长租公寓“爆雷”问题研究

刘 果

（贵州财经大学，贵阳 550025）

0 引言

根据分布的位置是否集中，长租公寓划分为分散式和集中式两大类，是国家大力支持住房租赁后发展起来的一种新型商业模式。依托互联网技术的高速发展，长租公寓得以通过线下收房、线上租房实现便捷经营。传统的房屋租赁市场信息透明度低，房东和房客需要花费较多的时间线下交流，而长租公寓打破了这一传统，简化了租房烦琐的流程，是新时代租房市场的产物［1］。但在2020 年以来，多家长租公寓相继因为资金链断裂而“爆雷”，蛋壳公寓作为长租公寓行业的明星企业，因房东集体维权、房客露宿街头等事件引起社会广泛关注。2020 年12 月3 日，一则标题为“广州蛋壳公寓一租客因被房东驱赶而坠楼自杀”的新闻再次把长租公寓推上风口浪尖。蛋壳公寓2020年1 月份才在美国上市，为何仅仅不到一年的时间就“爆雷”，市值蒸发上亿美元呢？本文将对这个问题进行研究，希望对读者有所启示。

1 长租公寓爆雷

2015 年1 月，蛋壳公寓在北京成立，是隶属紫梧桐资产管理有限公司的一个品牌，目前其租房业务遍及全国十余个城市。2020 年1 月17 日，蛋壳公寓仅仅发展了5 年就在美国实现了IPO，万众瞩目下，成为2020 年登陆纽交所的第一支中概股。

新冠疫情期间，蛋壳公寓道德绑架业主，要求他们积极响应国家号召予以“免租”，但是私底下却对租客收取租金，被指“吃相难看”。到了2020 年10 月，各大社交平台、财经网站纷纷传出蛋壳公寓高层“跑路”等信息，公司的官方微博发文迅速否认了这些消息。而最近，由于蛋壳公寓现金流出现了问题，无法承担房租费用，房东自觉利益受损，就开始采用非法手段赶人，大量的租客面临露宿街头的窘境。截至2020 年11 月，蛋壳经营的房源总数超过40 万。即使按照最低标准一套公寓一个住户来算，蛋壳这次涉及的用户最少也有80 多万人。

从股票行情来看，蛋壳公寓的股价波动惨不忍睹，自2020年1 月上市以来一路狂跌。截至2020 年12 月16 日收盘，其股价已经从上市初的13.5 美元跌至2.88 美元。不仅如此，公司财务数据也很惨淡，蛋壳公寓三年亏损63 亿元，即使经历过八轮融资，获得了大量的资本“输血”，也无法填补其每年野蛮扩张、投资的巨额支出。

2 长租公寓“爆雷”的原因

2.1 租金贷占比不合理

首先简单介绍一下长租公寓租金贷的操作过程：长租公寓高价揽收房东的房源，然后通过互联网平台向公众发布租房消息。有的人付不起房租，长租公寓就与微众银行这类金融机构合作，诱导房客通过借贷付房租，长租公寓承诺只要办理了租金贷，就能享受最低的房租和服务费优惠，租客只需要向金融机构按月还款并支付利息就可获得一年房源的居住权。在租客和金融机构签订租金贷合约后，金融机构就一次性向蛋壳公寓代付房客一年租金，而长租公寓拿到这笔钱后，仅仅是分月向房东支付房租，于是这笔资金就存在一个时间错配，运营商可以在此期间利用这笔钱进行自身扩张或金融投资，这就是租金贷的杠杆作用。众所周知，高杠杆与高风险如影随形，租金贷的杠杆作用让长租公寓行业尝到甜头的同时，也伴随很高的风险，如果遇到一些意外情况，比如装修成本上升、房客数量下降、人工成本上涨等，便会造成租金贷模式的崩溃，导致公司没有足够的现金流支付房租。蛋壳公寓目前的状况便是如此，租客和房东两方的利益都受到损害，引起大规模的维权活动。其实早在2019 年12 月，国家就曾发文要求，把租金贷款金额占整个租金的比例压缩在30%以内［2］。但是蛋壳公寓与金融机构合作的租金贷比例在70%以上，远远超过合规率，想在短时间内把这一比例降下来希望基本为零。

2.2 扩张过于快速

作为长租公寓行业的明星企业，蛋壳公寓的房源规模非常庞大。据了解，从2015 年到2020 年第一季度，蛋壳公寓所控制的房源数量从两千多套猛增至40 万套。不仅收购数量庞大的房源需要“烧钱”，收到房源后还需要花大笔资金在装修、配置家电、聘请保洁人员、交物管费等各个方面。从2015 年成立以来，蛋壳公寓还不忘在野蛮扩张的过程中进行大规模的融资行动，蛋壳共经历了8 轮融资，在资本市场上揽获54 亿元。数据显示，很多大型投资公司如CMC 资本、愉悦资本、蚂蚁金服等都曾为蛋壳公寓豪掷千金［3］。综上所述，尽管前些年蛋壳公寓抢占了巨大的市场，但是快速扩张过程中的巨额开销使得公司的资金成本负担过大，目前公司的资金链十分脆弱，这也是多方维权现象出现的直接原因。

