房地产企业财务成本管理问题及对策分析

吕丽

摘要：在政府宏观政策调控下，房地产经济发展也逐渐趋于平稳，一定程度上也使得房地产企业利益受到影响。在这样的背景下，房地产企业要想顺利渡过难关，提升自身的竞争优势，就需要做好内部管理工作。而财务成本管理作为房地产企业内部管理的重要组成部分，当务之急便是要提升财务成本管理水平，这样才能够有效降低企业成本费用，提升企业的利润。为此，文章以房地产企业财务成本管理为主要的研究对象，先是分析该项工作的意义，然后具体分析该项工作在实际开展过程中存在的问题，最后再提出几点解决对策，旨在为促进房地产企业健康可持续发展奠定良好的基础。

关键词：房地产企业;财务成本管理;问题;解决对策

财务成本指的是企业生产经营时所产生的各项成本费用，而财务成本管理则是企业通过综合性的核算方式对这些成本费用进行管理，包括前期预算、核算、审计监督、结算等，核心目的是降低企业成本，提升企业的经济效益。在新的经济发展形势下，给房地产企业带来了许多挑战，尤其是当前房地产企业的投资风险越来越大，更加显现出房地产企业财务成本管理的重要性，房地产企业需要进一步加强财务成本管理，通过有效的管理方式及措施，提升财务成本管理水平，进而为促进房地产行业的可持续发展奠定良好的基础。

一、房地产企业财务成本管理工作的重要意义

（一）有利于提高企业发展速度

众所周知，房地产开发项目周期较长，一般至少需要2年以上的周期，若是滚动开发项目，则周期更长。而在如此长的开发过程中，会受到各种因素的影响，使得项目进度拉长，进而增加房地产企业管理成本及经营风险，甚至可能会引发各种安全事故。而通过加强财务成本管理，并将其深入到项目开发全过程中，对各个环节进行严格的监督控制，可有效提升项目开发的速度，同时也能够减少意外事件的发生，这样便能够保证项目顺利完工，进而提高房地产企业发展的速度。

（二）有利于降低企业税负水平

资金体量大也是房地产业开发过程中特点之一，因此也导致房地产税负成本较高。相比较一般的企业，房地产企业在项目开发过程中，需要按照税收规定缴纳各种税费，包括消费税、营业税、增值税、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税及附加税等，加之房地产企业开发周期较长，在项目筹备、立项、施工、销售、竣工验收、产权办理等环节均会产生税费，若是能够做好财务成本管理工作，科学合理进行税收筹划，可有效降低企业的税负水平。

（三）有利于提升企业竞争优势

自改革开放以后，房地产行业迅速发展，房价也是一路高涨，甚至翻上几十倍。在这样高利润的诱惑下，房地产开发销售规模越来越大，并且滋生了大量的炒房团。后在政府宏观政策调控下，购房者不再盲目进行投资，房地产经济也从过热阶段进入到寒冬，房地产开发销售量明显降低。而房地产企业如何能够顺利渡过寒冬，并在众多房地产企业中“杀出一条血路”，这就需要房地产企业加强财务成本管理，提升企业内部管理水平，进而提升企业的竞争优势。

二、当前房地产企业财务成本管理中主要存在的问题

（一）管理流程并不规范

房地产行业作为一个新兴的行业，其发展历程还较短，许多企业也是在不断摸索和改进，甚至在这一过程中走了不少的弯路，付出了许多心血和成本。目前房地产项目开发管理制度体系不完善仍旧是房地产企业发展过程中的“拦路虎”，而本身房地产项目开发周期较长、资金体量较大，在各个阶段环节均会产生各种费用，加之容易受到各种因素的影响，但是因为项目管理制度不完善，缺乏科学规范的管理流程，导致各个环节工作不能严格按照标准规范进行，从而出现各种各样的问题。如施工阶段使用不符合质量要求的材料设备;在现场验收阶段实际工程量超出预算;工程返工等，这些问题的存在，均会导致房地产企业开发成本增加，同时还会增加企业的经济损失和质量安全风险。

