联系，而由于开发商在整体项目建设完工之后并没有完全支付工程价款，因此会使得项目建设承包人和银行之间产生一定的冲突联系。在整体项目建设工程开发工作推进过程中，项目开发经销商可能会在项目承包人验收完毕之后才最终将工程价款进行支付。但是，在整体建设工程推进过程中，出于融资等多方面的目的，开发商可能会向银行进行抵押贷款。因此，在整体项目工程建设工作完成之后，如果项目建设开发商无力对工程价款进行有效支付，就会使得承包人和银行之间由于利益维护等关系产生直接的利益联系，进而导致更加严重的冲突。因此，需要通过多种方式使得当前阶段我国城市房地产交易工作推进过程中的项目承包人和银行之间的利益冲突得到有效立法保护和制度解决。

2.2 承包人与消费者之间

在当前阶段我国上市房地产交易工作逐渐推进过程中，出于提前收回投资的目的，项目建设工程的开发一方可能会在整体项目工程尚未完全建成之时，向社会公众进行有效销售，这使得整体工作开展过程中的商品房购买人与整体商品房所有者签订一定的买卖合同。但房地产建设工作开展过程中，如果项目承包人向工程价款优先受偿权的用户进行突然拍卖，就会使得房地产交易工作开展过程中的项目承包人和消费者之间产生激烈的利益冲突问题。

在当前阶段我国社会运行和发展过程中，已经有关于工程价款优先受偿权的法律法规进行了明确的规定。消费者群体在房地产交易工作开展过程中，如果已经支付的用于购买商品房的大部分甚至全部款项，就应该有一定的权利，对于工程价款的优先受偿权享有一定的应对方式。[1]因此，需要通过多种方式不断解决房地产交易工作开展过程中可能产生的建筑项目承包人以及消费者群体之间的利益冲突问题。这不仅仅可以在一定程度上有效针对利益冲突等多方面机制进行有效解决，同时可以通过发挥立法保护积极性的方式，使当前阶段城市房地产交易效率和交易的有序性水平不断提升和改善。

2.3 被拆迁人与其他消费者之间

在当前阶段城市房地产交易建设工作逐渐推进过程中，如果房地产开发工作前期准备阶段的开发商涉及到拆迁问题，就会通过多种方式对开发土地上所居住的被拆迁人进行有效的协议和解，具体方式包括签订一定的安置协议以及签订一次性的货币补偿协议。通过调查研究可以发现，在当前阶段整体房地产交易建设工作推进过程中，第一种方法解决拆迁问题可能会使得拆迁人员和其他购房消费者之间产生一定的利益冲突。[2]因此，需要通过多种方式对整体建设工作开展过程中的多方利益相关者进行有效的利益分析和处理。

3、现阶段我国城市房地产交易过程中的立法保护发展分析

我国城市房地产交易过程中的立法保护发展分析具有一定的系统性和复杂性，具体而言，我们可以从以下方面展开分析和探索：

3.1 建立款项事先登记制度

随着当前阶段我国城市房地产交易工作的逐渐增加，在城市整体行业发展过程中，项目建筑建设的开发商不仅仅需要通过多种方式对工程款项的预算进行更加有效的明确，同时，需要在签订承包合同过程中遵守相关法律法规。[3]另一方面，在工程预算款依法登记工作推进过程中，还需要做好对外公示工作。在银行贷款业务发生时，银行相应工作人员不仅仅需要通过多种方式将项目建设工程款推进过程中的风险考虑在整体还贷风险的列表中，同时需要通过多种方式设置一定的抵押贷款协议。

这不仅仅可以在一定程度上使得当前阶段我国城市房地产工作推进过程中的银行抵押贷款者在一定程度上承担贷款风险，同时可以通過多种方式防范开发商和承包人之间产生恶意串通现象。[4]另一方面，当前阶段建立工程款项事项登记制度的方式，还可以通过整体防范工作的有效推进，使得整体建设工作推进过程中的项目建设承包人和银行之间产生利益冲突的概率不断降低。

3.2 建立专款专用制度

通过调查研究可以发现，在当前阶段我国城市房地产工作整体交易推进过程中，通过多种方式赋予工程建设承包人享有优先权的目的，不仅仅是为了通过多种方式有效防范项目工程开发商恶意拖欠工程款项，还可以通过多种方式发挥法律法规的积极作用，使得整体建设工作的交易可以得到有效履行。[5]另一方面，在当前阶段通过多种方式建立整体建设工程款项专用制度，还可以使得拖欠问题得到更加高效的处理。

在城市房地产交易建设工作推进过程中，开发商在整体投资工作的前期阶段，会通过多种方式使得一定比例的资金在被允许的范围内从事开发建设工作。但是，这笔款项的具体金额需要通过多种方式，根据整体项目建设的实际开展情况以及相应法律法规的规定进行有效确定。[6]因此，在当前阶段我国城市房地产交易工作推进过程中，设立城市工程款建设专用制度，不仅仅可以通过多种方式减少恶意变更行为，同时可以通过制度设置防范风险的方式，降低整体交易过程中产生利益冲突的概率。

3.3 完善优先权制度

通过调查研究可以发现，在当前阶段我国城市房地产交易工作推进过程中，设置优先权制度是为了解决当前阶段秘书主题的利益冲突。而整体协调工作推进过程中，立法者不仅需要通过多种方式保障民事主体优先享有的权益，同时，需要在不断完善制度的基础上，使得整体城市建设交易的效率不断提升。在当前阶段社会运行和发展过程中，优先权制度的设立和完善不仅仅使得相应制度主体可以得到有效的法律保障，同时，可以在一定程度上使得民事主体可以通过法律方式维护自身的合法权益。在我国建筑行业整体建设改革工作推进过程中，需要通过多种方式发挥先进技术和相应制度成果的积极作用，在不断提升整体利益冲突处理有效性的基础上，发挥立法保护的积极作用。

4、結束语

综上所述，随着我国经济社会发展水平的逐渐提升以及行业改革的逐渐深入，当前阶段社会运行和发展过程中关于城市房地产交易过程中的利益冲突以及立法保护问题研究得到了越来越多的重视。通过分析可以发现，当前阶段我国房地产交易工作推进过程中还存在着多方面利益冲突，例如承包人和银行之间、承包人与消费者之间以及被拆迁人与其他消费者之间。要想有效发挥城市房地产交易工作推进过程中的立法保护作用，需要采取多方面措施，首先需要建立款项登记制度，其次需要建立专款专用制度，最后需要建立完善优先权制度。

参考文献：

[1]房地产案件审判要旨与判案评析[M].人民法院出版社﹐杨育林主编，2004

[2]民事优先权新论[M].人民法院出版社，蔡福华著，2002

[3]民法[M].高等教育出版社，魏振瀛主编，2000

[4]法理学[M].高等教育出版社，张文显主编，1999

[5]物权法[M].吉林大学出版社，申卫星等[撰稿]，1999

[6]现代汉语词典[M].商务印书馆，中国社会科学院语言研究所词典编辑室编，1989