城市更新的科创时代

摘要：城市更新的科技赋能包括4个方面：科技赋能老城区、科技赋能老厂区、科技赋能老商区、科技赋能老住区。科技正在回归都市，我们应把握全球趋势，抓住城市更新的经典场景，拥抱城市更新的科创时代。结合4大城市更新场景，即老城区、老厂区、老商区、老住区，分别阐述把什么样的内容装到这些“壳”里去。

关键词：科技集群;创新群落;蜂族公寓

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）09-0030-34 收稿日期：2021-08-03

进入21世纪，全球大城市的发展进入了一个新的阶段。就如世界著名规划大师彼得·霍尔在谈到哈马碧湖城这一城市更新区时所说“它代表了一个重大的转折：从外扩张增长，转向内城更新。”

近年来，中国大城市的发展也进入了一个新的阶段，“三区三线”、城市发展边界使得城市空间难有增量。城市从增量扩张，转向了存量提质。越是大城市，往往边界控制得越严格。不论是北京、上海，还是广州，都是如此。

过去，我们是在平地上建城市，现在，我们是在城市上建城市。因此，与新城开发相比，旧城更新成本高、限制多，要求也更高。在这个逻辑之下，开发商首要考虑的是如何平账，地方政府看重的是把这块地给你，能不能产生更大的效益。这个效益，对地方政府而言就是两个字——税收。当进入城市运营阶段，地方政府会越发重视对产业、税源的培育，期望通过“腾笼换鸟”，为城市带来新产业、新税源。

那么，什么产业能够产生高效益呢？毫无疑问，是高科技。现在，有科技含量的产业未必有高效益，但是没有科技含量的产业，一定没有高效益。

大家都知道硅谷，如果把加州视作一个国家去参与全球评比，它的GDP在世界排第6位，绝对称得上是富可敌国，这就是高科技带来的高利润。所以无论是伦敦、新加坡、柏林、纽约，他们都以科技赋能城市更新。可以说，科技赋能城市更新，已经成为全球大都市城市更新的共同趋势。

以北京为例，北京城市战略定位的“四大中心”，科技创新中心这一定位毫无疑问是最“打粮食”的，其他则更多是需要进行投入的。如果给北京的科研创新资源和城市定位画上一个等式，相当于北京=华盛顿+波士顿+硅谷。

北京的大科学装置数量领跑全国，人工智能初创企业占全国一半，汇聚了十二大军工巨头，拥有全国最大精准医疗产业集群……所以，我们会发现，越大的城市，越适合发展科创。因此，北京城市更新更应以“科技驱动”，实现城市全域提升。

本文将分享科技赋能的四个方面，结合四大城市更新场景，即老城区、老厂区、老商区、老住区，分析把什么样的内容装到这些“壳”里去。现在“壳”的打造很简单，关键是里面装什么样的“瓤”。

1 科技赋能老城区：伦敦东区科技城——从“贫民区”变成“科技城”

无论是纽约、伦敦、东京，都有一个非常重要的趋势，叫科技回归都市。以前，我们总是认为，科技人员要在科技园区里埋头搞研究。其实不是。现在Z世代（90后，00后）的年輕人要奋斗，但是他们不要艰苦奋斗。他们既要好好工作，又要吃好、喝好、玩好，尤其需要有夜生活。所以酒吧街已经成为了科技园区的标配。

伦敦的东区科技城，就是典型的从衰败旧城区到新兴科技集聚区的案例。由于城市发展长期落后于西部，伦敦东区一直是政府进行城市复兴的重点，前后两任首相都极为关注东区的发展。不同的是，首相布莱尔上任后，提出伦敦要打造“创意之城”，东区的改造开始提上议事日程。但是靠创意城市，东区并没有发展起来，真正进入快速发展，依靠的是卡梅伦上任后强调的科创。卡梅伦首次提出“硅环岛”的概念，希望伦敦在科技创新方面能够和美国硅谷相匹敌。

文创相对容易做，听起来也很出彩，但是文创的税收密度太低，支撑不起税收。文创最大的优势，在于能够在不花多少钱的情况下，让一个比较破败的地方，变得比较有趣，从而更吸引人。所以，在做城市更新时，其实可以做到“文创”和“科创”的组合使用。

由于东区科技城离金融城非常近，他们发挥老城的区位优势，依托金融城，重点发展金融科技等都市产业。现在这个地区既有数字智能，也有数字金融，还有数字商务，整个硅环岛附近高密度分布着高科技公司。大量科技公司聚集，使得伦敦东区成为伦敦GDP增速最快的区域。据2017年英国LloydsBank数据，2016年伦敦GDP增长最快的区域——Hackney地区增速甚至超过7.5%，这是一个非常快的增长速度。

