论房地产评估机构的风险预防与控制

叶军

【摘要】伴随社会经济的不断发展与进步，房地产行业也陆续成熟化，房地产领域对国家经济增长具有非常关键的作用。房地产在推动经济发展的过程中，也极易产生泡沫经济以及金融风险的产业之一。所以，相关评估机构需要制定健全的房地产评估机制。因此，本文将针对当前我国房地产评估机构的发展状况，阐述房地产评估机构存在的风险隐患，并分析对其风险预防与控制措施，以期促进房地产评估领域的可持续发展。

【关键词】房地产评估机构;风险;预防与控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

针对房地产评估机构来讲，评估风险对企业发展具有极大的影响，如若存在评估风险隐患，不但要承担评估责任与经济损失，对企业的信誉度也具有不利的影响。伴随住房改革体系的持续深入，推动我国房地产领域的不断发展，当前房地产行业已成为我国经济的重要支柱。房地产市场和房地产评估有着密切关系，房地产发展也为房地产评估领域的发展创造一定的机遇，对其服务也有更高的标准。可是当前房地产评估机构也存在一定的风险隐患，务必要运用科学有效的措施对此展开预防与控制。

1、我国房地产评估机构的发展状况

基于我国房地产行业发展状况而言，房地产评估起步较晚，具有一定的发展前景，有着一定的市场需求量，行业当中高素质人员较多，但当前仍然匮乏高端人才。另外，各个类型的房地产评估机构几乎都制定了现代化的企业管理体系，市场更加趋向标准化、统一化、规范化，总体房地产评估领域当中存在激烈的竞争，具有较强的市场活力。在目前市场形势下，伴随着我国房地产市场呼之欲出的房产税，房地产评估行业面临很大的机会，能够预测到在日后的房地产评估市场中，会存在极大的发展空间，并且伴随时代发展，大量税收住房要进行集中的评估，让目前房地产评估机构存在一定的业务量，面对此种发展机遇，已是我国各个房地产评估机构应当关注的主要问题。

2、房地产评估机构存在的风险因素

2.1评估抵押物估值过高

一般状况下，在房地产的价值评估过程中，如若评估价值高于实际价值的20%，就会确认是重大评估失误。若评估值高于真正价值的50%，就会导致极其严重的后果。若银行根据评估价值进行放贷，可是真正价值并不高，若贷款方不还贷，必定为银行造成一定的经济损失，为银行的运营管理造成一定的风险[1]。

2.2忽视抵押贷款项目自身可行性评估

根据目前评估规定，若贷款属于房地产抵押贷款，借款人无法在制定期限之内偿还贷款，银行有权处理该房地产，从而避免其经济损失。如此能够保护银行资产安全性，避免出现不必要的损失。可是也会导致评估机构在评估过程中过于重视房地产价值，并未能全面考量借款人的还贷能力。影响房地产价值有众多的因素，拖欠时间过久，其价值也会随之出现转变，如此就导致借款人没有偿还能力，处置房地产有一定的难度，银行往往处在被动情况。

2.3未能有效掌握房地产暗藏的风险

造成此种状况因素重点包含两个方面，第一，是房地产评估机构自身缺少一定的业务能力，未能充分地开展评估工作。第二，是房地产评估机构未能全面分析房地产抵押贷款风险。在评估工作进行过程中，若要确保借款人可以及时还贷，就需要做好房地产抵押评估的相关工作。

2.4房地产评估机构在抵押贷款业务中处于尴尬的位置

在开展房地产抵押贷款过程中，银行、借款人与房地产评估机构间存在一定的联系，三者间既存在依赖性，评估机构又要保持独立性。同时房地产评估机构位置较为尴尬。以往，借款人自身属于购买评估报告方，房地产评估机构需要为其进行合理的服务，可是也不可不重视银行机构，如果房地产评估机构未达标，银行就会对此产生不信任的情况，乃至会封杀该评估机构;现如今，随着相关制度的落实，银行作为估价委托人，房地产评估机构作为第三方机构，更加要保持其独立性，平衡评估中的风险因素。因此，房地产评估机构存在一定的风险[2]。

