恒大惜售物业

钟黛

许家印与朱孟依“谈崩了”。

10月20日晚间，恒大单方面宣布，终止出售恒大物业控股权给合生创展。

当晚，中国恒大公告称，合生创展拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1%股份，因为买方“未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件”，于13日解除或终止该协议。

同日，合生创展也发出公告，称“谈崩”的原因在于恒大改弦更张，要求将钱直接打到恒大集团的账户，而非恒大物业的账户，“买方至今仍准备根据该协议完成买卖销售股份，唯独修改付款条款，买方认为不可接受”。

眼下，恒大对资金高度渴求，两天之后，需支付一笔美元债0.84亿美元的利息。双方交易按下暂停键，恒大将走向何方？

交易终止

两份公告之间，双方的博弈暗潮汹涌。

合生创展在公告中大倒苦水，称交易原本应当于10月12日或之前完成，13日接获恒大方面通知，予以解除或终止该协议。

按原定协议，合生创展应将部分款项先行支付至恒大物业的银行账户，在恒大物业与中国恒大及其关联方之间的应收账款结清后，再付清余额。

据称，恒大意欲更改方案，要求合生创展直接付钱给恒大集团。合生创展担忧，新方案很难确保恒大物业收到中国恒大及其关联方的应付款。

双方各执一词，必有一方要承担代价。根据原定协议，违约方须向非违约方支付违约金10亿港元。

目前，中国恒大及许家印家族合计持有恒大物业约60%股权。

物业公司是恒大集团旗下为数不多的可快速变现的资产，上半年营收、毛利润、净利润增速均接近70%，在管面积约4.5亿平方米，在上市物企中仅次于碧桂园服务。

巅峰时，恒大物业的股价一度报19.74港元，市值超过2000亿港元。

此后，恒大集团财务红灯频闪，恒大物业股价一路下挫，市值跌去七成。10月21日复牌，恒大物业开盘跌超9%，最新报4.68港元，市值505.95亿港元。

朱孟依此时出手，想抄个大底。

据交易代价推算，恒大物业整体估值为400亿港元（约合331亿元人民币），除以恒大物业去年的净利润26.47亿元，市盈率仅有12.5倍。

恒大物业的出售之路可谓一波三折。

碧桂园服务、华润万象生活、万科万物云都曾与恒大物业传出绯闻。9月，碧桂园服务执行董事、总经理李长江直言，确实与恒大物业接触过，但价格没谈拢。

困境中的恒大，正在加快资产处置的步伐。

国庆前夕，恒大宣布將盛京银行约17.5亿股的非流通内资股（占盛京银行已发行股份的19.93%），以每股5.7元的对价出售给沈阳国资旗下公司，合计99.93亿元。

不过，出售资产所获的近百亿元资金，必须用作偿还恒大对盛京银行的债务，并无实质性的回笼资金。

6月30日至8月27日，恒大已大量处置物业单位，并出售恒腾网络11%股份、盛京银行1.9%股份、深圳高新投7.08%股权、恒大冰泉49%股权、5个地产项目的股权及非核心资产，共计回收现金或抵扣欠款411.7亿元。

资金渴求

目前，恒大对资金高度渴求。

10月19日，恒大集团公司债“20恒大05”的利息顺利兑付。“20恒大05”发行总额为21.00亿元，票面利率为5.80%，债权利息金额约为1.22亿元。

恒大集团美元债的付息压力，远远大于境内人民币债。迄今，恒大至少有5笔美元债的利息逾期未付：

9月23日，恒大应为一笔面值20.25亿美元的债券付息8353万美元;9月29日，应为另一笔面值10亿美元的债券付息4520万美元;10月11日，应为其2022年4月、2023年4月和2024年4月到期的3笔债券的半年付息，3笔票息总额逾1.48亿美元。

根据恒大海外公募债的法律条款，发行人可在利息到期后30天内补兑，即前两笔利息的最后支付期限为10月23日和10月29日，后三笔的最后支付期限为11月11日。

如果仍未完成兑付，将构成实质性违约，进而触发境外债券的违约条款：如果恒大集团或其受限制子公司，背负任何一笔超过2000万美元的逾期未偿还债务，境外所有公募债务将立即到期。

目前，恒大有15笔美元债仍在存续期，面值总额为198亿美元（约合人民币1276亿元）。

一旦触发交叉违约，境外债权人可以通过诉讼方式要求偿还债务，如果境外的法律机构裁决冻结资产或者清盘，将影响恒大在境内的运营状况。

恒大公告最新销售成绩，9月份至今，合约销售金额为36.5亿元，今年以来，累计合约销售金额为4423.0亿元，合约销售面积5419.2万平方米。

据克而瑞统计，9月恒大销售额为70.9亿元，环比下跌81%，同比下跌91%，今年前9个月，销售额为4439.5亿元，同比减少 17%。恒大未来的资金压力仍然很大。

10月20日，央行高层表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。恒大风险是个案风险，应对措施方面，一要避免风险传染至其他地产企业，二要避免风险传导至金融部门。

有央行官员称，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《21CBR》记者表示，三道红线、贷款集中度是长效机制，不是短期调控。

李宇嘉估计，四季度下行惯性还在，不过跌幅或增幅收窄幅度会缩小，包括地产销售和价格、开工和拿地，整体市场会趋于稳定。