房地产公司财务管理及税务筹划研究

徐俊

摘 要：现如今房地产行业的发展形势依旧迅猛，然而，作为国民支柱行业，房地产公司在保障自身发展的同时，也必须高度关注税务筹划的有关的财务管理工作，以应对日益加剧的行业竞争。房地产行业涉及的税费种类较多，制定好房地产公司的税务筹划，有利于保证各项税务管理工作的有效管控，进而提高内部控制能力，使得公司在市场发展中获得先发优势。因此，本文针对房地产公司税务筹划过程中可能产生的风险进行分析，提出了针对税务筹划风险的应对措施，希望对房地产公司的进一步发展有一定的促进作用。

关键词：房地产;财务管理;税务筹划

近年来，随着我国城市现代化进程的不断加快，房地产行业正迅猛发展，推动着我国经济的快速发展。然而，房地产公司数量增多，国家宏观政策对房地产行业的调控也不断严格，引发了房地产公司生存环境的变化。作为高收入与高风险共存的行业，房地产公司的纳税金额巨大，如果出现了税务风险，无疑会给公司带来巨大的经济损失。在这一情况下，为了抵御严峻的挑战和进一步提高市场竞争力，房地产公司必须注重内部管控，为了抵御存在的发展挑战，促进市场竞争力的提升，加强内部管控是当前房地产公司必须面对额的问题，加强公司财务管理力度，特别是其中的优化税务筹划管控工作。

一、房地产公司税务管理的现状

（一）房地产公司进行税务管理的意义

房地产是由房屋和土地两部分构成的，是房产和地产的总称。在我国市场中，房地产行业占据规模较大，是我国GDP中的重要支撑。虽然房地产公司的数量很多，但规模型房地产公司还比较少。房地产公司经营的主要业务耗费资源大，受国内外市场的影响也很明显，使得房地产公司的经营风险比一般行业都要高。税务管理是公司经营管理的组成中的重要部分，管理内容涉及到公司生产经营过程中的所有与税务有关的管理内容，也被税收管理，包括公司在生产经营过程中所有涉税业务的全过程管理活动。公司的税务管理贯穿于公司经营管理的每个环节，加强公司税务管理有利于增加公司自身的经济效益，也影响着国家的宏观税收征管。因此，税务管理是每个公司必须承担的责任和义务，也是国家财政税收的重要基础。

（二）房地产公司进行税务管理的重要性

在市场经济的不断变化的今天，税务管理是所有公司急需重视的关键，然而，部分房地产公司尚未对税务管理形成正确的认识。为了谋求公司的长期发展，做好公司税务筹划，房地产公司需要了解税务筹划过程中可能产生的各种风险，在识别税务风险的基础上，制定有针对性的措施来防范风险。房地产在建设阶段，税种主要是合同印花税、建筑营业税、城镇土地使用税;在房产销售的环节，房地产的税种分为几类，比如：营业税、公司所得税、土地增值税等等。因为房地产公司上缴的税量大，是国家税务机关的重点税务来源，因此政府相关税务部门对房地产公司也给予了高度的重视。房地产公司进行合理合法地税务管理，能够将房地产公司在资金链方面的压力有效缓解，同时增加投资几率，实现经济效益的最大化。近年来，随着我国国民经济的不断发展，城市化不断推进，城乡居民人均可支配收入持续增加，城区的房价正在飞速攀升，使得房地产行业得到了迅猛发展。但是，我国的公司税务管理起步较晚，还有许多房地产公司存在税务管理意识不高、经验不足的问题。

二、房地产公司税务筹划风险介绍

（一）房地产公司税务筹划及其风险的主要来源

税务筹划是指公司在国家法律法规所允许的范围内，进行适当的超前筹划，对公司各项经营活动进行统筹管理，目的在于降低公司的税务负担的同时，将公司税后效益提升。从本质上来讲，税务筹划生与偷税漏税区别明显，前者以遵纪守法为基本原则，在发生纳税义务之前，为将效益最大化，会对合理的进行税务管理。

房地产公司的税务筹划风险主要来源于三个方面，包括法律风险、政策风险和财务风险。随着房地产行业的快速发展，公司财务管理人员如果与国家税务人员对税务筹划的理解不同，将会给公司带来相应的法律风险，因此房地产公司在税务筹划期间必须加强对该类风险的防控。政策风险是最为关键的风险种类，当前，我国市场经济体系的完善性并不理想，并没有明确的房地产行业税收相关文件，这对该行业税务筹划工作的开展起到了负面影响，造成无法预估的风险。我国大部分房地产公司仍有待增强公司财务管理意识，不仅如此，从专业能力上来看，也并不是足够具备，这都是造成财务方面风险较大的直接原因，而财务风险是妨碍公司发展的关键性因素。

（二）房地产公司税务筹划过程中的潜在风险

由于房地产公司各经营环节之间的税务成本具有相关性，从拿地到销售，每个环节都需要缴纳多项税款，财务管理人员要分析全部因素对税务筹划的不同影响和叠加效应，严抓项目各阶段的税务筹划关键点。现阶段，我国房地产公司的税务筹划还不够成熟，税务筹划对财务管理人员的专业性要求也较高，而该项工作对于财务管理人员自身的专业素养也有非常高的要求，若房地产公司不能按照原则进行税务筹划工作，必然会导致该项工作存在风险。