2.5评估人员的综合素质存在风险

评估人员是评估开展的工作人员，房地产评估机构重点按照评估人员的评估报告对抵押房地产展开有效的处理，如此就要评估人员具有一定的专业素质，评估人员素质对于房地产评估机构的未来发展非常关键。可是当前很多评估人员具有资质不达标的情况，在开展工作时不能对抵押的房地产展开合理的评估，导致机构评估风险的发生。乃至，有些评估人员为自身利益，运用工作上的便利谋取私利，对机构以及银行产生相应的经济损失，并且也对评估机构以及房地产领域的发展造成一定的阻碍。

3、房地产评估机构风险预防与控制的具体措施

3.1严格根据三级审核机制

评估报告属于评估成果的体现，报告质量的好坏决定了客户能否充分了解该报告所表达的信息。房地产评估机构运用国家相关标准和规范，按照房地产估价规范等编制报告，可是计算机操作过程中，极易造成评估报告当中的信息出现变化，造成严重失误的情况。所以，必须要构建健全的审核机制，才可以有效提高房地产评估报告的整體质量。房地产评估机构承接项目后，首先需要对项目特性展开分析，安排符合标准的人员，若项目具有一定的难度以及复杂性，最少要安排三名注册房地产估价师及工作人员成立小组进行评估。组内成员必须要明确职责，不可发生书写错误等低级错误。完成评估报告之后，要开展严格的各级审核，落实重点。评估报告一审审核是由项目负责人进行，主要工作包括几个方面：（1）对参加人员进行审核。审核项目参加工作人员是否与项目具有相应的利益关系，若该项目和组内成员存在利益联系，为确保评估的合理性以及真实性，相关利益关联者都要适当的回避。（2）审核相关资料。对委托方的全部评估资料进行充分的审核，若有必要，则可对原件展开核对分析，保证相关资料的精准性、有效性、合法性以及真实性。（3）审核报告格式。审核评估是否按照评估目标现况开展、报告格式是否符合房地产估价规范，段落、字号、颜色、字体等都需要符合相关标准，不可出现错别字。（4）审核价格影响因素。价格影响因素要和评估价值保持统一。总体报告评估过程中需要对评估时点和房地产未来发展趋势进行分析，要掌握地区因素以及个人因素，对日后的发展前景展开分析[3]。在一审完成后，按照工作程序要开展二审，二审是部门业务经理的审核，重点内容包括几个方面：（1）审核价格数据。价格信息的清晰性，评估前后信息内容是否出现矛盾以及异议。影响价格因素是能够真正体现，例如使用年限以及容积率等等。（2）审核技术路线。技术路线是评估的重点，在此方面合理的选择才可以确保评估的精准性以及真实性，从而提升评估成效。（3）审核假设限制条件。假设条件的成立性，限制条件能否有效避免评估机构的风险，此项目可以切实体现出估价的整体水平。（4）审核评估目标描述。评估人员按照现场勘查报告以及图像，检查信息和房地产真正状况是否完全统一、权属状态以及其余权利状况的是否明确。（5）审核报告的附件内容。报告附件审核评估目标相关取证、政府审批、评估目标图片、位置图、评估人员资质等等[4]。在二审完成后，需要开展三级终审，终审是评估机构总估价师或是技术总监开展的，重点包含几个方面：（1）审核评估结果。评估结果开展竖向以及横向比对分析，之后验证评估结构能够满足合理性以及真实性标准。（2）审核评估报告风险控制。根据评估目的、根据结构综合性开展分析，明确是否具有一定的风险隐患。