2.3 新冠疫情的影响

2020 年，本来春节过后会有大面积的复工，但是新冠疫情抑制了人员的流动，企业几个月都无法正常运转，外出务工并且租房的人自然就少了。长租公寓的房客急剧减少，缺少资金的收入，还要给房东付房租，给保洁人员付工资，交物管费等，使长租公寓本就如履薄冰的资金链状况更是雪上加霜。因此，与餐饮、旅游等受疫情影响较大的行业一样，2020 年房屋租赁市场也遭受重创，仅75%的入住率使其行业前景不容乐观。此前采用“高进低出”“长收短付”模式实现野蛮扩张的长租企业，也面临巨大的现金流压力。长租公寓十分依赖资金杠杆，然而房屋的入住率下跌，收不到租金，没有可有效支配的现金流，自然就拉长了资金循环时间，这也是长租公寓企业陷入经营困境最直接的原因。作为长租公寓行业内的佼佼者，蛋壳公寓一方面要求房东响应国家号召，减免新冠疫情期间的房租，一方面又向房客收取房租装进自己口袋。这一“两头吃”的举动使蛋壳公寓的品牌形象大打折扣，给房客对长租公寓的信任度造成毁灭性的打击，很难再建立互信关系，不利于长租公寓的长期发展。

3 针对我国长租公寓现状的建议

所谓安居才能乐业，从古至今，国人都赋予住房重要的意义，作为不可忽视的民生领域的一部分，长租公寓“爆雷”的危害很大，一旦出现问题必将影响社会和谐安定，要引起各方重视。针对我国长租行业的现状，提出以下几点建议。

3.1 禁止住房租赁企业欺骗、诱导承租人使用租金贷，且租金贷占租金比例不得超过规定数值

举个例子，蛋壳公寓许多租客竟然不知道自己和金融机构签订了租金贷，只是觉得自己只需要每月按时给银行汇钱就可以租房，蛋壳公寓以及金融机构的业务人员没有把租金贷的概念给房客解释清楚，可以说是故意隐瞒。除此之外，金融机构也没有严格审核租客的资产状况、工作收入等，没有核实房客的偿还贷款能力，这就造成一个巨大的安全隐患：一旦租客没了工作收入，将没有能力偿还贷款，如果大面积出现这种情况，有可能给金融机构带来巨大的现金流压力，造成公司的资金链断裂。如果这条建议得以实施，还可以辅助性地设立有奖举报制度，应该对检举长租公寓违规行为的人给予奖励，并保护好举报人的隐私，以免他们因为动了资本主义的奶酪而遭受报复。同时，还要对违规使用租金贷的企业处以重罚，让他们明白越过法律的警戒线要付出很大的代价。当长租公寓违规成本很高的时候，这些企业自然就会遵守法律法规，遵守市场秩序。对那些租金贷比例远超30%的长租公寓，有关部门要督促其在某个期限内把这个比例降下来，缓解杠杆带来的高风险。

3.2 长租公寓不能一味以“烧钱”抢流量，杜绝野蛮扩张

“先把流量抢到手，再采取措施变现”是互联网思维的特点，而互联网思维也是目前长租公寓贯彻的理念。之前的网约车、外卖都采用了相似的营销模式。长租公寓采用“高进低出”抢夺市场，但是从长期来看这种方法真的可行吗？网约车APP、外卖APP 都是轻资产模式，抢夺市场的方式无非就是给消费者少量的补偿和优惠，砸点钱就可能会有很好的收益。但长租公寓是与之相反的重资产模式，存在不可避免的高成本支出，比如需要安排工作人员与房东、房客对接，这免不了一大笔人工成本；高价收到房源后，不仅要给房客让利，还要花一大笔钱进行装修……这钱烧得太快，如果融资不顺利，资金链就会瞬间崩溃。因此，长租公寓行业需要平稳发展，杜绝野蛮扩张。

3.3 长租公寓需要拓宽价值创造链，综合化运营

长租公寓资金回收期太长，为了减轻长租公寓运营的财务压力，企业可以在公寓附近开设一些生活超市、健身房、餐饮店等，这样做能为公司创造稳定的现金流，同时也给顾客生活带来便利，有利于公司树立良好的品牌形象。

3.4 必须严格控制长期公寓行业的准入门槛

我国长租公寓行业发展过于快速，目前仅有的《商品房屋租赁管理办法》执行力很弱，并且由于我国住房租赁环境的特殊性，也存在可操作性不强等问题。进入门槛较低，导致我国目前长租公寓行业中大部分都是以包租形式运营，整体的长租公寓运营平台市场混乱，质量也存在较大差异。因此，长租公寓行业的信用风险水平整体较高，需要确定合适的行业准入门槛，并且定期对企业的营业资格进行审核。

4 结语

综上所述，国家目前对住房租赁市场非常重视，出台了一系列政策鼓励该行业的发展，对系统化、专业化住房租赁企业予以重点支持。企业家不能仅着眼于自身的利益，肆意利用租金贷等金融工具增大杠杆，损害国家和人民的利益，要平稳扩张，实现长期、稳定、健康的发展。