物业管理成本控制的有效途径探索

中山市利和置业有限公司

引言

物业管理成本控制的工作中，应该树立正确观念意识，筛选多元化的经营管理方式，营造出较为良好的成本控制文化，打破传统成本管理工作的局限性，优化各方面的成本控制机制与模式，达到预期的工作目的。

一、物业管理成本分析

对于物业管理而言，相关工作主要是按照与客户所签订的物业管理服务合同，针对社区之内的房屋还有配套公共设施进行日常维护和管理，保证社区环境卫生，并且维护社会秩序，提供高质量的服务。物业管理成本，主要是企业为客户提供服务过程中的费用支出，一般情况下就是公共设施维护保养成本、绿化管理成本、清洁成本、保安成本、办公成本、文体活动与法定税成本等，涉及的内容很多，事务内容烦琐，成本监督管理的难度较高，很难统一管理标准，也无法有效进行成本核算处理。

二、物业管理成本控制问题分析

近年来在物业管理的行业中，经常会出现成本控制问题，不能确保有效的进行成本管理，难以满足当前的工作要求。具体问题为：

（一）组织成本难以控制

物业管理企业中组织成本属于非常重要的部分，一般情况下，组织成本主要是静态与动态两种，静态成本受到物业管理企业自身组织结构所影响，动态成本则是在运作过程中所消耗的成本。目前物业管理企业在实际工作中，尚未制定完善的静态成本控制计划，经常会出现多头领导的问题，管理的层次很多，不能有效进行成本的管理。在动态成本控制方面，相关成本管理人员之间的专业素质较差，没有制定完善的决策方案，也难以将成本控制决策落实，这样很容易导致相关的成本控制工作效果降低，难以满足当前的组织成本管理要求。

（二）缺乏良好的成本控制文化

物业管理企业在实际工作中，尚未树立正确的成本控制意识，没有营造出良好成本管理文化氛围，对各方面的成本控制工作会造成不利影响。在缺乏良好成本管理文化的情况下，很难引导工作人员形成正确的成本控制观念意识，无法有效进行成本的管理和协调，这样会导致各方面工作效率降低，无法有效进行成本管理。

（三）经营管理模式单一

物业管理企业在实际工作中，经常会出现经营方式单一的现象，只重视基础性服务，未能结合自身内部的优势与实际情况提供增值服务，这样难以有效通过增值服务获取到经济效益，难以从根本上控制自身的成本，对其长远发展会产生不利影响。

（四）成本管理工作缺乏科技含量

物业管理企业在实际工作中，尚未充分意识到相关成本控制工作的重要性，在工作中没有合理应用先进科学技术进行处理，导致成本管理的过程中，缺乏科技含量，难以采用先进科学技术开展相关成本控制活动，这样会对各方面成本控制的效果产生不利影响，难以满足当前的时代发展需求，无法有效进行成本的管理。

（五）人工成本的控制问题

物业管理行业在实际发展的过程中，没有合理地进行人工成本控制，缺乏科学化与合理化的工作模式，难以有效进行人工成本的管理。物业管理行业中的人工数量很高，如果不能合理分配人力资源，将会导致各方面的成本管理工作受到不利影响，难以有效协调管理各方面的成本，对成本管理工作的合理实施产生不利影响。

三、物业管理成本控制的有效措施

物业管理企业在实际工作中，必须要树立正确观念意识，有效控制成本，全面提升经济效益。具体成本控制措施为：

（一）组织成本的严格管理

组织成本属于物业管理企业中非常重要的成本因素，也是难以控制的成本，因此，在实际工作中必须树立正确观念意识，采用有效措施控制成本，确保企业的整体效益。第一，应该确保组织结构的完善性，对相关组织硬件部分进行合理改革完善，成本管理部门在实际工作中必须要合理设置内部组织机构，严格开展各方面的成本管控活动，管理部门在工作中，必须要严格控制组织成本，接到物业管理的项目以后，结合项目具体特点和业主的主要需求，制定完善的组织成本控制方案，保证组织结构的科学性与合理性，并按照市场、业主变化情况针对组织结构进行不断调整。第二，要求针对运行机制进行改革完善，保证软件部分的符合要求。相关管理部门合理设置内部组织机构，完善成本的控制程序与流程，全面提升整体的成本管控效果，降低具体的运行工作成本，使得企业按照要求执行任务。在此过程中，应该完善相关成本管理的决策工作机制，企业与业主之间相互沟通，制定完善的服务、工作人员激励等机制，确保成本的有效管理。另外，需要完善相关会计制度，合理设置成本科目，完善归集工作与管理制度，将会计核算与预算工作有效整合，全面进行成本的控制[1]。