此外，东区科技城还用精彩的都市生活，吸引创新人群和科技企业聚集，通过引入休闲娱乐业态，为创新人群打造丰富的休闲时光。

如今的伦敦东区科技城形成了以科技、数字和创意企业为主的科技集群、没有边界的科技创新群落。从2011年以来，已经有超过4000家公司进驻，其创业企业规模仅次于旧金山和纽约，位居世界第三位。

2 科技赋能老厂区：纽约布鲁克林区——从“工业基地”变成“创新HUB”

大城市需要制造业吗？需要。

2019年，世界智能制造中心城市潜力榜的第一名是纽约，第二名是上海的浦东新区，第五名是深圳的龙岗。纽约的成功经验表明，高端制造业是城市发展科技产业、推动经济发展的重要基础，高端制造业是不能搬离大城市的，因为它依赖的是大城市的科技人才。深圳在用地高度紧张的情况下，力保30%的“工业红线”，上海也明确提出先进制造业要占到城市GDP的1/4。

过去经常提一个词：“退二进三”。有人给许多城市贴上二产占比过高，三产占比过低的标签，需要退出“二产”进入“三产”，但其实在很多城市这都是个外行的说法。我们都知道，第三产业叫生产性服务业或生活性服务业，如果没有生产，那么该去服务谁？这叫皮之不存，毛将焉附。

而现在，很多城市提出了新的逻辑——“退二优二”。就是指在产业结构调整中，逐步将“三低一多”，即科技含量低、土地利用率低、产值低、占用资源多的“落后”企业清退，让更多的要素资源倾向高科技、高产值、高质量企业。

纽约是金融中心，其实纽约也是一个都市微制造产业，尤其是3D打印产业非常领先的城市。在全球Top5的3D打印之都中，纽约排名第一。

这里所说的都市微制造，不是传统制造业“回潮”，而是制造业的一种新的突破，是高知识密度的高科技制造。在这之中，很重要的一件事，就是将都市微制造与医疗服务、医疗研究紧密配合，发挥重要的创新支持作用。例如利用3D打印技术为医疗人员提供定制化的医疗产品，人在运动中很容易造成半月板损伤，可以利用3D打印技术打印半月板支架，帮助半月板损伤的人恢复健康。

纽约布鲁克林海军造船厂，就是一个非常典型的高价值都市制造业的样板。这个地方以前也是造船厂，后来通过改造，把过去破旧的厂房变成了一个“New Lab”，改造出了很多现代化的制造业空间，比如绿色制造中心、联合办公中心。这里聚集了太空装备、太空技术、纳米技术和机器人技术等一些当今最尖端的科技产业，生产最高级、最赚钱、最小批量的产品;这里不仅有专注于尖端宇航服、太空探测机器人的高科技制造企业，也有研制军事作战装备的军民融合企业。

布鲁克林造船厂从旧工厂到都市科创先锋的战略转型，主要做了三件事：第一件事是，共享最先进的3D打印设备和数控切割机等设备，工厂体积不大，也不产生噪音，但是拥有最精密的技术设备。第二件事是，打造开放性、可交流的社交型工作空间，让办公与制造一体化。在这个办公空间中，形成了高级技工和科技人员间最密切的互动——很多高级蓝领和科技人员在这里协同工作，会发生多思想的碰撞，带来了创新。第三件事是，举办各种跨界交流活动，激发融合科技创新。

最后一件事很重要，不仅提供共享硬件与空间，更构架资本聚集平台。布鲁克林海军造船厂通过投资科技企业和搭建投资平台两种方式，成功地将政府，大型企业和创业者联系在一起，使创意垂直向顺利流动，将创新能量和资源以及市场联系在一起。

国内的新型产业用地M0为工业区更新提供了政策支持，值得城市更新领域重点关注。

3 科技赋能老商区：东京涩谷——从“潮流涩谷”变成“比特谷”

随着传统商业区的衰落，城市老商区已经成为城市更新的重要区域。北京已经出现将“老商区”更新为“科技办公区”的趋势。以中关村1号海龙大厦为例，海龙大厦曾占据中关村25%的市场份额，是“全国最有影响力的电脑城品牌”。随着IT产品同质化竞争以及互联网电商冲击，海龙电子城陷入了困境，2013年空置率达到30%。2016年7月，海龙大厦从原来的IT卖场转型成为“智能硬件创新中心”，引入旷视、地平线等科技龙头，2019年出租率达到90%，实现了从商业到科技办公区的转型。

