基于ISM与MICMAC模型的养老地产项目选址实证分析①

荆颖蔷, 姜 辉, 杨 勇, 荆 瑶

(1.运城学院,山西 运城044000;2.青岛城市学院,山东青岛266000)

0 引 言

养老房地产项目作为解决老龄化问题的一个主要项目,成为各房地产企业追逐的目标,自2005年开始,国内大型房地产企业已陆续进入养老房地产。项目选址是房地产开发项目成败的关键,养老房地产由于服务对象的特殊性,选址条件有更多的要求。

由美国J.N.沃菲尔德教授开发的解释结构模型(ISM)可以对离散的要素进行处理,通过分析各要素之间的层次关系,形成层次分明的系统结构。由Duperrin和Codet提出交叉影响矩阵相乘分析模型(MICMAC)可以将结构模型中各层次因素之间的驱动力与依赖性关系分析的更加清晰透彻。国内外两种方法结合使用进行复杂因素的关系分析的研究与理论应用比较成熟。若将该组合方法应用于复杂的养老地产选址影响因素分析,可以帮助开发商辨明各影响因素之间的关系及因素收集与分析的层级关系,为养老房地产的选址提供科学的决策思路。

1 ISM和MICMAC模型构建

ISM是用影响目标问题的因素之间的二元关系建立邻接关系矩阵(adjacency matrix),通过矩阵运算得到可达矩阵(reachability matrix),并对可达矩阵进行结构分析,最终得到层次分明的影响因素体系,从而清晰地为决策者提供解决问题的思路。

交叉影响矩阵相乘分析模型(Cross Impact Matrix Multiplication Model,MICMAC)模型是在解释结构模型中可达矩阵的基础上对各因素的驱动力和依赖度进行分析,将因素分成独立因素、依赖因素、联动因素和自发因素四类,从而制定科学的决策思路。

将两个模型综合应用,不仅可以分析出系统内各因素对于目标问题的重要程度,还可以通过驱动力和依赖度的分析得到因素之间的密切联系,为决策者提供决策思路提供参考。

1.1 确定系统因素集

确定研究目标,并分析确定影响目标的因素集

记为

其中S i表示第i个因素。

1.2 建立邻接矩阵A和可达矩阵M

A是邻接矩阵,用以描述各影响因素两两相互之间的直接关系。

表示为

其中S i表示第i个因素,S j表示第j个因素,R用来表示S i对S j存在直接影响关系,R-则用来表示S i对S j不存在直接影响关系。

可达矩阵M,是由邻接矩阵A通过加上单位矩阵I并经布尔代数运算而得到的。

即

1.3 解释结构模型的结构优化

解释结构模型的结构优化是通过对可达矩阵的级间划分得到的,级间划分中涉及到对矩阵中可达集、前因集和最高级要素集的判断。

所谓可达集,指的是要素S i可以到达的要素集合R(S i)。记为:

前因集,又称先行集,是指可以到达S j的要素的集合A(S j)。记为:

最高级要素集:最高级要素集是通过比较可达集R(S i)与前因集A(S j),如果可达集与前因集的交集与可达集相同,记为:R(S i)∩A(S j)=R(S i),所对应的S(i=j)因素为最高级要素。

每判断出最高要素集后,就将该要素所对应的行与列在矩阵中删除,继续进行可达集、前因集及最高级要素集的判断,最终得到影响因素的层级结构。

1.4 MICMAC驱动力-依赖度分析

MICMAC模型分析是在可达矩阵M的基础上对因素的驱动力和依赖度进行分析,驱动力用D i表示,记为表示可达矩阵M中第i行中元素值为1的个数,即因素i可以直接影响驱动的因素个数;依赖度用R j表示,记为表示可达矩阵中第j列中元素值为1的个数,即影响因素j的因素的个数。

根据MICMAC分析结果绘制驱动力、依赖性坐标系统,将系统内各因素分成4个集群,即独立、依赖、联动、自发(如图1所示)。

图1 驱动力依赖性分析示意图

2 养老房地产选址影响因素分析

2.1 养老房地产选址影响因素

通过文献梳理筛选出18项影响因素,选择2名房地产开发商、2名养老房地产研究人员、1名房地产管理人员采用德尔菲打分法,通过电子邮件进行问询,最终确定了影响养老房地产选址的因素共15项,通过归类将其分为三类,分别为区域因素、意向宗地条件因素、项目自身因素。其中区域因素包括城市经济水平、城市规划、养老政策、老龄化状况、竞争环境、消费者意愿等6个二级影响因素;意向宗地条件因素包括宗地位置、宗地面积、外部基础配套、医疗配套、商业配套、交通条件、环境景观等7个二级影响因素;项目自身条件包括项目规模和项目成本2个二级影响因素。

2.2 影响养老房地产选址的各因素之间的相互关系分析

为了准确把握影响养老房地产选址的各因素之间的关系,组织4名研究养老房地产的教师依据进行讨论分析,得到各因素之间的直接影响关系如表1,进而通过布达尔运算得到可达矩阵M。

表1 因素直接影响关系

?

