华润置地逆向操作

李惠琳

房地产行业入冬，部分高杠杆房企捂紧口袋、谨慎投资，而华润置地今年却在拿地上表现活跃。

10月中旬，北京二轮集中供地，华润置地连续两次出手，联合首开股份、中铁置业，拿下北京两幅地块，共耗资113亿元。

除了北京，华润置地还在国内四处出击，在深圳、南京、青岛、合肥等地的二轮集中供地中拿地。中指研究院数据显示，2021年1-9月，华润置地拿地857万平方米，行业排第6名，同比增长14.9%。

“保守派”華润置地逆势投资，一方面在于债少、钱多，另一方面也源于增长焦虑。2019年和2020年，华润置地分别实现权益销售额1676亿元、1819亿元，均跌出国内房企前十之列。

在今年4月的业绩会上，华润置地总裁李欣不讳言，三道红线、按揭贷款开发贷两个限制比例、供地两集中这三个政策出台，对华润置地而言，是难得的政策窗口和时间窗口。

华润置地也没有高杠杆房企的负债烦恼。截至2021年6月底，华润置地的有息负债约为1367亿元，手握现金949亿元，资产负债率为60.9%，净负债率为37.4%，现金短债比为2.27，处于安全的绿档。

万象城模式

与一些房企近年才谋划多元化转型不同，华润置地从2005年起就在培育新增长极，陆续涉足购物中心、住宅物管、商业运营、城市建设、长租公寓等。不过，如今贡献90%以上收入的地产开发业务，仍是其重头戏。

近年来，万象城模式陆续在全国铺开，不过后续乏力。

2004年，华润置地在深圳罗湖区建立了万象城，成为当时商业地产的标杆，开业一年出租率达97%。时至今日，罗湖万象城仍是华润置地最为吸金的购物中心，2020年贡献了11.8亿元租金，占总租金收入的9.2%。

最初10年，华润置地趋于保守，2013年全国只开了7家购物中心。拐点出现在2014年，其首次提出全国商业地产战略，之后以平均每年6家的速度在全国扩张。截至2021年上半年，已开业的万象系列购物中心有 48 个，出租率达到96%，另有储备项目约 60 个。

近年来持续扩张之下，华润置地的投资物业收入大幅增长，2021年上半年，租金收入为82.8亿元，同比增长63.4%，其中写字楼、酒店分别实现收入9.4亿元、7.4亿元，购物中心租金收入达66亿元，同比增长65.4%，平均一座收租1.36亿元。

在地价上行、销售限价等影响下，华润置地的地产开发毛利率呈下降趋势，2021年上半年，华润置地的开发物业毛利率为27.1%，华润置地首席财务官郭世清直言，2022年初会触底至20%。

而商业地产业务，有助于优化整体毛利率。2021年上半年的投资物业毛利率为69.8%，其中购物中心的毛利率高达79.6%，拉动综合毛利率提升至31.3%。

一位地产业内人士对《21CBR》记者表示，相比万达广场等品牌，华润的购物中心主要深耕一二线城市，产品线更加高端。加上华润本身是央企，拿地、运营、招商能力具有天然优势，成本回报率会更高。

根据华润年报的数据，2012年前开业的商场，年回报率超过30%;而在2014年后开业的商场，平均年回报率仅约8.5%。预计2021全年的总体回报率可达10.7%，高于行业水平。

郭世清预计，到2021年末，在营购物中心将达54个，全年租金收入可达180亿元，将首次实现全额覆盖利息及股息支出。

轻资产发力

尝到甜头后，华润置地的商业地产规模计划一步扩容，预计2025年在营购物中心超过100个，总面积超过1200万平方米;写字楼项目超过40个，全部布局一二线核心城市。

在郭世清看来，如果不受灰犀牛等事件影响，到2025年，华润置地的租金收入初步估计能达到300亿元，复合增长率在20%以上。

谋求规模扩张，华润置地也有充足的土地保障。截至2021年6月末，华润置地持有总土地储备建筑面积达7098万平方米，其中投资物业土地储备1110万平方米，占比15.6%。

在重资产的商业地产大举扩张之际，华润置地也在培育另外两个增长点：轻资产管理业务、生态要素圈型业务。前者以华润万象生活为核心，重点发力住宅和商管物业;后者为城市建设运营、长租、影业、康养等新兴业务。

2021年，华润置地提出构建“3+1”业务模式，将轻资产管理业务提升为与开发物业、投资物业平级的主业。

华润万象生活由华润置地配套的物管服务板块拆分而来，2020年注入商业运营业务后在港交所上市。

华润万象生活现有体量不大，业务上更偏住宅物业，2021年上半年收入40.1亿元，物业管理合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米，在总收入中占比60%。

贝壳研究院商业地产分析师郑中向《21CBR》记者分析，和住宅物管相比，商管业务毛利润更高。

在商业运营服务领域，华润万象生活已开业的购物中心和写字楼建筑面积分别为690万平方米、150万平方米，但仍依赖华润置地注入，现64个在管购物中心中47个由母公司提供。

华润万象生活也在发力外拓商业物管，上半年第三方外拓面积的1765万平方米中，非居住业态占比近80%。按照计划，第三方外拓至少50个购物中心，加上母公司新项目的导入，2025年开业购物中心要达150个左右。

对于生态要素圈型业务，华润置地明确，要将其培育为新增长极，2021年上半年，实现营业额63.6 亿元（含集团内业务），其中约95%为城市建设与运营业务。

郑中认为，“在房企‘三线四档和土地‘两集中政策背景下，选择资管、商业等多元化业务的房企，将获得更多机会。”