房地产企业融资问题的影响因素研究

杨明才 云南城投置业股份有限公司

引言

房地产企业融资主要是指发生在房地产企业经营以及经济活动当中，借助信用手段、方法和工具来实现融通资金的一种金融式操作方式。简单来说，也就是房地产企业如何通过各种合法的渠道、有效的手段，进行资金的筹集，最终利用这些资金进行项目的开发。

一、房地产企业发展所面临的形势与背景

（一）世界经济体的经济、金融、货币政策变化

受宏观环境影响，2020年全球经济出现明显的衰退，呈现出GDP大幅度负增长、失业率明显上升、通货膨胀率普遍下降、国际贸易萎缩、直接投资下跌、金融市场起跌幅剧烈、债务水平急剧上升以及大宗商品价格居高不下的特点。2021年虽然全球经济形势仍然会徘徊在相对低迷的发展情境下，但会出现些许反弹，至于反弹的程度究竟如何，与全球金融市场形势、稳定性以及各国的货币政策有极大的关联性。纵观2020年，全球各地共计推出财政计划11.7万亿美元，实施了大规模的量化宽松政策，一些政策的贯彻和执行会促使未来一年全球各地的财政货币扩张力度以及时机受到影响，相对应地降低求助以及刺激经济所产生的效果。

（二）国内经济的宏观形势、房地产行业的发展趋势以及落地政策

经初步核算，2020年国内的全年生产总值为1，015，986亿元，较之上年上涨2.3%，三大产业增加值分别为77，754亿元、384，255亿元以及553，977亿元，涨幅分别为3.0%、2.6%以及2.1%。全面最终消费支出拉动国内上产总值下降0.5%，资本形成总额拉动国内生产总值增长2.2%，货物以及服务净出口拉动国内生产0.7%。全年房地产开发投资合计141，443亿元，较之上年增长7.0%，其中住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资额分别为104，446亿元、6，494亿元以及13，076亿元，增幅分别为7.6%、5.4%以及-1.1%。

2020年8月，人民银行、住建部提出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，也就是大家所熟知的“三道红线”——这意味着房地产企业无法继续依靠过去高杠杆的发展模式进行发展，必须控制发展速度，注重质量的提升，如此实现利润的不断增长。2020年，在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》当中，提出了这样几项要求，对后续房地产企业的发展、规划以及建设产生了一定程度的影响。

首先，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首度提出了“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，促进住房消费健康发展”的要求，确保发展方向上抑制房地产以及金融行业的过度发达，最终因为占用的资源比较多而触发风险。

其次，在“十四五”期间，在相关政策的影响下，房地产行业的增长方式必然会发生改变，其将拥有相对较长一段时间的低俗增长期。

最后，政策的变动促使企业的融资变得更加困难，其原本的销售速度必须进行调整，从最初的速率慢慢发展成为更加关注开发项目的质量，实现快速汇款，尝试借助高杠杆减少行业内弯道超车出现的可能性。

二、当前市场环境下，房地产企业融资存在的问题及原因分析

在如今的市场环境下，房地产按企业融资主要存在这样几方面问题，充分认知其表现以及导致这些问题存在的原因，对于寻找到有力的问题解决措施会产生积极的促进作用。

（一）融资渠道受限，难以达到要求的融资规模

因为国家层面对房地产行业出台了一系列的调控政策，房地产企业的融资行为受到非常大的影响和冲击，直接导致其融资渠道受到影响，甚至因为无法达到融资规模和相关规范的要求，影响后后续其他工作的顺利开展。

2018年4月，中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称意见），意见当中的第二十二条规定，金融机构不可以为其他金融机构的投资管理产品提供有关杠杆约束、投资范围等监管部门所要求的通道服务。该项规定的出台直接导致此前曾经通过该通道的融资行为被视为违规操作，所以为房地产企业开发所批复的贷款业务，或者用于支付土地出让金的棚改贷款业务，一切表现出资金比例不正确、四证不全等房地产企业所申请的贷款业务被全盘叫停。

