高周转模式下房地产开发企业借款费用资本化研究

姚云（高级会计师）（云南出版集团教育出版社 云南昆明 650034）

一、引言

房地产行业相较其他行业而言属于资金密集型企业，具有存货规模大、开发周期长等特点。从近几年我国房地产发展的形势来看，供应土地规模、住宅用地平均成交面积、成交楼盘面积等一直处于上升趋势，开发模式已从一次规划、一次开发转变为一次规划、分期建设、分期开发、分期开盘、分期竣工验收交房的高周转模式。在这种模式下，房地产企业为了满足巨量资金需要，会通过银行贷款等方式融入大量资金，并产生大量的借款费用；同时，由于房产开发流程中施工、资金投入与取得权证的时间不一致，造成借款费用在实践中有不同的处理，比如借款费用资本化与费用化的选择，资本化开始与停止时间的判定等，本文结合中外会计准则对借款利息资本化的有关规定进行了探讨。

二、房地产企业的业务开发流程、关键节点及高周转模式

（一）房地产企业的业务开发流程。房地产企业首先通过土地竞拍、政府出让取得土地，凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》，完善规划手续后，办理《国有土地使用证》完成确权。然后申请建设工程施工许可证，房地产企业凭《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》才可进行项目开发的施工。此后进入施工阶段，施工单位根据测绘部门规划用地红线，先在土方开挖前测量放线，然后进行建筑项目主体工程施工，安装、装饰工程施工、市政配套设施施工，环境绿化施工。施工期间当房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定符合商品房预售条件，可申请办理《商品房预售许可证》。到竣工验收阶段，施工单位向房地产管理部门提交工程竣工申请验收报告，房地产企业收到后组织工程监理等各方面的专业机构进行建设工程结构验收、消防验收、环保验收、绿化、环卫、卫生防疫、电梯安全等验收、人防验收、建设工程规划验收，然后办理建设工程竣工档案验收意见书和备案。最后到产权初始登记阶段，建设房屋竣工后的三个月内，房地产企业向登记机关申请房屋所有权初始登记，办理完毕就可以销售房屋，交房和入户，办理购房人的房屋所有权证。

（二）房地产企业业务流程的关键节点。在房地产企业开发流程中，与政府审批等有关的几个点为关键控制点：

第一步，获取土地，参与政府的土地拍卖，签署土地购买合同，支付土地出让金，取得《国有土地使用权证》。第二步，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户群体，拟定初步开发方案，将方案文本报管理部门取得《建设用地规划许可证》。第三步，根据开发进度安排施工蓝图，取得《建设工程规划许可证》。第四步，报建设局取得《建筑工程施工许可证》，项目开工，样板区开放。第五步，在满足开发项目当地的条件后取得房管局颁发的《商品房预售许可证》，项目亮相，项目开盘。第六步，施工完成，进行竣工验收，取得规划局的《规划验收合格证》。在整个开发过程中最重要的是五证的取得，但这五证在现实开发过程与业务流程并不是一一对应的关系。

（三）房地产企业的高周转模式及核心关注点。

1.高周转模式。高周转模式是指资金从资金形态到商品形态，再回到资金形态，这种来回循环的周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率越低，即通过提高资金和商品周转速度实现高收益。房地产企业为了追求效益最大化，多采用高周转模式，快速拿地策划、快速出图取证、快速施工开盘、快速竣工交房、快速实现资金流回，然后快速投资下一个房地产项目。高周转模式的典型特点是房产开发、施工与权证（五证）取得时间的不一致性。

2.高周转模式的核心关注点。一般采用净资产收益率（ROE）评价企业的效益，该指标体现了企业静态的收益率情况，而在房地产行业更注重考虑动态投资收益率，即年化自有资金回报率，年化自有资金回报率=净利润率×资产周转率×杠杆率×年化倍数。动态投资收益率强调了资金的时间价值，所以我们要从全周期去看地产项目的现金流。一方面在常规项目经营的过程中会由于土地款项延付、合作股东垫资、前融、开发贷、预售、供应链融资等手段产生大量的阶段性富裕资金，等同于是多重杠杆，而且有些杠杆的资金成本极低甚至零成本；另一方面是这些零成本和低成本的阶段性富裕资金本身就有较大价值，如果持续滚投到有合理利润的新项目就能产生不可限量的价值，这正是资金高周转的魅力。在利润率持续为正情况下，资金周转越快，股东投入资金就会越快收回并越早产生大量的阶段性富裕资金，就能够越快滚动投入更多新项目，持续获得更多收益。因此，动态投资收益率和现金流才是房地产行业高周转策略的核心关注点。