本文介绍一个国外案例——日本东京的涩谷。

在日本东京湾区发展未来产业战略之下，现在的东京市中心已经不再以商业为主。很有代表性的是出现了“三谷”为代表的都市科创企业聚集地。这“三谷”分别是打造日本版都市硅谷的“比特谷”、产业应用科技企业聚集地“本乡谷”、生活应用型科技企业为主的“五反田谷”。

其中最典型的是“比特谷”，它就是原来的涩谷，是最时尚的地方，是年轻人最愿意去的地方。借助城市更新，涩谷发展“比特谷运动”，一跃成为日本备受瞩目的科技创新中心。打造“比特谷（Bit Valley）”目标提出后，涩谷为吸引IT企业进驻，借助区域城市更新浪潮，率先进行了硬件条件的升级。尤其对涩谷车站周边进行了大规模商务写字楼改造开发，不仅改变了涩谷的城市面貌，更以此为契机实现了新兴科技产业的导入，尤其有很多科技独角兽企业进入了“比特谷”。

本文重点要解释的是为什么这些独角兽企业愿意进入城市更新区域？道理很简单，因为三件事：第一，因为这些科技创新巨头多数不是B2B，而是B2C，只有借助繁华的都市才能推广产品。第二，这里引领着创新创业潮流，是东京共享办公的集聚地。第三，多元创意时尚的氛围，让这里成为公认的“年轻人的街区”。

如今，涩谷已经成为东京23区中的IT产业中心，甚至一提到“IT”，人们就想到“涩谷”。

4 科技赋能老住区：全球创新都市的共同选择——小户型公寓留住年轻人才

一定要注意“得年轻人者得天下”。现在搞高科技依靠的不是过去我们常说的“科学家爷爷”，年轻人才是科技工作者的主力人群。根据《第四次全国科技工作者状况调查报告》显示：2017年，我国科技工作者平均年龄35.9岁，其中35岁以下占48.8%。

而且，现在科技创新人才的年轻化趋势越来越明显，这些年轻人已经成为了最核心的创新力量，是挑大梁的人。这种年轻且高知的人才就是典型的“蜂族”，是我们在城市更新中最值得关注和吸引的人群。

什么是蜂族呢？用英文的表述叫Little Busy Bees（勤劳的小蜜蜂）。这群人都有一技之长，且对生活品质有着更高的追求。因此，要想留住这些人，就得解决他们的主要诉求——生活有保障，事业有梦想。不要總以为只有写字楼才是生产力，留住年轻精英的“蜂族公寓”更是生产力。

国外众多科创城市都通过打造小户型蜂族公寓吸引蜂族青年。英国伦敦建的“纳米楼”只有15平方米，但很受年轻人欢迎。巴塞罗那普布诺区也利用补贴性人才公寓吸引青年英才。

深圳也推出了类似的举措，通过对福田CBD附近的旧房改造，打造了“水围柠盟人才公寓”。水围柠盟人才公寓，是深圳首个试点城中村改造公寓，规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中29栋改造成为了504间人才公寓。水围柠盟人才公寓非常成功，它通过打造舒适的居住空间、体面的配套设施、炫酷的屋顶休憩花园等，为住在这里的年轻人构建了一个体面的生活空间，将城中村改造为集“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的青年社区，成功吸引大量年轻精英向这里聚集。

打造这种蜂族公寓产品要注意两方面，第一，设计更酷炫，配套更高效。首先，公寓的立面要公建化处理。例如温哥华的耶鲁镇（温哥华的核心区），这里的住宅全都建成了写字楼的样子，这就是住宅的公建化处理——把住宅处理得像公共建筑一样。因为，这些人觉得住在像酒店的房子里是更显档次的，而且他们不需要阳台，因此可以进行这种处理。其次，内部空间面积可以小，但是设计要酷。够洋气不跌份，而且是多功能的。第二，不需要大配套，只要小配套。“蜂族们”不要学校，因为最近几年他们不打算结婚生子。另外，他们也不要医院，因为他们这个年纪处在一个几乎不怎么生病的阶段，但是他们需要四种非常重要的小配套：（1）非常好的送餐环境，因为他们自己不做饭;（2）便利店;（3）洗衣房，因为没有人洗衣服;（4）最重要的一件事就是网速要快，而且绝对不能断网。

通过蜂族公寓把年轻的科创人群吸引聚集之后，就能结合新基建布局“服务端口”，以高科技构建未来感社区生活。

科技正在回归都市，我们应把握全球趋势，抓住城市更新的经典场景，拥抱城市更新的科创时代。

作者简介：李忠，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事长。