（二）营造良好成本控制的文化氛围

物业管理企业在实际工作中，必须营造较为良好的成本控制文化氛围，将企业文化作为成本管理的动力。从根本上来讲，企业文化是内部成员在长时间工作中所形成的、被组织成员认可和遵循的、特色性价值观与行为规范，可潜移默化影响员工的观念意识。因此，在物业管理企业实际发展的过程中，必须要营造出良好成本控制文化氛围，引导员工对成本管理形成高度重视，在日常工作中形成对成本控制的认同感，有效控制成本，自觉履行自身的工作任务。在此过程中，应该利用成本管理文化带动工作人员自觉进行成本的管理，注重维护企业形象的同时，不断控制运营成本，从根本上提高企业的经济效益。在实际工作中创建成本管理的文化氛围，必须要树立正确观念，结合具体状况正确地开展成本管控活动，潜移默化影响企业中的人员形成正确的成本控制观念，可以在具体工作中合理管理成本，全面提升自身的经济效益，优化各方面的工作模式，达到预期的成本控制目的[2]。

（三）创建多元化经营模式

首先，物业管理企业在实际工作中，除了为社区提供基础性的服务之外，还需要充分利用自身现有条件，在社区内合理进行多元化的经营，这样不仅可以及时发现新的效益增长点，还能满足客户的不同需求，与此同时，还可以通过多元化的经营管理方式，有效控制服务成本，全面提升自身经济效益。企业在创建多元化经营管理模式的过程中，应该结合实际情况，创建出符合客户需求的经营机制，在满足客户多元化需求的情况下，有效进行成本的管理，从根本上降低企业的成本，全面增强其经济效益，达到预期的工作目标[3]。其次，应该节约各类费用，制定完善的水电统计月报表的相关工作制度，针对各级水电分表还有总表进行统计对比分析，如果存在差异性，就应该明确问题的发生原因，注意进行合理的分析，一旦出现误差问题，就必须要严格管理和控制，以免出现偷电的问题，从而预防因为偷电问题所带来的高成本。最后，在多元化经营的过程中，应该采用日光灯，安装节电器设备，合理利用LED灯，在节约电力能源的情况下，全面控制成本并提升经济效益[4]。

（四）提升成本控制的科技水平

物业管理企业在实际工作中，必须要提升成本控制的科技水平，遵循科学化的工作原则，采用有效措施进行成本控制。首先，必须要增加服务工作中的科技含量，配置科学技术水平较高的基础设施，在全面提高服务效率的情况下，有效控制运营成本。其次，企业应该谨记采用较为先进的成本管理方式，在科学技术的应用下，全面提高整体的成本管理效果与服务工作水平，系统化的组织开展相关工作，明确管理工作目标，全面进行质量管控，采用现代化的管理措施，以此降低管理工作成本与服务工作成本[5]。最后，物业管理相关企业在实际工作中，应该积极采用先进网络信息技术，合理预测成本，并有效开展成本分析和评估工作，全面优化各方面的工作模式。需要注意的是，为确保成本的合理管理，企业还需建设高素质的人才队伍，确保相关人员的专业素质，保证相关工作人员的专业素质符合要求，并对其进行成本管理的教育培训，培养出成本管理能力较高的优秀人才队伍，确保有效进行成本控制[6]。

（五）人工成本的管理

物业管理企业在实际工作中，必须强调人工成本的管理与控制，因为在物业管理企业中，人工成本占有60%左右，属于重要组成部分，要想对整体的成本进行全面控制，就必须要保证人工成本在合理范围之内。①建议企业精简相关的部门组织机构，完善组织形式，从而有效控制人工成本支出量。企业在设置职能部门的过程中，应遵循精干原则与高效性的原则，中小学企业的机关部门数量控制为四个以内，人员数量控制在十个以内，无须设施主管职责代理的相关职位，只需要按照社区之内的实际情况，设置值班点，这样在一定程度上有助于降低人力资源成本[7]。②建议在工作中制定完善的定岗管理工作方案，对人力资源进行整合，按照社区状况明确编制数量与岗位数量，确定具体的岗位工作范围、工作数量和能力标准，选择高素质人员上岗，可以胜任相关的岗位工作，在此过程中还需强化劳动力的考核力度与管理效果，全面提升整体的劳动效率，并有效控制运营成本。③实际工作中必须要强化技防方面的管理力度，合理配置机械设备，降低人工的工作量，并减少人员的数量。在此期间必须要树立正确观念意识，采用有效措施进行处理，全面提升整体的人员成本控制效果，优化各方面的工作模式。④应该制定较为完善的物业服务筹划方案，明确各项工作中需要的人员数量，适当减少人员的数量，从根本上降低成本[8]。

结语

近年来在物业管理企业实际发展的过程中，受到诸多因素的影响，还存在很多成本管理的问题，难以有效进行成本的管控与协调，对自身经济发展会造成不利影响。因此，在物业管理企业实际工作中，应形成正确观念意识，打造良好的成本控制文化氛围，并制定完善的成本管理计划方案，遵循科学化的成本控制原则，保证将成本控制在合理范围之内，在提升经济效益的情况下，从根本上控制整体工程成本。