我国房地产经济管理存在的问题以及其解决对策

刘 源 伊金霍洛旗自然资源局

一、引言

经济的发展带来了房地产行业的飞速发展，使得房地产行业在国民经济中的地位日益提升。我国的房地产经济经过了多年的发展，市场化程度较之以前有了明显的提高，在社会的方方面面都取得了极为显著的成果。除此之外，房地产经济也在很大程度上提升了地方政府的财政收入，充分发挥了经济发展引擎的作用，带动地方经济的持续发展，房地产行业行业呈现出欣欣向荣的发展态势。但是，多种多样的问题也接踵而至，如何进一步地发挥房地产行业在国民经济当中的引擎作用，尽可能地避免房地产行业过热对国民经济造成的消极影响，成为当前国内专家学者所重点关注的问题。

二、我国房地产经济概况

(一)房地产经济发展现状

房地产行业表面繁荣，但是内在却暗流涌动。各种各样问题的存在很大程度上影响了我国房地产经济的稳定性。首先，国家出台了各种各样调控房地产的宏观政策，也制定了一系列规章制度，进一步地保证房地产经济的持续稳定发展，以此来更好地解决房地产行业发展当中所存在的问题。从房地产行业的运行状况来看，国家的宏观调控政策起到了一定程度的效果，管理力度较之以前有了明显的提升，行业的规范程度有了明显的提高，但是本质上来看并不能够解决房地产经济当中所存在的问题。相关的宏观调控政策对于房地产经纪的管理并没有起到有效的作用，反而在很大程度上增加了居民的购房压力，房价的上升仍然在继续。其次，随着物价的提高，与房产相关的各个成本要素也开始不断的提高，由此便进一步推动了房地产价格的提升。根据国家统计局调研结果显示，2008年我国房地产行业受到金融危机的影响呈现出下降的趋势，随后便处于一个飞速增长的势态，甚至于疫情时代都没有出现明显的价格回落。再次，我国房地产交易市场的前景并不乐观，虽然新楼盘的成交价和成交量在不断增加，但是与此同时带来的消极影响仍然继续，房地产行业的二级市场需求萎靡，销量不畅。

(二)我国房地产经济管理中的原则

房地产行业作为社会经济发展的引擎助力推动了经济的持续发展，所以对于房地产行业的管理历来都是各界政府管理的重点。在管理的过程当中必须遵守一些必要的原则，通过这样的方式才能够最大限度地保证我国房地产行业的持续稳步发展，实现经济的良性循环。最为核心的也就是要坚持土地的所有权、经营权和使用权的相分离。简而言之，国家有权处理土地。另一方面，房屋土地的使用权应当结合在一起，无论是从物质关系的角度，还是从经济价值的角度来看，房屋和土地的价值都是一体的，所以二者之间的关系是相互依赖密不可分的，只有将土地所有权和使用权相结合，才能够实现对于整个房地产行业的有效管理。

三、我国房地产经济管理中存在的问题

对房地产经济的管理，要从理论和现实两个角度入手，结合实际具体的思考，结合理论深入的分析，由此才能最大限度地解决房地产经济管理当中所存在的一系列问题。除此还要充分地研究这些问题之间所存在的关联性。通过综合利用各种各样的宏观调控手段，来最大限度地去了解房地产经济内在的发展规律，制定更加科学合理的宏观调控政策，这样才能够进一步实现对房地产经济的有效管理。

(一)缺乏连续性政策

针对房地产经济的宏观调控，国家出台了一系列相关的政策，但是这一系列政策的出台，在很大程度上存在着明显的断层，管理的目标并不明晰，在调控的重点上，更多的将政策重点放在维持供求平衡方面。通过各种宏观调控的手段来最大限度地实现供求之间的平衡，具体政策的制定过程当中，宏观政策的管控目标模糊不清，仅仅只抑制了房地产的需求，反而忽略了对房地产市场当中所存在的固有问题的解决。没有针对核心问题出台相应的宏观调控政策，对房地产市场管理的有效性缺失。正是基于这样的现实情况，导致现有的政策当中存在着诸多漏洞，无论是执行还是管理都存在着一定程度的困难，总体上来看，不利于今后的发展。比如现今“国五条”、房产税收等等相关政策的执行都在很大程度上具有模糊性且缺乏连续有效性。

