房产面积与规划计容面积差异规则分析研究

林素容

(莆田市不动产登记交易中心，福建 莆田 351100)

0 引言

随着我国房地产业蓬勃发展，建筑面积的计算是购房者普遍关心的问题之一，房地产开发企业在办理《工程规划许可证》时批复了建筑面积，在《商品房买卖合同》中约定了预测确定可售的房屋建筑面积，在实践中常常因为建筑面积误差超过3%的规定而引起争议。如果规划计容面积大于房产测量面积，可售的房产面积小于审批的工程规划许可证计容面积，开发商的收益受到影响；如果规划计容面积小于房产测量面积，超出规划部分的面积是违建面积，在规划竣工验收时就无法通过，影响项目销售进度和开发商的信誉。以上问题归根到底要弄清房产面积与规划计容面积计算规则差异。本文对《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)之间的差异，结合《福建省城市规划管理技术规定》(2017版)计容方式进行剖析。

1 测绘目的不同

《房产测量规范》主要是为不动产登记管理服务，是办理房地产权证时量算建筑面积的主要计算依据。《建筑工程建筑面积计算规范》则是针对工业与民用建筑工程建设中的建筑面积计算，是造价核算过程中统一计算方法而制定的。《福建省城市规划管理技术规定》目的是为了加强城市规划管理，保证城市规划的具体落实，主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)制定，是计算容积率的地方性指导文件。

2 测绘时间阶段不同

《房产测量规范》指出，房产测量的目的是采集房屋及其占地范围用地的信息，为房地产征收、房屋产权登记、交易、税费征收等提供数据和资料；面积分为建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积及使用中的销售面积，房产规范是针对建成后或者是准备拆迁的房子。《建筑工程建筑面积计算规范》是计算有关各项工程量和编制概算的主要依据，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程。《福建省城市规划管理技术规定》 主要依托《建筑工程建筑面积计算规范》许可的建筑面积，确定建设规划指标，计算出总计容建筑面积，明确在规划管理工作中，审核方案建筑面积、核发建设工程规划许可证、项目竣工规划核实的时候，由谁来对建筑面积数值的准确性、真实性负责。时间的先后顺序应该是在建设及竣工时使用《建筑工程建筑面积计算规范》，在办理不动产权证时使用《房产测量规范》，具体见图1。

图1

3 测绘内容具体规定不同

3.1 对房屋建筑面积总的规定不同

3.1.1 规范规定

《房产测量规范》中，房屋的建筑面积是指具备有上盖，结构牢固，层高2.20m及以上的永久性建筑，外墙(柱)勒脚以上包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等各层的外围水平投影面积。《建筑工程建筑面积计算规范》中，建筑物建筑面积是指自然层外墙结构外围水平面积之和计算。计算全面积必须是结构层高在2.20m及以上的；计算一半面积则是结构层高在2.20m以下的。

3.1.2 计算容积率的规则

《福建省城市规划管理技术规定》中规定，对建筑按层高分类规定：住宅建筑，标准层层高不应小于2.8m，且不应大于3.3m。办公建筑，主体建筑标准层层高应在3.4m～4.5m之间。酒店建筑，标准层层高应在3.0m～4.5m之间，同时满足酒店星级标准的设计要求。工业建筑、仓储物流建筑层高不得超过8m。工业用地中的非生产性建筑应按本规定中的相应建筑类型控制层高。经产业主管部门认定的属于特殊工艺流程需要的工业建筑层高可不受本条款限制。可分隔出售店面层高不得超过4.5m,整体经营大型商场(电影院、音乐厅、剧院等特殊演艺功能空间除外)标准层高不得超过6m。

3.1.3 对比分析

《房产测量规范》只对层高2.20m以上(含2.20m)永久性建筑计算建筑面积；《建筑工程建筑面积计算规范》则是层高2.20m及以上计算全面积，结构层高在2.20m以下的计算一半面积。《福建省城市规划管理技术规定》对不同种类的建筑高度进行了区分，超过不同种类用途管理规定层高的，需多倍计算容积率。建筑层高超过规定层高上限的，按2倍计算建筑面积。超过规定2倍层高上限的，按3倍计算建筑面积。

3.2 对依坡地建筑的房屋面积认定的规则不同

3.2.1 规范规定

《房产测量规范》中，高度必须大于2.20m部位的有围护结构的坡地房屋，才计算面积。《建筑工程建筑面积计算规范》中，坡地建筑物架空层按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算一半面积。

3.2.2 计算容积率的规则

《福建省城市规划管理技术规定》中，对计入建筑面积和不计入计容建筑面积进行了区分，特别是非营利性的建筑空间，居住、文教体卫建筑底层设置的城市公共开放空间、公共停车且层高不低于2.8m的非营利功能的空间，建筑面积应单独标注。

3.2.3 对比分析

《房产测量规范》只针对对层高2.20m以上坡地建筑；《建筑工程建筑面积计算规范》则是对层高2.20m以上计算全面积，层高2．20m以下计算一半面积。《福建省城市规划管理技术规定》对非营利性功能、为城市公共开发的空间作了单独标注，符合规定的不计容。

3.3 对室外走廊(挑廊)认定的规则不同

3.3.1 规范规定

《房产测量规范》中，与房屋相连、有上盖未封闭的阳台、挑廊、无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。两房屋间有上盖和柱的走廊或与房屋相连的有柱走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。《建筑工程建筑面积计算规范》中，有围护设施的室外檐廊、走廊、挑廊，应按其结构底板水平投影面积计算一半面积。

3.3.2 计算容积率的规则

《福建省城市规划管理技术规定》中，基于《建筑工程建筑面积计算规范》计算规则，层高超高按对应倍数计容。

3.3.3 对比分析

《房产测量规范》对走廊分内走廊和外走廊、外走廊柱等情况进行详细区分，计算建筑面积；《建筑工程建筑面积计算规范》则是对围护结构和围护设施区别计算建筑面积；两者基本相同。《福建省城市规划管理技术规定》对层高超高计容方式进行了规定。

3.4 对楼梯间、水箱间、电梯机房等认定的规则不同

3.4.1 规范规定

《房产测量规范》中，房屋天面上，层高在2.20m以上的(楼梯间、水箱间、电梯机房)、斜面结构屋顶高度在2.20m以上的永久性建筑，按其外围水平投影面积计算。《建筑工程建筑面积计算规范》中，楼梯间、水箱间、电梯机房等设在建筑物顶部的、有围护结构的，结构层高在2.20m及以上的计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，计算一半面积；结构净高在1.20m以下的部位，不计算建筑面积。

3.4.2 计算容积率的规则

《福建省城市规划管理技术规定》中，基于《建筑工程建筑面积计算规范》计算规则，层高超高按对应倍数计容。

3.4.3 对比分析

《房产测量规范》只对层高2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶计算建筑面积；《建筑工程建筑面积计算规范》则是结构层高在1.20m以下、1.20m及以上至2.10m以下的、2.10m及以上三种情况面积认定进行了规定。《福建省城市规划管理技术规定》基于《建筑工程建筑面积计算规范》计算规则，对层高超高计容方式进行了规定。

4 结论

综上所述，两个规范不存在冲突，只是其适用的范围不一样，没有从属关系。《房产测量规范》适用住宅、商品房等的建筑面积量算，适用房产管理部门。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于工程造价计价，在建筑施工过程和项目竣工验收时使用。在计算容积率过程中，《福建省城市规划管理技术规定》确定建设规划指标，规划部门在规划管理工作中，审核方案建筑面积、核发建设工程规划许可证、项目竣工规划核实使用。