根据合理性和合法性，公司的税务风险主要包括了两种，即多缴税风险和少缴税风险。其中，多缴税风险主要起因是公司对纳税筹划工作的考虑不够全面，没有充分地挖掘税务筹划空间，未合理利用税收优惠政策，导致房地产公司承担了本可以避免的税负，使得公司的税务压力增大。相对的，少缴税风险则是指公司并未按照税法规定缴纳足额的税款，违背了税法的要求，导致公司出现漏税问题，面临补缴税、多缴纳滞纳金的惩罚，严重时要接受国家的刑事处罚。

三、房地产公司应对各种税务筹划风险的措施

（一）對项目实施可行性的确定

在对房地产项目开发的可行性进行评估时，主要分为开发与投资两个阶段进行，这是风险管理的关键点。再次期间，城镇土地的使用税是该阶段实施税务筹划风险出现的主要因素，其中可能产生纳税风险的关键点就是家底合同中是否能够按照规划的纳税时间进行。实施阶段是项目实施阶段中耗费时间成本最长的一个阶段，也是增加项目费用的重要环节，房地产公司管理人员需要对当前经济大环境与经融政策多加考量，确定融资方式的合理性，对纳税受到融资方式的影响程度进行充分考虑。在销售阶段，房地产开发公司项目受到销售方式的影响，非常容易产生的风险就是应收账款无法及时收回，对此，需要对应收账款管理的同时，加强风险控制。对于未能及时收回的应收账款，在分析时需要充分考虑到销售方式以及账龄，对催款方案进行精细设计，提高催款力度，保证房地产公司的资金链正常运转。

（二）解读并分析税收政策

房地产公司需要缴纳的税种多达11种，但是房地产公司财务管理人员对各种税收的优惠政策以及所涉及的法律应当都了然于胸。因此，房地产公司财务管理人员需要具有提前进行税务筹划的意识，合理地利用国家税收优化政策，来实现降低公司经营成本的目标。首先，房地产公司财务管理人员可以通过不同的融资渠道来收集工程项目开展所需的大量资金，融资渠道的不同会造成投入成本、税收效益的不同，需要合理地去选择和规划。同时，房地产公司财务管理人员还应当实时关注和掌握国家税法的政策变化，以便合法、及时且适当地调整公司的税务筹划方案。在进行税务筹划时，要保证将“合法”建立在“事实”的基础上，严格避免偷税、漏税问题的出现，防止对公司的开发、建设、销售和经营过程产生不良影响。房地产公司管理人员应提高自身税务筹划风险防范意识，风险防范意识淡薄会导致公司税务筹划的前期准备不够充分，无法达到税务筹划对应的预期目标。房地产公司管理人员应高度重视税务筹划工作，针对国家税务政策的变化，要结合公司自身的特点来制定针对性的方案，积极以政策为根据，对内部管理方式进行调整，尽量降低在公司发展中政策变化的影响程度。同时，公司税务管理人员也要重视和税务机关的沟通交流，在税收政策发生变动时，及时和税务机关沟通，及时了解当地税务机关对税收政策限定条件、内容等的解读，消除双方信息不对称的情况，避免后期出现纠纷，或被认定为偷税漏税的风险。

（三）明确税务筹划关键点

房地产行业涉及的税费种类较多，在不同的项目阶段需要按照不同的税率缴纳不同的税金。在开展税收筹划的具体业务时，应综合考虑业务涉及的所有税种的税费负担。在开展税务筹划工作时，房地产公司要以自身发展需求为基本前提，确保税务筹划方案与发展需求统一。在具体工作进行过程中，工作人员需要对内外部信息进行调查分析，对能够影响项目收益的发展需求、回报率等等综合考虑，确保最终税务筹划与项目决策的有效性。对于房地产公司而言，应当结合项目投筹融資计划对该行业税收筹划的具体方案进行考量。不仅如此，对于增值税进项税额的抵扣也需要多加关注，对营改增过渡时期的内容加以掌握，将时间久的项目区分开来，实现税收筹划工作的开展。

（四）提高财务人员专业能力

为更好地防控房地产税务筹划风险，房地产公司需要提高税务管理人员的专业素质，不仅需要有足够的专业理论知识，在税务筹划方面的实践经验也应当丰富。作为税务管理人员，对于国家出台的、与税务相关方面的各项法律法规应当积极关注并掌握，对当前实施法律法规在税务筹划方面的需求加以了解，再以公司自身经营发展情况为基础，对筹划风险防控工作进行开展。除此之外，房地产公司需要配备专业的政策分析人员，对相关的政策变化加以动态关注，并不断的学习、深入研究，对该方面的风险防控能力不断加强，以此应对政府出台的大量相关政策。与此同时，需要开展相关管理平台，帮助管理人员实施筹划，尽量降低人工出现的误差。

四、结语

随着房地产行业的迅猛发展，作为国民支柱行业，房地产公司必须高度关注税务筹划的有关财务管理工作，以应对日益加剧的行业竞争。房地产公司的税务筹划风险主要来源于三个方面，包括法律风险、政策风险和财务风险。针对房地产公司税务筹划的几个主要风险，通过加大对税收政策的解读、明确税务筹划关键点以及提高财务人员专业能力等方法来进行有效地风险防范，对公司各项经营活动进行统筹管理，尽量在最大程度上提高税务负担和增加公司的税后的效益。

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