三、房地产开发企业借款费用资本化的处理

在高周转模式下，房地产开发企业需要大量的资金投入生产开发流程；由于开发流程的不同，借款费用要根据会计准则的要求进行资本化或者费用化处理。但由于流程的复杂性和流程中取得各类权证的不同，如何判断借款费用资本化的时点是实务处理中的一个难点，本文对此进行探讨。

（一）借款费用资本化问题的提出。在实务中主要争论的是从取得土地开始就可以资本化，还是要按照物理开工开始才能资本化。根据《企业会计准则第17号——借款费用》第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。其中，《企业会计准则讲解（2010）》对“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”解释如下：为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始，是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。在我国企业会计准则体系下，“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”应理解为“符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始”。按照《企业会计准则讲解（2010）》表述的意思，房地产开发项目的借款费用资本化期间应当是从开发项目的主体工程动工开始，也就是实质上的“物理开工”。

（二）借款费用开始资本化时间判定的争议。对于房地产开发企业“实体建造或生产活动”开始在实务中是哪个节点，准则没有给出清晰的解读，实务中存在两种观点。

1.以拿到政府相关部门颁发的《建筑工程施工许可证》时间作为开始资本化的时间，所有前期购买土地等支出所需要支出的利息计入当期损益。对此情况，笔者认为应具体情况具体分析。如果没有拿到《建筑工程施工许可证》，同时房地产主体工程也没有开工建设，对前期购买地价发生的借款利息，可以根据审慎性原则，计入当期损益，而不能给予资本化。虽然没有取得《建筑工程施工许可证》，但主体工程等已经开工，就必须以主体工程开工时间作为开始资本化的时间，即应客观地反映企业的生产实际情况，对于其中的违反法规的情形（没有取得《建筑工程施工许可证》）不应成为会计真实记录的障碍，以实际开工作为开始资本化的时点更为恰当。

2.因房地产开发导致的前期调研、规划设计、勘测、报批程序等所需时间都属于建造房地产所需要的准备工作，也认为生产活动已经开始，所以从前期调研开始借款就开始资本化。此观点的理论依据是《国际会计准则第23号——借款费用》，该准则规定，资本化开始时间：（1）该资产的开支发生时；（2）借款费用发生时；（3）资产达到预定使用或者销售状态所必要的准备工作正在进行时。即国际会计准则允许以必要的管理性、技术性活动的开展作为“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”的标准。《财务会计准则第34号——利息费用资本化》明确规定，没有进行开发的土地不应将其纳入资本化的资产范围。如果为了特定用途而开发土地的工作正在进行，则取得土地的利息费用支岀可资本化。一般固定资产的建设，在主体开工前，前期费用相对较少，在未正式开工前，可能存在几种方案的选择。但对房地产开发项目而言，前期的目的已非常清晰，就是“实体建造或生产活动”将前期调研、规划设计、勘测、内外部审批、围栏、二次平整等工作都认为实质上的生产活动已经开始，是非常重要的环节，是前提条件，所需要的投入也必然较大，所以此处不以开工建设作为必要依据。也就是说，应该根据业务的实质和投入资金的规模来判断开始资本化的时点，而非仅仅字面理解资本化开始的时间。