3.2完善价格信息搜集体系

评估人员是专业开展评估的工作者，必须要确保评估过程中的精准性以及真实性。若要做到此目的，收集健全的房地产资料非常重要。在房地产评估进行当中，评估人员需要在两个方面搜集評估所需案例。首先，通过评估人员的市场调查收集有关案例，市场调研案例可分为市场成交型以及市场挂牌型两种。其次，通过房地产信息服务网络系统，搜索当地交易机构房地产交易成功的案例，也就是登记成交案例。（1）市场待售。经过市场调研的形式，例如房地产交易网络平台、公众号等方式，可以精准地找出房地产待售价格。通过此种形式掌握待售案例，同时开展实际考察分析，在全面分析契税、增值税以及中介费等多层面的条件下，进行适当的完善，从而符合市场价格。在理论层面进行分析，对于此种待售型，评估人员需要展开充分的核实，掌握有关资料信息，让其可以满足市场现况，能够当成明确评估价格的参考。（2）市场成交型。评估人员开展相应的市场调研，例如和销售中心以及房屋中介的销售人员开展沟通，掌握房屋交易状况与价格。伴随房地产行业的不断发展，房地产中介企业迅猛发展，许多大型中介公司已成立全国连锁机构。房地产评估机构可选择相应的中介公司建立合作，房地产中介公司按照自身成功案例创建价格数据库系统，此种模式所得到的案例价格是市场上的正常价格，充分顺应市场规律。在市调过程中，应当储存第一手信息，例如影印件或是图像等等，之后房地产评估机构把其编制为案例调查分析表，把其完全输入到数据库中，为日后评估提供一定的参考数据。（3）登记成交型。通过评估人员在房地产交易中心搜集的登记成交案例，符合真实需求。真实性是成交登记的完整真实，不包括房地产交易价格的真实。可是评估机构在通过房地产交易中心成交案例过程中，务必要对房屋成交价进行合理的分析。

3.3对制度体系的健全与优化充分重视

各个行业都具有相应的规范体系以及制度来约束其发展，房地产评估行业若要综合发展与进步，就要对评估制度体系的健全给予充分的重视，如此也是减少风险的关键因素之一[5]。与国外对比来讲，我国房地产评估机构起步较晚，和其余国家还存在一定的差距。所以，充分借鉴国外的先进经验，之后开展相应的完善与优化，从而符合我国房地产评估行业的发展需求，并且进行规范化、标准化的管理。在评估工作进行过程中，按照我国相关法律条例，相关部门必须要落实相应的监管职责，对机构以及评估人员展开定期的考评，若出现违规现象，就必须要严厉惩处，推动房地产评估领域的健康平稳发展。

3.4重视内部管理工作，把责任具体落在个人头上

房地产评估机构务必要意识到机构内部管理的必要性，完善内部质量控制机制，若要做到此方面，就需要确保质量控制机制的完善性。我国的房地产评估机构是评估领域的主体，必须要担负起应尽的职责，务必要开展行业内部的协调、整顿、管理以及监督等工作。对控制机制而言，评估复审体系是十分关键的，其存在可以有效提升评估机制自身的专业能力，对评估工作流程以及方式的科学性展开评价，如此可以有效减少评估风险，提升房地产评估的科学性以及有效性。

3.5慎重选择客户，确保客户信息的真实性以及合法性

在选择客户过程中，评估机构必须要特别谨慎，需要对客户的各项资料进行充分的审核，保证其信息的合法性以及真实性。如此会使客户和评估机构处于良好的交流状况，了解房地产的真正价值，让评估报告更具可行性，保持企业的良好形象，还能够大大减少风险的发生。

3.6提升评估人员的专业素养

评估人员素养对于评估机构的运营具有决定性的影响，唯有具备一定的专业素养，才可以进一步促进房地产行业的良好发展。评估人员要具有足够的专业知识以及经验，还需要掌握法律、经济、建筑以及财务等有关内容。房地产估价师协会和主管部门需要强化对人员的培训，提高其专业素养。另外，评估机构需要从评估人员的具体状况入手，通过合理的培训，有效提升其专业水平，从而提高评估机构的整体评估水平，进而促进房地产评估领域的健康发展。

结语：

伴随经济的不断发展，我国房地产领域持续进步，房地产评估机构作用也尤为明显，尤其是我国该行业发展较晚，具有一定的风险。务必要对此进行重视，运用相应的预防控制措施进行解决，唯有如此，房地产评估领域才可以健康稳定发展，房地产评估机构的效用才可以充分施展。

参考文献：

[1]王彦龙.房地产评估机构的风险预防与控制[J].住宅与房地产，2018，No.496（11）：25.

[2]王鸿婧.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国高新区，2018（12）：280.

[3]陈艳.房地产估价机构防范风险策略探讨[J].住宅与房地产，2019（22）：8.

[4]焦昊婷.房地产评估机构的风险预防与控制[J].建筑工程技术与设计，2018，000（020）：3649.

[5]孔云涛.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].建筑工程技术与设计，2017，000（017）：3475-3475.