“营改增”对房地产行业的影响及对策分析

尹益红 深圳市世华房地产投资顾问有限公司

引言

随着经济快速发展，促进了企业的良好发展，使企业呈现出多元化的经营模式，但税务工作仍然较为落后，对企业发展造成了不良影响。因此，为了能够有效解决上述问题，我国于2016年5月1日全面完成“营改增”改革，从根源上减轻了企业的赋税负担。

一、关于“营改增”的改革

首先，对房地产企业的财务带来严重影响，原房地产的营业税率在11～17%，现行的营业税在5%，因此一旦企业在进项税抵扣不满足要求或政府并未有相关扶持策略时，将为企业带来严重的赋税压力。其次，由于我国当前经济发展处于下行阶段，房价受到经济的影响随之上涨，政府相关部门出台相应的政策对房地产体制进行改革，因此，“营改增”政策想要在房地产行业内部普及难度较大。

二、当前我国房地产行业发展现状

（一）开发周期较长

房地产项目在进行开发时，需要先从土地审批工作开始，到开发建设阶段需要经历施工场地勘探、建设前期策划、报建、征拆、安置补偿、配套工程策划、绿化工程策划等诸多环节，并且每一环节都有相应的周期，因此，房地产行业前期开发周期较长。此外，开发阶段还受到企业策划能力、企业融资能力、决策流程等其他因素的影响，难以对具体的开发时间进行预测。

（二）资金投入量比较大

房地产企业的前期开发工作需要投入大量的资源、资金作为支撑。其中，大部分资金运用在开发成本上，小部分资金运用在项目运营环节中。开发成本主要包含土地使用金、项目规划、研究以及设计等环节，资金浮动较大，导致资金投入量较大。

（三）融资成本高

由于房地产项目具有一定的特殊性，导致该行业具有特定的运营模式，在其运营过程中，资金占用时间比较长，需要在前期筹集大量资金，保障房地产项目的良好运转。因此，房地产项目应在开发前，应开展多条有效的融资渠道。

三、“营改增”对房地产行业带来的影响

（一）对房地产建设成本的影响

由于房地产项目开发过程中需要运用到的施工材料比较多，企业需购置材料的种类较多，除了需要进行集中采购的钢筋、混凝土等能够获取到专用发票的材料外，还需采购大量用途广、价格低廉、采购便利的其他材料，而这部分材料的供应商通常为个体商户、私营商户等，绝大多数是都是按照定额进行税务征收，导致建设单位在计算应交税款时，不能直接按比例进行税款抵扣。与此同时，房地产行业中的安装工程也面临着上述问题，在进行“营改增”改革后，赋税方面有着较大程度的提升。结合税负转嫁原理，税务的提升将导致施工成本以及其他管理费用的大幅度提升。

（二）对资产负债的影响

在未进行“营改增”改革前，房地产行业增值税税率在11%，房地产企业还需缴纳营业税。在“营改增”改革后，房地产行业在购置固定资产或其他用以施工的材料时，需获取增值税专用发票，运用材料或资产发票抵扣应缴纳税额，从一定程度上改善重复纳税的现象。但企业的资产总额也随之发生下降，若企业保持自身负债情况不受改变，将在一定程度上提升企业的资产负债率（资产负债率=企业资产总额/企业负债总额），导致企业需面临的财务风险加大。

（三）对利润的影响

“营改增”改革后，对企业能够获取到的利润也带来了一定影响。房地产行业需在确定利润后，扣除增值税部分，与未改革前相比，利润有所降低。例如，某房地产项目出售居民楼后获取到的收入为4500万元。具体相差金额可见表1。

表1 “营改增”改革前后对比

结合表1不难发现，在实行“营改增”改革后，房地产利润有着显著的下降趋势。

（四）对税负的影响

由于房地产项目建设时间较长，在“营改增”改革前，如果企业购置材料、机械、设备等固定资产时，并未获取专用的增值税发票，将无法进行税款抵扣。而在“营改增”改革后，转变为实施税款抵扣政策后，可以规避上述问题，从根源上避免重复纳税的现象。

（五）对财务管理工作的影响

随着“营改增”政策的广泛推广，税收政策也发生了极大的变化，房地产行业计算纳税的方式也随之发生了改变。而当前财务人员职业水平有限，面对新的税务制度，可能存在业务衔接不足等现象，进而引发财务核算工作不规范、税务征收不明确等现象，在一定程度上为企业带来了纳税风险。