(二)经济管理流于形式

从经济管理的角度上来看，我国对于房地产经济的管理更多流于形式，各种监管制度在落地过程当中遇到了各种各样的阻碍。虽然制度设计的本质目的是为了保证整个房地产行业的持续发展，但是在具体政策设计以及执行的过程当中，缺乏必要的监督管理手段，导致执行不严、落地不实。目前整个房地产行业遇到了建筑材料、土地价格不断上涨的情况，导致了房地产价格持续攀升。在此基础之上，住房需求已经远远地超过了住房需求者本身的经济压力，政策的调控已经明显的失衡，由此便直接影响了经济管理的效果。其次，实施的细则存在着很大的漏洞，相关国家的宏观调控政策只规定了原则性的内容，在监管的方式上，中央和地方的两级监督缺乏有效性，正是因为这一系列问题的存在，导致了对房地产行业的经济管理陷入了上有政策、下有对策的桎梏之中。再加上房地产行业具有高投入高产出的特点，地方政府更多的将房地产经济作为财政收入的重要来源，通过一系列的手段来不断地抬高房价，进一步加强与投资开发商之间的合作，由此便出现了一系列权钱交易的腐败现象，影响了相关宏观调控政策的发挥。基于此，中央政府需要通过强化经济管理制度来保证各项制度的有效执行，尽可能抑制房价过快上涨。在考虑问题的过程当中，既要考虑到房地产经济的管理机制，又要考虑到综合性复杂性。

(三)相关法律法规不健全

从国内外房地产经济发展的现实情况来看，相应的经济管理工作缺乏有效的执行手段，同时也没有明确的法律法规规范行业行为。而且当前我国的房地产经济更是处于发展的初期阶段，各种问题层出不穷，国家也缺乏有效的手段对于房地产经济进行宏观调控，尤其是在相关法律法规的制定层面存在着明显的漏洞。虽然房地产经济贯穿于整个经济管理法的全阶段全过程，但是在具体执行的过程当中经常出现法律真空的现象。虽然已经出台了各种各样的法律条款，但是这些法律条款缺乏一定的严谨性、稳定性和适用性，由此必然导致政令不通、执法不严现象的出现。

四、我国房地产经济管理的对策和建议

在充分地了解我国房地产经济管理现状的基础之上，应当进一步地分析房地产经济管理所存在的问题，通过充分地总结归纳，来制定行之有效的经济管理对策。

(一)制定连续性政策，明确管理目标

目前，我国正处在经济体制改革的重要时期，在这个时期需要不断地进行产业结构的调整以及产业发展方式的改变。我国政府在进行房地产经济管理的过程当中，所需要做的就是充分地认识到房地产经济在改变居民生活质量、推动社会经济发展层面的重要作用，了解到房地产经济的发展规律，充分地认识到房地产经济在国民经济当中的重要作用以及特殊地位。在制定政策的过程当中，结合我国房地产经济发展的现实情况，确定具体化的大政方针，各级地方政府应当在充分的分析地方城市经济发展形势的条件下，制定更加科学合理、更加细化的经济管理政策，制定更加具有长远性的规划，以此为基础来进一步推动我国房地产行业的持续稳定发展，明确房地产经济管理的最终目标，保证政策确定的连续性，积极地对国民的住房消费进行引导，严厉打击各种扰乱房地产市场的行为。

(二)建立健全管理机制

房地产管理体制的改革为我国房地产市场的发展提供了极为有效的契机，需要进一步加强政府单位对房地产经济管理作用的认知。进一步地提升经济管理在房地产行业持续稳定发展过程当中的作用。一方面，政府要充分地发挥市场的调节机制，依据当前的现实情况，对于房地产行业进行适当的调整，既保证其健康发展，又能够确保其向着稳定的发展方向前进。另一方面，要积极地吸取一些优秀的房地产经济管理经验，比如香港的双倍印花税政策就能够很好地规避房地产经济产生的经济泡沫。除此之外，中央政府也应当制定更加明确的财税政策，严厉打击各种官商勾结的违法行为，促进房地产市场的健康发展。

(三)完善相关法律法规体系

目前，我国房地产经济处于发展的初期阶段，各项法律法规需要进一步地建立和完善。一方面房地产法律法规的建立过程相对比较漫长，但是需要看到的是，法律法规的完善能够最大限度地保证房地产行业的规范化运行。现今国家尚未出台有效的宏观调控政策，特别是在二三线城市房价不降反涨，影响了国民经济的稳定。另一方面，应当进一步规范房地产市场秩序的多元化，与房地产相关的各种财税关系应当得到有效的规范，对于消费者的法律和权益应当给予切实的保护。除此之外，还应当进一步加强行业自律，让房地产行业的参与者能够实现自我管理，如此才能够最大限度地保证政策的严肃性以及稳定性。

五、结语

在社会经济飞速发展的背景之下，房地产经济在国民经济当中的作用日益重要，房地产经济在提升国民居住质量上也产生了极其重要的影响。但是需要认识到的是，我国的房地产行业正处于发展的初期阶段，为了进一步保证房地产经济的持续稳定发展，需要深入地研究房地产经济发展的规律，以此为基础来制定更加科学合理的政策，推动我国房地产行业的长远健康发展。