3.对借款费用开始资本化时点的个人看法。笔者认为不能简单地规定一定要正式开工建设才能将借款费用资本化，也不能以取得《建筑工程施工许可证》作为开始资本化的时点，而应结合房地产开发企业的生产经营实际进行分析来确定。如果房地产企业在获取土地后编制了相应的开发计划，并确定了该土地是用于特定房地产项目的土地（项目由管理层或企业治理层的决议确定），虽然在该土地上的建筑施工活动尚未进行，但获取该土地实际上也是房地产项目开发活动的重要环节之一，即购入土地活动与后续建筑施工一样，也属于为使资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动，可以视为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始，为获取该土地所发生的借款费用应该予以资本化，因此，在土地的使用用途已经明确的情况下，在购入之时应将其纳入资本化的资产范围。但是如果该土地的使用用途尚不明确，购入土地仅仅是为了作为土地储备，则不宜将其纳入资本化资产范围。因为不是为实现资产（资产对象不确定）预定用途所必需的购建活动或准备活动已经开始，因此不符合资本化资产的条件；只能暂时作费用化处理，待土地使用用途明确后，再将其纳入资本化资产的范围。如果出让方交付土地后，受让单位即开始了申请相关许可、设计、制定开发计划和市场策略等必要的管理性、技术性活动，且该活动一直在正常开展中，没有发生非正常中止或中断的情况，实际所花费的时间和工作内容与行业一般状况相比无重大差异，则也可以认可以实际取得土地并开始相关的必要技术性、管理性准备活动作为“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这一条件已满足的标志。这一点在实务操作中也是可以接受的做法。

例如，某房地产项目虽然已取得了《国有土地使用权证》，规划也进行了公示，但实际上建造活动一直没有开始，所以在账务处理中不能将借款利息资本化，待满足“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这一条件可以作为开始资本化的时间。在实务当中可能会出现前面的进程正常进行，而到了某个节点由于一些原因的影响而导致进程受阻的情况，如何在会计期末判断开发进程是否正常呢？笔者认为应结合市场通行的开发周期和企业自身的开发周期和开发计划来分析，只要没有超出正常的开发时间周期和不是由于开发企业本身的问题导致的开发进程变慢、延后，则应视为开发在正常进行中，借款费用应予以资本化。从市场上64家典型房企利息资本化的统计情况来看，房地产行业整体的借款利息资本化率相对较高，有近八成的房地产企业借款利息进行了资本化。特别是碧桂园、龙湖、融信近年来均保持了行业较高的利息资本化水平，连续多年利息资本化率近100%。2020年由于新冠肺炎疫情的影响，几乎所有的房地产开发企业在2020年上半年的开发进程都出现了或多或少的延后的情形，这是行业普遍现象，而且后续的进程已经正常，在这种情况下笔者认为还是应视同开发在正常进行中。

（三）停止资本化的时间判定。借款费用资本化争议最大的是关于土地的借款利息资本化的处理。一般房地产开发企业会采取高周转分期开发的模式，只要达到领取《商品房预售许可证》的条件开盘后即可回笼资金，将资金再用于下一期的开发中，以达到提高动态投资收益率的目的。假如某楼盘是采用原来的一次拿地、开发完成后统一一次交付的开发模式，那从开始资本化的时点到停止资本化的时点的土地的全部借款利息均可以资本化。由于开发的分期（比如分成1期、2期）导致成本出现较大的差异是否合理？笔者认为，1期和2期的开发房产由于经营开发模式导致实际完工的时间不同，成本中单位的资本化利息部分就应不同，这也能真实反映资金的时间价值，而且可以明确区分地分别交房，说明在1期竣工验收时，建造工作已经完成，应停止所有1期项目的资本化。如果仅仅是因为企业开发模式的不同，开发商出于回笼资金和推盘的需要分期开盘，1期、2期同时交房，由于房地产的完工交付并不只是简单的封顶大吉，还有许多的工程，例如外墙、门窗、绿化、公共配套、消防等工程，并不能满足达到预定可使用或者可销售状态，所以这种情况下停止资本化的时点也应为竣工验收时。

总之，我们分析资本化停止的时点应严格遵守《企业会计准则第17号——借款费用》第十二条规定“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，满足“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”及其他相关条件的可以申请预售许可进行预售。虽然达到可以预售的时点，但不应被视为达到“预定可使用或可销售状态”，而是结合法律规定的、合同约定的达到可交房状态判断停止资本化的时点。由此表明，房地产企业开发借款费用一般是在办理竣工验收后停止资本化。