四、应对房地产企业实施“营改增”的策略

（一）政府方面

1.应促进税收制度的改革

我国开展“营改增”改革的目的在于降低企业税负，避免重复纳税等现象发生，促进企业的良好发展。但由于“营改增”改革制度不够完善，对企业的经济利益造成影响。政府部门不仅要不断完善“营改增”制度，还应给予房地产企业一定的补偿，降低企业间的两极分化现象，确保企业能够合理应对税务改革。

2.应强化对于企业的辅导

各个级别的财税部门可定期对企业组织培训工作，使基层管理人员能够明确“营改增”政策的重点，并在税务局设置营改增窗口，结合网络平台开展在线咨询工作，以此满足房地产行业专业税务人员的咨询需求。与此同时，政府应配置专业税务管理人员进入企业内部进行辅导，使房地产企业财务人员能够快速了解改革后的税务制度，进而降低企业的财务风险。

（二）企业方面

1.应不断完善企业财务审核工作

企业在完善财务审核工作前，应对审核人员素质进行控制，应不断对当前财务管理人员进行培训，不断强化学习。由于“营改增”改革后增值税发生了巨大的改变，提升了账目处理工作的难度，不仅要求基层财务人员熟悉财税方面的政策，还要求财务人员明确增值税的抵扣，并在实际工作中，尤其是劳务建设以及资源采购方面，能够及时获得增值税抵扣发票，并保障发票的准确性，为后期财务管理工作良好开展奠定基础，保障每笔账目都有合理合法的原始凭据，将财务核算系统与企业经济活动进行紧密衔接，从一定程度上避免出现重复征税现象。

2.变更经营模式

企业可以通过变更经营模式来适应“营改增”改革，可从以下两方面入手：第一，尽可能缩短项目的运行周期，能够在一定程度上减少企业运营费用以及资金占用时间，进而缓解融资压力，提升资金运转效率；第二，企业应不断开发高质量的项目，不仅能够在资源购买时获得增值税专用发票，对总税款进行抵扣，还能提升自身竞争力，进而发挥出企业的品牌效应，促进企业的良好发展。

3.强化税收筹划工作

我国房地产行业涉及的税务种类有14种之多，主要为增值税、营业税、印花税等。所以，“营改增”改革作为一个复杂的过程，在进行改革前，房地产缴纳税务时，没有大的筹划空间。但在改革后，由于涉及的环节多，能够加大税务筹划空间，为企业带来了更多的机会。因此，企业应把握住机会，不断与税务管理部门进行沟通，确保享受到更好的优惠政策，并结合当下企业发展状况，修订或制定相关的制度，确保“营改增”政策能够充分发挥自身优势，降低“营改增”政策对企业带来的负面影响。

4.强化监管工作

在“营改增”改革后，房地产企业将在一段时间内面临着建筑成本的上升，为保障企业的良好运营，应加强监督管理工作，不断控制企业经营成本，采取合理措施应对“营改增”改革，降低财务管理工作存在的漏洞，从而降低企业的运营风险。应重点监督成本控制工作，强化管理工作，不断维护项目各个参与方之间的关系，并且明确其与财务管理的关系，结合自身运用情况建立合理的业务流程，并对相关业务做好记录，对运营流程进行审核，避免发生资金、资源浪费现象。与此同时，房地产企业应结合税务部门实际情况做好筹划工作，为企业的良好发展奠定基础。

5.调整增值税发票管理，重新规划财务流程

增值税专用发票作为税务管理部门、审计单位检查的重要凭证，房地产企业需要对其进行合理管理。在“营改增”改革后，原有的发票管理系统已不再适用，因此，企业内部财务管理部门应结合当前的税收政策，对增值税发票管理系统进行调节。此外，房地产企业应结合自身特点，重新对财务管理流程进行规划。在处理相关业务前，应对增值税发票进行检查，确保其具有完整性并且真实有效。财务管理人员在对发票进行审核时，应重视发票是否盖章，确保其有效性。企业应将财务管理流程与发票管理工作进行融合，以提升财务管理工作质量，从根源上避免财务漏洞的出现，降低企业运营风险。

结语

综上所述，“营改增”改革能降低企业税负，避免出现重复纳税等现象，对房地产行业的良好发展起到重要作用。但由于“营改增”仍处于有待完善的阶段，政府部门可结合实际情况，不断对相关制度进行完善，使其能充分发挥优势，并且应给予相关企业补偿措施，降低“营改增”政策对企业带来的不良影响，促进整个房地产行业的良好发展。房地产行业也应重视财务人员的培训工作，使基层人员能够充分了解“营改增”政策，从而提升企业财务管理水平。