全面成本管理和控制在房地产开发中的应用

潘燕波 桐庐云都房产开发有限公司

引言

随着经济的发展，房地产行业成为国民经济支柱产业。房地产项行业竞争日益加剧，使得项目成本管理受到企业的重视。做好项目科学规范管理才能提高企业竞争力。近年来我国房地产行业竞争日益激烈，企业必须要降低工程成本。中小型房地产企业使用传统成本管理体系存在成本管理意识误区等问题，亟待寻求先进的成本管理体系指导其改革创新。当前我国房地产项目成本管理研究存在许多不足，如对项目设计成本管理缺乏重视，合同分析管理不到位，工程材料选择未经全面成本分析，相关成本管理措施不到位，对成本管理组织措施认识不足等。由于房地产项目成本管理贯穿于项目管理过程，涉及成本管理各要素，对房地产项目进行全面成本管理控制研究非常必要。

一、房地产开发项目全面成本管理概述

（一）房地产企业项目成本管理

项目成本管理是为保证项目成本不超过预算进行项目资源计划编制，项目成本预算等方面的管理，是控制降低工程成本的管理活动。房地产项目成本管理是运用各种相关方法，为满足项目成本管理需求开展的计划组织控制管理活动[1]。房地产项目成本管理包括项目决策与租售经营阶段。房地产项目成本管理具有开发周期长，项目开发经营风险性等特点。房地产项目成本管理应根据项目特点制定相应的管理措施。

（二）全面成本管理的概念

全面成本管理是运用成本管理方法，对企业经营管理进行动态性成本控制的理论体系。工程项目全面成本管理是全面性的成本管理模式。全面成本管理是以改善成本结构为主要目的，建立多角度成本控制的制度机制。全面成本管理考虑各种成本影响因素，是相关人员全部参与的成本管理，是项目成本全面集成管理。全面成本管理代表最先进的管理水平，其构成要素包括对项目全过程各要素进行集成管理、对项目确定性与不确定性风险进风险管理以及对项目生命周期进行成本管理。房地产项目成本管理需要对项目数量活动，组织管理进行控制。

（三）房地产开发项目全面成本管理的特点

房地产开发项目全面成本管理要符合房地产产品生产特点。房地产项目全面成本管理特点体现在把成本收入与增加营业收入结合，强调成本费用源头控制，变被动管理为主动管理[2]。房地产企业生产经营活动消耗资源发生成本费用，成本源头分散在设计经营等部门，要对成本费用控制要做好经营活动决策，从源头上做好方案的优化。传统成本管理主要注重节流，全成本管理使房地产企业项目实现最大效益。传统成本管理采用成本核算方法事后管理，全面成本管理重心前移到事前控制，在项目实施阶段加强成本控制，将静态管理变为动态管理。

二、房地产项目实施全面成本管理的意义

房地产企业以利润最大化为目标，施工企业中标后确定合同价格。企业要获得最大经济效益，必须切实控制降低成本。随着市场规范化发展，房地产行业只有管理成本低的企业才能生存发展[3]。房地产企业开发项目实施全面成本管理具有重要意义，有利于促进项目全员成本管理，促进项目成本动态管理。

（一）房地产项目全面成本管理是企业发展的要求

近期国家出台相关政策加快城镇化建设，随着城镇化的不断推进，衍生出对房地产巨大需求，房地产开发企业应把握好农村到郊区进入时机与不同产品策略。根据不同区域进入标准进行风险评估，获取自身市场份额。近年来房地产市场遭遇限购等严厉调控措施，随着国家针对房地产市场政策出台，短期针对住宅房地产市场投资需求减少，未来房地产开发企业会出现分化，市场集中度持续增大。大型开发商往往利用战略金融制胜，更强大的龙头企业更加强势，中小房地产企业受到房产政策打压，面临生存发展严峻形势。中小型房地产企业面对挑战提高核心能力，加强成本管理成为企业管理的重点。用全面成本管理理论指导企业解决成本管理问题成为当务之急。

（二）房地产项目全面成本管理改善企业管理现状

随着国民经济的持续发展，我国房地产企业致力于提高工程质量。房地产企业要想立足不败之地，必须在保证工程质量下严格控制项目成本。企业加强成本管理目的是合理使用资源增强竞争力。我国多数房地产企业项目成本管理水平不高，中小型房地产企业通常引进标杆企业成本管理办法，缺乏配套管理人员，不能贯彻执行目标成本管理。构建完善的全面成本管理体系，能将成本控制在目标范围内。

