浅析老旧小区物业管理的问题及发展路径

张晴 通化师范学院 政法学院

一、问题的提出

随着房地产市场的不断加快，物业管理也走过了一定的年月。在城市管理与社区管理的历程中，物业管理发挥了重大的社会性作用，给社会的发展带来了更多的生机[1]。但是，随着时间的推移，物业管理上的矛盾也开始逐渐的增加。没有物业没人管，有了物业还会出现各种不满意的地方，纠纷投诉也一直处于逐年递增的趋势。这些小区修建年代久远，基础配套设施不全。福利分房制度正式退出历史舞台，老旧小区管理难问题出现。鉴于此，如何破解旧小区的基层治理难题呢？

二、老旧小区物业管理的问题

（一）存在先天不足

在当前的发展路径中看，物业管理先天的规划中，有充分考虑到居民的实际需求，原本的基础设施逐渐暴露出来一些问题。有的是房屋的质量偏低，有的是不通气，有的是绿化的面积不足，有的是车位不充足。不管是哪一种问题，都给人民的生活带来了一定的阻碍，在开展物业管理的时候，也会出现很多问题。此外，物业收费的难度提高，不少公共物品变形的问题时有发生，执行的还是十年前的收费标准，无法满足当前的发展需要，大型的装修需要大量的资金。在小区水泥道的两旁，还会看到一些老化的问题，这些问题的出现，都会给大众的生活带来一定的困扰[2]。像一些电梯或者是一些消防的监控系统，都需要合理的更新和改造，但是由于产权的复杂性，物业管理就出现了很大的困难。这些原因所造成的环境或者是设备老旧的问题，都会带来一定的安全隐患，如果想要解决，那么就需要足够的资金与合理的规划，解决起来难度也较高。

（二）房屋产权复杂

从目前的形势上看，社会发展的历程中主要展现的是产权的界限问题与规划不足的问题。这些问题的出现，不仅会导致归属权的不明确，还会导致一些地下车库、配套设施的不明确，一旦出现纠纷，就会导致无人理睬的情况。先不考虑物业公司会不会插手的问题，就说大范围的公共义务责任是不是可以承担，并且落到实处呢[3]。从本质上看，不仅存在一些规划落后的问题，还有其他的停车问题、消防问题、治安问题等，还会出现一些商住混杂的局面。也正是复杂性的提升，一些扰民的问题就会时有发生。例如：噪音勿扰、超标排烟、占据消防通道、乱扔垃圾等问题，不仅给民众的生活带来了一定的困扰，并且还会给住户带来严重的不便利性。有的甚至医院开在了住宅楼的一层位置，这些不仅是规划不合理的问题，也是一个长期纠纷的问题。

从物业管理的角度看，大家还可以经常看到很多小区私自搭建，秩序混乱，很多租户将小摊位都摆放到了道路上。此种方式，不仅影响了车辆的停放工作，并且还影响了居民的出行工作[4]。一方面给小区的环境带来了消极的影响，另外一方面物业管理的难度提高。还有部分的人防部门将地下二层改装成为旅馆，这样一来又增加了人员的复杂程度，扰民的问题经常出现，打架斗殴和偷盗的事情也经常发生，安全隐患不断提高。很多部门需要解决民众的就业问题，就需要多设置一些摊点，这样又一次增加了物业管理的难度。

（三）需求层次的极端混合，服务困境不断

对于老旧的小区来说，产权也呈现了多元化的趋势，有的是商品房，有的是居民的拆迁户，有的直属单位产权，对于这些居民来说，内在的需求不一样，在管理起来也存在着千差万别。在需求的层次上，需要根据教育的不同，提高参与性，解决温饱和安全问题。在这些人群中一部分是退休的老职工或者是老干部，有的却需要捡破烂生活，还有部分是年轻的群体，人员的复杂性带来的矛盾也是不可想象的[5]。从另外一个视角看，也正是复杂性的提高，有的住户是存在支付能力的，有的住户是没有支付能力的。对于物业管理来说，不管他们达到什么样的水平，都无法满足不同人群的内在需求。并且，随着服务费收缴难度的提高，业主和物业管理之间的博弈没有达到有效的统一，良性的循环无法形成，缺陷性与问题也日益突出。物业服务的评价，也造成了很多户主的不满意，在舆论的影响下，让这些问题也上升成了一种社会性的问题。

（四）物业管理不力，蕴含大量风险

对于一些老旧的小区来说，还会出现资金不足的问题或者是其他的问题。在现实的生活中，物业管理属于微利的行业，并且也是朝阳行业。如果仅仅依靠物业服务为主要收入，基本上都是处于亏损的状态，尤其是服务行业规范性的提升，可以盈利的空间也不断的得到了压缩。如果是一些小型的物业公司，那么生存的空间就会更小。随着时间的不断推移，物业管理企业的责任也逐渐的提升，治安、消防、设备、管理等方面都需要涉及[6]。物业管理企业需要按照合同履行更多的义务，并且社会责任也逐渐的增加，但是对于一些老旧的小区来说，却不太适合。

