城市更新评价体系和政策实践

摘要：在城市更新中，房地产企业独立运作、收并购、合作的一系列方式，是不同主体的介入方法，不同主体介入方法不一样。把所有城市更新的房企划分为三个梯队，第一梯队的储备甚至超过7000万平方米，第三梯队也不少于600万平方米。房地产企业之前追求规模而没有利润的体系是开发企业贪大。现在城市更新的逻辑变成了“戒定慧”，一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足够的定力，要有足够的智慧。

关键词：三边理论;更新基金;理论模型

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）09-0024-26 收稿日期：2021-08-03

世界上城市更新的第一次研究会是在荷兰的海牙召开，当时提出了一系列城市更新的手册。从50年代到2000年，城市更新一直在发生着变化。一线城市是测量和存量并行的，二手房存量是一手房的3倍左右就进入了存量的状态，很多城市现在是存量和增量并行的状态。

上海今年将做城市更新的立法工作。城市更新中土地增值会涉及到土地累进增值税，涉及到城市更新立法的话包税制。针对包括城中村改造的一系列困难和问题，上海提出了“138”政策，关键是这些城中村，上海这批两集中处的土地，其中有8块土地实质上都是定向拿的，表面上是招拍挂，实际上都是开发商定向拿地，也就是在2016年推出的36个城中村中定向获得的。所以这叫定向出让方式，也就解决了介入主体的问题。从价高者得到基准竞投，这是德法体系推动土地发展的方式。

深圳更早的城市更新的系列立法。深圳每年新增土地不超过10期，绝大部分都是城中村，城中改造，最大的湾区开发商城市更新项目大概有119个，主要是在湾区。深圳统筹安排的系统规划，基本上从增量空间建设向存量空间进行优化转型了。

现在我国完成了城镇化率是64%～65%左右，城镇病的问题是五量调控：框定总量、限定总量、盘活存量、做优增量、提高质量的调控。

房地产企业独立运作、收并购、合作的一系列方式，这是不同主体的介入方法，不同主体介入方法不一样。我们把所有城市更新的房企划分为三个梯队，最大的储备甚至超过7000万平方米，第三梯队也不少于600万平方米。

为什么要格物，要做正确的事情，房地产之前追求规模的体系，而没有利润的体系是开发企业贪大了，过于抱怨利润低了，痴迷于某种东西了。现在城市更新的逻辑变成了戒定慧，我们一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足够的定力，要有足够的智慧。

基于城市化带来的一系列问题我们看到的变化，改造前和改造后是不一样的，为此我们在实践中提出了城市更新的七图叠加的理论模型，这个模型在实践中效果不错，一般大家都觉得城市更新的时间很长，需要2～3年，甚至5年，最近我们按照七图叠加推动的项目大概在半年时间可以进入流程，見图1。

简单来说就是把城市的现状规划图、未来的规划图、产业的规划图、权利人的属性图和未来的前景图，以及企业城市更新的禀赋图，加上政策路径的实现图，把这7张图提前进行预先的案头工作，最后在实践中做。

在七图叠加的逻辑下可以推出“三边理论”，既要有金色的经济边，又要有绿色生态幸福生活的绿色边，社会治理和党建引领的红色边。三边达到高效能治理，高质量生产和高品质生活的叠加。当然，前提和核心是把一、二、三产叠加，研发端和销售端叠加，达到亩产论英雄的基本目的。我们围绕整个产业集群做了城市更新的一系列表现形式，比如说产业的促进中心、党建引领、样本段、主力产业包括后端的指数和数据云平台，见图2。

同时，对于城市运营的企业，最重要是找到税收、投资强度、城市名片、幸福获得、精细治理的五个政治治理的响应的方法。最后需要把产业升级为产业链，产业链升级为产业集群，产业集群升级为产业生态之后的空间能级的再造，这是城市更新的关键要点，可能在产业会降为规资相关的要求。

整个城市更新的发展应该是重产业轻地产，看中产业合作的资源，调整房企的战略，产业基金和新兴产业投资和智慧型。

社区治理要强调怎么赚钱，怎么做“针灸”“小手术”，碎片空间化怎么整理，烟火气怎么保障，包括城市更新研究的试验现象变成一种现象极的现象，包括文化的厚度都是目前我们在推动的工作。也考虑到人口老龄化、城镇化、内卷化等一系列问题，都是我们在这个过程中，跟地方政府协同，参与各方，我们提出了工商、共建、共治、共享，其中有居民共同参与这件事情。我们也考虑了经济账，年限、容积率、价格市场，绿色方面考虑安全ESG （环境、社会、公司治理综合风险）、天际线、社会方面是共建、共享、工商、共识等，拆改留、规则突破等等，建设部提高了城市更新的八大行动。

作者简介：陈晟，中国房地产数据研究院院长。