（二）缺乏完善的成本管理机制

缺乏完善的成本管理机制也是导致房地产企业财务成本管理成效不佳的主要原因之一。首先，许多房地产企业并不重视成本的动态化管理，本身房地产项目的开发周期较长，应当对整个开发过程进行成本管理，但是受到企业管理人员思想意识和专业水平的影响，使得全过程成本管理工作并未有效落实，更多是侧重于工程工期及工程节点完成情况的管理，忽视整个项目过程投入成本动态管控，所以对于是否该发生和是否在预算内发生的成本均有所忽视，最终导致开发成本超出可控的范围，给企业造成较大的经济损失。其次，仍有许多房地产企业并不重视项目的预算管理，即便是开始了预算工作，也只是将预算作为结算依据，对于工程进度结算并没有进行严格的预决算控制，以致于到了竣工结算时，实际发生的总额要远远超出合同预计的总额。另外，有的企业在进行工程进度决算时，主要是依据现场提供的资料和施工单位报送的结算资料进行审核，但是对于资料的真实性和准确性并没有太多的关注，缺乏完善的监督机制，于是导致成本控制效果不佳，大量的资金被浪费。最后，仍有许多房地产企业并未有效进行开发费用的预决算管理，在房地产项目开发过程中，资金成本、销售成本、管理成本等都是不可避免的，但许多企业并没有事先对这些开发费用进行合理的统筹规划，甚至为了能够开拓市场，盲目进行融资和广告宣传，到最后项目清算时发现开发费用占据较大的比重，超出了可控的范围，严重影响企业的利益水平。

（三）内部控制力度不足

财务成本管理作为房地产企业内部管理的重要组成部分，也需要进一步加强内部控制，从而保证企业财务成本管理工作顺利进行。但从实际情况来看，许多房地产企业内部控制建设水平较低，使得内部控制难以有效发挥出作用，一方面表现在企业内部各个部门之间缺乏一个有效的沟通机制，更多是各司其职，如工程部门只负责现场管理，设计部门只负责画图设计，但是一旦出现施工与设计不符时，工程部门并没有及时与设计部门沟通，于是便导致返工问题屡屡发生，给企业造成经济损失。另外，业务部门和財务部门之间也不能够实现有机融合，业务部门人员缺乏财务成本控制意识，而财务部门人员也不能深入到业务中进行分析和处理。这些问题的存在，均是内部控制不足的表现，也因此导致企业财务成本管理工作难以有效开展;另一方面表现为企业缺乏完善的绩效考核及审计问责机制，仍有一部分企业并未将成本控制纳入到绩效考核范畴中，且未设置专门的内审机构及机制，导致项目审计有所延迟，难以发现问题，即便发现了问题也没有相应进行追责惩罚，从而导致各种成本风险存在。

（四）管理方式单一化

在信息化时代，房地产企业财务成本管理方式方法也应及时进行更新和转变，但目前许多房地产企业仍然停留在过去单一化的财务管理方式中，使得财务成本管理并不能满足现代市场经济发展的要求，且一定程度上还会增加企业的财务管理成本，使得企业可持续发展受到阻碍。另外，在实际的财务成本管理工作中，房地产企业也存在现代信息技术应用效率不高的问题，主要原因是企业并没有认识到现代信息技术的优势，在先进技术引进方面有所欠缺，使得人工成本过高、信息安全风险等问题无法有效改善，从而降低了企业财务成本管理的水平。

（五）财务管理人员综合素养有待提升

财务管理人员的综合素养也直接影响着房地产企业财务成本管理的水平，因此提升财务管理人员的综合素养也是房地产企业提升财务成本管理水平的关键。然而从现状来看，房地产企业仍然存在财务管理人员综合素养不高的困扰，一是表现在财务管理人员对现代化成本管理技术及方法的掌握程度并不高，难以发现管理工作中存在的问题;二是表现在财务管理人员的责任意识较薄弱，存在责任推诿的现象;三是表现在财务管理人员接受专业培训的机会较少，企业并不重视对其进行培训。这些表现均使得房地产企业财务成本管理效果不佳，甚至引发各种财务危机。