三、老旧小区物业管理的发展路径

（一）变无形服务为有形服务

在本质上看，老旧的小区虽然存在不少的问题，但是在发展的历程中，依然还需要不断的优化物业管理的能力。物业管理所提供的产品就是服务，还可以分为有形服务与无形服务两个类型。无形的服务需要物业管理企业以业主的反馈为基础，增加全面的认知。在日常生活管理的历程中，让业主满意，并且在无意识的情况下，将语言、文字等方式呈现到业主的视野当中，提供更加详细的内容。张贴到小区的告示栏当中，丰富内容，提供服务的质量，保持业主的知情权。此外，还需要将企业标识、企业的服务内容、企业的形象等呈现给大家，让大家更加直观的感受到互动的主要价值，预防风险性的出现，加大配合的力度，提高服务评价的质量。让业主对物业管理有一个全面的认知，提高对应的忠诚度，展示公众的特点，将物业管理的价值与作用呈现出来，为以后的物业管理健康发展提供良好的基础准备。

（二）集中财力增加公共环境设施设备

从当前的发展看，老旧小区和新开发的小区存在着很大的不同，不仅需要到处修修补补，还需要大量资金支持。老旧小区在道路、卫生、绿化等方面都需要合理的管理，并且投入较大的时间。物业管理主要集中在道路或者是卫生的整治上，还需要对绿化环境合理的优化。不管是哪一个方面，都需要在亲民的基础上进行，创设更多合适的发展空间。重点清理一些私搭乱建行为，形成整洁便利的风格。加大安保的投入，重点做好各项安全提醒。水泵、电梯、配电、消防等都需要落实到位，并且尽可能的保障对应的产权问题和设备基础问题。

（三）做好对供方的管理，提高专业服务

在现实的生活中，虽然会所物业费用的收取不是百分之百，但是专业企业的费用是不可以不支付的。想要达到专业的管理水平，那么就需要满足资金上的供给与支持。例如：保洁公司、保安公司、电梯管理公司等，都需要明确服务的次数或者是维护的次数[7]。在管理的历程中，最为常见的就是以包代管的物业管理方式。只有专业的团队，才可以提升业主的满意度，减少失误性，提高经济管理的效率，增强服务的质量，增加盈利的成本。

（四）加大业主需求的调查，分级提供服务

通过以上的问题，大家可以直观的看到老旧小区的需求比较复杂，物业管理在实施之前，需要先进行全面的调查，提高服务的针对性，减少浪费的问题出现。对于一般的业务来说，还需要针对一些具备支付能力的业主提供一些特殊的服务项目。按照不同的情况，划分服务的方向和类型。需要让业主感受到固定服务的转移成本，解决业主养花不专业的问题，并且提供一块地方，加大服务意识，唤醒小区业主的绿色保护意识，感知物业管理的价值。

（五）加大对业主资源的经营，获取更多盈利

对于一些的老旧小区来说，业主会涉及很多的资源问题，例如：需求、财产、货币、无形资产等方面的资源。其中，业主日常管理的需求中，物业管理属于实实在在的资源之一，并且可以获得更大的经济效益和社会效益。首先，特约服务。这部分是物业管理所提供的个体性的服务，需要收取费用，像预约服务、清洁服务等。其次，社区商业服务，很多老旧小区中，需要加大社区商业的管理，逐渐的以一个点为基础，向着更多的方面进行细化。例如：送水业务、打字打印服务、网络服务等。最后，服务集成商服务。也就是说，需要搭建专业的信息服务平台，在业主需求和社会服务资源的基础上，加大对接性，保持家园网的项目建设，合理的统筹规划，注重社会资源的收集，合理的组织[8]。

财产资源的经营中，租赁和房地产中介也是不可或缺的一部分，需要将物业管理的优势表达出来。老旧小区的地域优势和配套优势如果比较的齐全，那么交易也会活跃起来，甚至还会获得更多的活跃性的价值。无形资产的管理上，需要将物业管理的企业开发作为基础，优化小区的物业环境，提高经营的价值，增强物业企业的核心竞争力。还有部分老旧小区比较的成熟，与物业管理之间已经相处较好，业务也存在不少的盈利机会。也就是说，物业管理的不断深入，市场就会更加的深入人心，在不少传统行业萎缩的情况下，才可以结合自己的力量，不断的延伸新的增长点。老旧小区的物业虽然已经有所发展，但与发达国家相比还不成熟。需要以政策为导向，业主的消费和生活习惯为观念，解决存在的矛盾问题，建立新的增长点。结合当前的发展需求，提高更为深层次的保障。以业主为基础，建立和谐的社区，提高生存和发展的空间，在安全的基础上，加大转型的力度，为以后的可持续发展奠定良好的基础。

四、总结

随着社会的进步，在实践的过程中，老旧小区中存在许多的问题，专门的物业管理缺失，与现代化的小区物业管理存在着很大的区别。“失管”小区乱象丛生，部分省市破解老旧小区“失管”难题政策呈现，需要进一步优化和科学引导。此时，基层探索遍地开花，进一步扩大“惠民空间”，督促物业公司提升服务水平。为破解老旧小区管理难题，建立“共享管家”模式改造，加大“颜值”“内涵”的双重提升，多措并举，去“心事”解“心病”。