浅谈农村房地一体不动产确权登记问题与对策

周兵

摘要：我国近年实施的不动产统一登记制度受到越来越多的关注，其中农村房地一体不动产确权登记是不动产登记的重要组成部分，也为农民的物权提供极大保障。农村房地一体不动产确权登记可以解决农村居民房地的历史遗留问题，明确农村宅基地和集体建设用地，为以后解决农村居民房地产权提供法律依据，对实现乡村振兴，促进城乡融合具有深远意义。本文对农村房地一体不动产确权登记做出详细阐述，并对登记过程中出现的问题和解决策略进行具体分析。

关键词：农村房地一体;不动产确权登记;问题与对策

引言：农村房地一体不动产确权登记工作的实施，使一些潜伏的问题浮出水面，工作中遇到的一个住宅归多户拥有，房屋建筑面积违规扩建，远远超出宅基地面积，不动产产权不明确等问题都亟待解决，本文从不动产确权登记制度、农村居民历史遗留问题、工作人员执行力等方面进行研究，同时积极向其他地区吸取先进工作经验，结合本地实际情况切实运用，在解决历史遗留问题、规范建筑面积、加强审批力度等方面提出可行性对策。

一、不动产登记概述

随着时间的推移，我国法律对不动产的定义也在不断发生变化，但始终不变的是这一概念一直围绕土地在变化，强调土地不可移动性。最新的《不动产登记暂行条例》指出，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定注意事项记载与不动产登记簿的行为，从定义中可看出不动产的主体，客体和登记内容都明确统一，把居民的权力以法制的形式保护起来，体现我国有法可依，有法必依的法制观念。不动产确权登记首先由居民提出申请，登记人员和相关单位去现场审核，对符合农村房地一体不动产确权登记制度的申请人登记和发证，对不符合农村房地一体不动产确权登记制度的向申请人说明情况，明确指出需要整改的问题，待整改后对达到制度要求的进行发证。在不动产登记过程中，登记人员不只是执法者，也是宣传者，将农村房地一体不动产是什么给居民讲清楚，居民使用的土地是国家的，居民享有农村宅基地和集体建设用地的使用权，而不是所有权。居民的房屋等建筑和宅基地是一体的，所以是农村房地一体不动产确权登记，人民是国家的主人，登记人员要站在服务人员的角度开展工作。

二、农村房地一体不动产确权登记中的问题

我国距离上次大规模不动产登记已有27年之久，在二十多年中房屋出现倒塌、翻新、归属权变迁等问题已成为常态，由于受到时间、人力、物力等因素的影响，现存的不动产登记簿无法满足工作需要。

1、“多圈多占”现象严重

一些农村居民的传统意识中认为家的附近就是自己的地方，强行在原有面积上霸占周围土地，纳入自己的院墙之内，导致实际占地面积和登记占地面积严重不符，这也侧面表现出相关单位审批通过后，在房屋建造时监管存在的不足，不能将审核深入到房屋建造的整个过程当中。正是由于这种把宅基地当成自己的私有财产的思想，居民建筑面积过大，导致大面积宅基地闲置，造成浪费，同时也影响农村道路规划，农村“村村通”政策实施时，由于宅基地和院墙的影响，新建设的水泥路或者柏油路都出现不同程度的绕路现象，严重阻碍农村地区交通建设。近年，随着居民生活水平不断提高，人民日益增长的物质生产需要越发膨胀，旧房扩建的思想在农村中传播开来，一部分居民拆除旧房建造新房，一些思想“新奇”的居民，为了在村子中“争奇斗艳”，旧房拆除后，立马三层小楼开始建造，预登记标准相差甚远，给之后的登记工作带来困难。

2、“一户多宅”问题较为突出

造成“一户多宅”问题的原因很多，一方面居民缺乏法律意识，随着生活水平的提高，部分居民为了给孩子提供更好的教育就在城里买房，如此一来，导致一户多宅现象，通过继承和赠与导致一户多宅现象频发，另一方面，相关部门缺乏宣传农村房地不动产的宣传是造成这种现象不可忽视的问题。尽管“一户一宅”是现在国家主抓政策，但是历史遗留问题要真正解决起来困难重重。比如，我国法律存在漏洞，对“一户”概念的定义模糊不清，从而给实际工作造成混乱，加之数十年对农村宅基地缺乏有效的监管，农村居民思想中“一宅一户”观念淡薄。

3、权属关系不明确

只有保证权属关系清晰，农村房地一体不动产确权登记才能有效进行，现实工作中，大部分宅基地没有明确的界限，原有资料过期严重，甚至部分居民建房资料保存不当，房屋和宅基地权属关系面临多重挑战。不动产登记人员在确认宅基地过程中得知，很多居民未对宅基地界限未做出明显标记，或者多年前用石头和木棍作为中介物，早已消逝殆尽，登记工作只能凭借相邻人家共同回忆来填补登记信息，这种方式受人为因素干扰较大，缺乏科学依据。宅基地审批阶段间隔长，审批方式不统一，导致书面文件上的面积不一致，早年档案格式不规范，缺乏对部分信息的明确记载，随着时间的推移，档案的丢失却未曾补录，权利人对审批文件重视程度不足等等，都是农村房地一体不动产确权登记过程不断出现或遇到的问题。

三、农村房地一体不动产确权登记的解决对策

1、相关部门完善制度规定

审批部门是落实房屋建设是否符合规定的主体，要认真贯彻落实指导思想，在实践工作中发现问题、记录问题、解决问题、完善制度，审批步骤细节化，在住宅建设的各个阶段，明确指出需要申请人报备的资料，将申请人的职责落实在规定中。要强化部门之间的联动，农村宅基地的审批不仅需要考虑建筑面积是否符合规定，还要结合自然资源，城乡规划等部门共同出具的审批意见进行宏观调控，保障农村居民宅基地的科学布局，符合城乡发展规划，不影响“村村通”战略的实施。

2、增强农村房地一体不动产确权登记人员专业素质

对不动产登记人员进行系统培训，根据登记过程中的实际问题，提供切实可行的处理方案，所有登记人员按照处理方案执行，保证登记簿内容具有一致性。增强责任意识和服务意识，横眉冷对千夫指，俯首甘为孺子牛，把工作当作自己对社会的责任，与农村居民友好交流，共同协商处理农村房地一体不动产等级问题。建立奖励和处罚机制，评选先进工作团体和先进工作个人，利用榜样的力量，激发登记人员的劳动积极性。

3、加快不动产登记信息化进程

目前城市不动产登记即将完成，农村不动产登记要学习相关先进经验，信息化时代要以实现登记信息电子化，对农村不动产登记实现电子信息录入，不仅能降低登记成本，还能大大提高登记效率。因此，在工作中要把电子化成果扩展到更多部门，尝试建立农村房地一体登记信息共享中心，进而扩展到城乡不动产登记信息一体化，与公安，税务等部门实现信息共享，享受不动产信息登记带来的红利。

结束语：总而言之，农村房地一体化不動产确权登记可以有效地给农村居民的不动产财富予以法律保护，可以有效解决宅基地所有权纠纷，促进农村和谐稳定发展。因为在历史不同阶段相关的不动产登记政策不同，具体实施过程中因地方差异导致等级登记效果不同，出现了一些存在历史遗留问题，登记人员要予以理解，在依法的前题下以便民为原则，统一现行登记标准，合理解决问题。随着相关制度的不断完善，进一步提高登记人员素质和专业技能，向不动产登记先进地区学习经验，把农村房地一体不动产确权登记做到信息化和透明化，切实把农村房地一体不动产确权登记这一件利国利民的实事办好。

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