三、房地产项目全面成本管理中的问题

（一）房地产项目成本管理现状

房地产企业项目成本管理实施中存在许多问题，影响企业成本控制效果，制约企业的持续健康发展。分析当前房地产项目成本管理问题主要包括合同管理、设计施工与招标管理等方面。合同管理问题表现为相关合同条款不严谨，易引起纠纷歧义，表明合同经办人员业务能力缺乏，合同责任分解不到位，未详细分析合同风险。设计管理中出现图纸审图不足，导致部分细部做法错误，造成后期纠纷与质量问题。限额设计理念应用不足，高价装修材料选型论证不足，大部分设计人员缺乏对工程了解，导致部分设计缺乏科学性。

（二）房地产企业全面成本管理问题分析

当前房地产业高速发展，现行很多房地产企业业务市场份额小，管理水平参差不齐，对房地产企业管理往往延续主营产业管理思想，成本管理具有传统管理氛围。目前房地产企业项目成本管理存在管理观念制度落后与成本管理实施的问题。传统项目成本管理中的问题包括制度流程、组织架构与管理方法等方面[4]。影响房地产项目成本因素较多，房地产企业往往重视项目资金成本，忽视质量安全与制度成本控制。房地产项目成本管理中决策阶段市场定位机制不完善，施工图设计阶段不推行限额设计，项目决策迟疑造成诸多变更，招标时单位选择草率，招标定价方式繁杂。

四、房地产企业项目全面成本管理控制的应用

房地产项目全面成本管理体系是建立全员参与，全面的成本管理体系。房地产项目全面成本管理通过技术经济等措施，提高企业核心竞争力。房地产企业项目全面成本管理要明确各部门的职责，健全全面成本管理制度提高管理水平。房地产项目全面成本管理体系应遵循成本最优化，动态控制、权责利结合的责任制，成本效益结合原则[5]。房地产企业全面成本管理要体现全员全过程，建立包含管理全过程的成本管理体系。

（一）房地产企业项目全面成本管理原则

房地产企业项目开发应用全面成本管理要遵循系统性、整体性、全面性的原则。全面成本控制要求对开发项目经营过程各要素管控，包含全员全要素成本管理。例外管理是要求把人们注意力放到异常关键问题上的管理方法，确定例外标准非常重要。成本管理整体性原则要求把房地产开发作为整体，要求按照整体性原则管理。现代成本管理普遍采用分级管理的组织方法，并形成按层次划分的垂直系统。各部门可控部门实施归口分级管理。成本管理权责利原则要求贯彻权责利结合原则，利用定期考评管理主体管理业绩。

（二）建立房地产项目全面成本管理体系

房地产开发项目全面成本管理是涉及企业全员，其体系涉及参与其中的各要素，全面成本管理要建立整套成本管理体系。全面成本管理包括各项目部级职能部门职工参与成本管理。全员成本管理核心是将管理目标与成本责任部门成本结合，形成经济核算与利益结合的全员成本管理体系。全面成本管理是对影响生命周期形成的过程进行管理，全要素成本管理是企业开发项目中要素使用成本，包括人工费等实物与运行制度成本。

（三）完善房地产企业全面成本管理指标

房地产项目实施全面成本管理要求建立完善的指标体系。全面成本管理是复杂的管理系统，房地产企业应由经理直接领导，成本分级归口管理是企业各部门进行相关控制，成本分级归口管理包括恰当处理与下属生产经营单位成本管理的关系，明确个生产经营单位成本管理内容，正确处理财务与其他部门成本管理的关系。成本管理指标体系使成本管理责任具体化，成本指标可按公司成本管理中心等层次建立。

结语

近年来建筑市场竞争激烈，房地产企业要不断改善成本管理方法，加强成本管理工作。我国房地产项目成本管理与国际接轨成为趋势，采用全面成本管理体系是由国内国际环境促成的。本文通过分析房地产企业传统成本管理体系存在的问题，研究全面成本管理体系构成，论述全面成本管理体系对优化企业管理结构具有推动作用。房地产企业全面成本管理是具有前景的应用研究领域，本文研究存在一定局限，今后需要研究如何建立全面成本管理体系运行机制，加强对全风险管理等方面研究。