2.3 ISM的结构优化

通过对影响因素的可达矩阵M进行可达集R(S i)和前因集A(S j)的层层分析比较,最终将S0-S15等16个因素分成了6个层次如表2所示,第一层为本次研究的主要目标即养老房地产的选址(S0);第二层为直接影响养老房地产选址的三个因素,分别为城市经济条件(S1)、老龄化状况(S4)、消费者意愿(S5);第三层为养老地产的项目预计项目成本(S14)、竞争环境(S15);第四、五层为意向宗地的各类条件如宗地位置(S6)、宗地面积(S7)、医疗配套(S8)、外部基础配套(S9)、商业配套(S10)、环境景观(S11)、交通条件(S12)及项目预计规模(S13);第六层为城市规划(S2)和养老政策(S3)。

表2 分级结构表

2.4 MICMAC驱动力-依赖性分析

通过对可达矩阵M进行MICMAC模型分析的可以将影响养老房地产选址的15个因素分为三类(如图2所示),自发性因素(即高驱动力-低依赖性)包括S2(城市规划)、S3(养老政策)、S6(宗地位置);独立性因素(即低驱动力-低依赖性)包括S4(老龄化 状况)、S7(宗地面积)、S8(医疗 配套)、S9(外部基础设施)、S10(商业配套)、S11(环境景观)、S12(交通条件)、S13(项目规模);依赖性因素(即低驱动力-高依赖性)包括S1(城市经济水平)、S5(消 费 者 意 愿)、S14(项 目 开 发 成 本)、S15(竞争环境)。

图2 驱动力-依赖性分析图

2.5 结果分析

ISM模型是通过分析因素之间的相互作用得到最终的层次模型,由分析原理可以得到:离目标越近的层次因素作用越直接,较远层次因素对选址目标的作用是通过层层作用传导至目标,其信息及作用已间接通过近层因素影响到目标。由此作用传导关系分析,在分析决策思路时应按照距离目标层的远近,由近及远进行决策分析。MICMAC模型是将因素按驱动力和依赖性进行分类,结合ISM模型,高驱动力的因素应位于最远层,低驱动高依赖性因素应位于最近层。综合两个模型的分析结果可以得出:MICMAC模型分析出的影响因素中具有自发状态(即高驱动力低依赖性)的因素S2(城市规划)、S3(养老政策)、S6(宗地位置)等三个因素在ISM模型分析中位于第五层和第六层;MICMAC模型中的S1(城市经济水平)、S5(消费者意愿)、S14(项目开发成本)和S15(项目竞争环境)等低驱动力高依赖性因素,位于ISM模型中的第二和第三层;处于ISM模型中间层的宗地各实物因素则为MICMAC模型中的低依赖低驱动因素,这些因素主要由宗地位置和城市规划决定,又可以因养老政策和城市规划的倾斜而有所变动。

综合分析,在决策时应按照ISM模型所得的因素结构层次,由近及远进行决策。

3 结 论

ISM和MICMAC的分析结果表明,影响养老房地产项目选址的15个因素是一个相互联系的有机整体,在选址决策时无须一次性将因素全部搜集,根据两种模型的分析,建议开发商在进行养老房地产投资选址时根据因素间的结构关系,按照投资区域的可进入性、意向宗地的现状及未来条件的适合性、区域养老政策的补充性三步进行层层分析和决策(如图3)。

图3 养老房地产选址决策流程

3.1 投资区域的可进入性

模型分析结果显示,对投资区域可进入性进行的分析可分为两层:第一层,根据国内外相关数据指标与经验,通过对S1,S4和S5,S2等四个因素的分析。如上述四因素中的某个或某几个不能满足开发的条件,则需对投资区域进行重新选择,如果上述四因素均能满足,则进行下一步的分析研究;第二层,调查选定区域S16及S15,分析该区域是具有开发潜力,如果有开发潜力,则可进入下一环节,否则,则需重新选择投资区域。

3.2 意向宗地的适合性

此过程需关注的重点为区域内可开发宗地位置、医疗、教育、商业、基础、环境、交通等诸条件(S6-S14),通过对上述条件的分析,判断该宗地的优、劣势以及该地块是与项目开发的目标相一致,如果一致则完成选址决策;如果不一致则需要结合宗地周边配套规划(S2)分析未来进行养老地产开发的可行性,配套规划符合开发目标,则该宗地可选,否则则需重新选定。

3.3 区域养老政策的补充性

在确定了宗地之后,应该搜集宗地所有区域是否有相关的养老政策,可以根据政策中的开发、销售的优惠条件,制订项目详细规划和营销策略,确保项目顺利开展。