（二）融资周期长，不可预估的变化因素较多，致企业财务压力较大

房地产企业因为其所开发的项目所具备的特点，自身在运营发展过程中承受着非常大的财务压力，这些压力也间接导致企业本身融资面临着周期长、不可控因素多的情况。

1.房地产开发项目的周期比较长，并且前期投资的金额比较大

房地产项目的开发建设从前期的土地取得最终的竣工验收是一个非常漫长的过程，但是当下绝大多数的房地产企业为了获得项目开发的资金，都需要银行贷款的参与，并且需要支付高额的债务利息来维系发展。

2.政策因素影响所致

近年来，国家层面对房地产行业所进行的调控相对频繁，但是任何时候只要出现了政策调整，房地产企业计划内的融资行为、方案就有可能受到影响，其就有可能面临利率上调、融资渠道受限、限购等一系列因素的牵连。

3.房地产项目开发成本越来越高

随着物价的上涨，房地产企业发展过程中涉及的人力成本、建筑材料成本也都会相应地出现增长，最终导致项目开发成本不断提高，房地产企业需要支付的工程款项存在极大的压力。

4.资金周转率不高

对于房地产企业所开发的项目而言，其在进行到中后期能够进行销售以后，才有可能开始慢慢回收各类款项。所以，前期如果没有足够的资金作为支撑，很容易导致企业面临资金链断裂的问题，导致项目发展停滞、工程进度受到明显影响。

5.项目推进过程中不确定因素不可控

房地产项目在开发初期往往会涉及土地性质变更、项目规划设计调整、容积率调整、绿化率是否达标以及一系列人防问题。因为这些事项的手续比较复杂，很容易延长工程的周期，所以在具体施工过程中必须重视安全事故的规避，也要做好项目开发所需的各项报批手续及文件索取，防止后续巨额赔款的出现。

（三）银行对房地产企业融资门槛设置相对较高

从前文的论述中不难发现，如今的房地产企业对银行机构的贷款存在较高的依赖性，但是从银行的角度来说，其本身对于融资的准入条件又有着非常高的要求。比如，部分银行对房地产企业本身的资质条件有着严格的要求，是否为全国百强企业、是否有着良好的信用等级、开发项目是否属于城中村改造项目、商业比例情况、商业地段是否良好、是否能够保证项目的良好运营等，很多规模比较小的房地产企业因为无法满足这些条件和要求，在融资方面会遇到多项制约，往往很难从银行渠道获得融资资金。

（四）内控体系不健全，缺少管理型人才

结合实际情况来看，国内的房地产市场起步较晚但发展速度，普遍存在着内部管理制度不健全甚至缺失的情况。

一些房地产企业因为内部控制没有严格实施，导致“特事特办”成为一种习惯，相关制度的存在流于形式，没有价值可言。当企业上下管理意识都不够强劲时，资本结构不合理也成为一种显而易见的结果。此外，因为其在人才储备以及培养方面不够重视，往往习惯于追求眼前利益、短浅利益，导致缺乏长远且有效的人才培养计划，让企业陷入发展的窘境。

三、房地产企业融资问题的解决措施

鉴于前文所提及的房地产企业在融资方面遇到的问题和瓶颈，笔者认为可以主要从这样三个角度进行调整和解决。

（一）规范房地产企业金融市场

房地产企业的发展和进步需要保障整个市场的有序和规范，而具体的规范和措施需要构架层面予以政策支持。处在激烈的市场竞争当中，如果市场环境当中存在不合理、不完善的经济行为，必然会影响到房地产企业的内部秩序，所以要尽一切可能规避不规范的操作和管理结果。

首先，国家相关部门必须充分体现出宏观调控的价值以及存在的意义，要对金融市场采取合理有效的措施进行全面的管控，在不断完善相应法律法规的过程中，对金融市场进行严格的管理、约束，如此才可以保障房地产企业的运营管理、建设发展始终处在相对合理的秩序和氛围当中。