三、优化房地产企业财务成本管理工作的对策

（一）建立规范的管理流程制度，加强项目开发全过程管理

房地产企业要想实现财务成本有效的管理，应建立起规范的项目开发管理流程制度，以此强化房地产项目开发全过程的成本管理。具体而言，房地产企业需要针对房地产项目开发过程中各个环节工作制定完善的管理制度，包括施工图纸会审管理、材料管理、工序交接验收管理、现场签证管理、设计变更管理、安全生产管理等，均需要做出明确的指示和规定，并落实相应的管理责任，确保项目开发各个阶段的管理工作能够顺利开展。与此同时，在房地产项目开发过程中，要将项目进度、安全、质量及成本作为控制管理的重点进行，确保项目能够按照标准顺利完工，进而保障财务成本管理的质量。

（二）建立完善的成本费用管理机制，强化预决算控制

首先，房地产企业需要建立完善的工程预决算管理制度，在项目开始之前便进行项目投入成本进行预测和概算，然后结合实际情况制定合理的目标成本，编制成本计划和可行的成本控制措施，实现对项目开发过程成本的动态化管控。其次，在工程进度结算及竣工结算时，除了要严格进行预决算审核，也要加强资料的审查，有必要的情况下应到现场进行查验，确保资料的真实性和准确性。最后，针对企业开发成本、销售成本、管理成本等费用，均需要进行年度预算，并编制费用使用计划，按月进行费用使用的管控，对费用使用情况定期核实通报，若发现有异常情况，及时采取有效措施解决，从而强化成本费用的动态管控。

（三）加快内部控制建设，加强成本费用管理的监督

为进一步强化房地产企业财务成本管理，房地产企业还需要建立一个完善的内部信息系统，促使各个部门之间实现信息共享和传递，强化各个部门之间的沟通协作，更好地进行企业财务成本的管理。与此同时，要进一步推进业财融合，重视财务人員及业务人员的培训，使业务部门能够熟悉财税法规，财务部门能够全面了解熟悉业务，从而强化财务成本管理。另外，房地产企业还需要进一步加强成本费用管理的监督，应建立独立的内部审计机构及完善的内审机制，强化项目开发过程各环节成本费用的审计监督，并根据审计结果实施相应的问责处罚和绩效奖励，确保成本管控责任落实到人，从而提升全体人员成本费用控制管理的积极性，进而提升财务成本管理的成效。

（四）顺应时代发展变化，及时更新成本管理的方法

房地产企业还需要顺应时代发展变化，及时进行成本管理方法的革新。应借助现代化信息手段，搭建更加科学高效的财务成本管理平台，以此提升财务成本管理的效率，并做好财务成本管理环节的把控工作，有效解决实际管理过程中存在的各种问题，减少失误的发生，从而实现财务成本管理质的飞跃。

（五）做好培训工作，提升财务管理人员综合素养

新时期房地产企业也需要做好财务管理人员的培训工作，应根据企业财务经营管理的要求，定期组织财务管理人员进行专业技能的培训，同时也要落实有效的培训考核机制，提升财务管理人员的责任意识，使其能够认真地开展财务成本管理工作，减少工作失误。另外，也需要通过有效的绩效考核机制激发财务管理人员的工作积极性，使其能够更加主动地参与到企业财务成本管理工作中，从而提升企业财务成本管理的成效，为促进企业更好的发展作出贡献。

四、结语

总之，新形势下房地产企业经营管理面临着诸多挑战，若想提升自身的竞争优势，实现可持续发展，就必须要做好财务成本管理工作，针对实际工作中存在的问题，采取有效的措施，不断完善财务成本管理，从而降低企业成本，提升企业经济效益，进而为促进房地产行业可持续发展奠定良好的基础。

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（作者单位：新泰市碧鸿房地产开发有限公司）