其次，提高房地产质押贷款机构的参与程度，充分建立其有据可依、允许保险参与的多层次市场，最终生成稳定、能够服务于房地产企业的金融市场。

（二）完善企业经营机制

房地产企业要想拥有良好的发展状态，需要结合具体开发项目的实际特征，对自身所能面临的风险进行合理的分析与评估。

房地产企业需要参考市场经济结构，选择合理的办法来及时消除企业所面临的融资风险。在这个时期，房地产企业需要持续改善自身的形象，为品牌赢得更多的声誉以及口碑，在为广大投资者提供更多保障的同时，促使其能够相信自己的企业，进而为企业发展带来更多的经济效益。这样也可以吸引更多的人员参与到房地产企业（或项目）的投资过程中来，在降低或减少融资风险的同时，也促使房地产企业可以发展到一个相对良好的状态。

（三）直接融资

房地产企业相对常见的融资渠道包括权益融资、非标融资、债券融资（主要包括在国内发行和在国外发行）、开发贷款以及资产证券化等。

1.权益融资

其主要包括IPO以及增发，作为企业再融资的权益类融资方式之一，定增对企业是否盈利并没有明确要求，即便企业处于亏损状态，也可以申请发行。相对而言，定向增发是一种发行条件和成本比较低的股权融资方式。

但是结合实际情况来看，目前通过定增融资渠道实现融资的房地产企业也面临着极为现实的困难，项目审查会变得越来越严格，发展速度也会有所放缓。

2.非标融资

近年来，随着理财业务以及同业业务监管政策的频繁“亮相”，国家层面确实加强了对银行非标业务的监督管理和约束，促使非标投资的过程更加规范。

与此同时，相对于银行贷款以及其他债务性融资，非标融资的成本一向较高，但整体来说，并不失为一种可行的渠道。

3.债券融资（主要包括在国内发行和在国外发行）

在债券发行方面，伴随《关于试行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函》以及国内媒体针对“发改委将严禁地产商发行企业债用于商业地产项目”的严肃披露，房地产企业在境内资本市场的直接融资渠道也出现了不断收紧的情况。

目前，虽然境外发行的债券所受到的约束会比较少，但是伴随国家发改委出台的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，这类债券收到的监督管理措施也会逐渐走向严格、走向规范。

与此同时，对于广大房地产企业而言，海外融资主要是通过发行美元债券的方式来达到融资的目的，这类发行的成本和门槛都比较高，而且还有持续提升的趋势。

4.开发贷款

银行开发贷款的门槛和成本都比较低，也是目前很多房地产企业所能接触到的最为稳定的一种融资模式。但是这类贷款意味着房地产企业必须拿到待开发项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证以及建设工程规划许可证之后才可以办理。

而且这类贷款往往受到企业所提供的抵押物价值的限制，很难满足企业进一步发展的需要，后续也很容易出现现金流资源错配的问题。从银行本身的角度来说，其往往存在一定的思想倾向，大型的国有企业更容易为其所批复。

5.资产证券化

相对于其他几种融资方式，资产证券化对于房地产企业而言，有一定的优势所在。

首先，发起人会通过自身所持有的基础资产进行出售，实现一定程度的风险隔离，如此不仅可以满足一部分中小型房地产企业的诉求，还能适度提高信用等级，吸引更多投资者，也能在一定程度上降低发行成本。

其次，因为资产证券化本质上是一种核心在于底层资产的融资方式，拥有相对丰富的资产种类，很大程度上也会为房地产企业拥有更为广阔的融资空间提供帮助。

最后，房地产企业的ABS融资形式主要是资产证券式的融资，流通场所主要在于各式的交易所。2014年9月26日，证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》及配套规则发布，内容要求所有的基金子公司、证券商统一以专项资产管理计划为载体，推进资产证券化业务，将原有的审批制度统一调整为具有负面清单的备案制度，这样不仅压缩了房地产项目开发的时间，而且让债券发行的速度也得到了大幅度提升。

结语

总而言之，现阶段国内房地产行业的飞速发展，很大程度上促成了整体社会经济发展水平的提升，但是在此过程中存在的一些风险，也需要引起广大工作人员尤其是企业内部管理者的高度重视。要想让房地产企业可以实现顺利发展，必须设置相应的法律法规，并充分结合企业所提供的法律作为保障。与此同时，企业也可以积极地进行各方面改革，不断减少融资风险，增强企业的发展稳定性以及核心竞争力。这样，房地产企业才能够在促进和发展市场经济的过程中发挥颇为重要的作用。