“房地一体”农村不动产登记发证管理系统建设

王 鹏

(河北省地矿局第八地质大队, 河北 秦皇岛 066001)

0 引言

2020年是我国全面建成小康社会的决战年, 同时也是全面完成农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作的关键一年[1]。为了确保农民的不动产权益,促进农村社会和谐稳定,国家、省、市先后颁发了多项政策和通知,加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作,并明确提出 2020 年底前完成登记颁证率达到90%以上,基本实现应登尽登[2]。“房地一体”农村不动产登记发证任务紧迫,实际的工作开展面临诸多困难：一是由于受到新冠疫情的影响,2020年一季度无法下村开展不动产权籍调查工作,导致项目时间紧、任务重;二是利用传统测绘手段和纸质图表调查方式难度大,投入的人员多、周期长、效率低、质量难以保证[3];三是由于许多村民因外出务工,长期不在家中,导致权属资料收集难度;四是由于项目涉及房地测量、公示、确认等多个环节,需要村民多次配合,导致外出村民配合意愿低,最终公示和签字难度大。因此,本文根据实际工作的需求,利用地理信息系统(Geographic Information System,GIS)、全球定位系统(Global Positioning System,GPS)、无人机倾斜摄影、移动互联等新型测绘技术和先进软件,对“房地一体” 农村不动产登记发证管理流程进行了优化,搭建了“房地一体” 农村不动产登记发证管理系统(以下简称“系统”),采用内外业一体化的工作方式,实现“房地一体” 农村不动产权籍调查、最终公示、登记以及发证全过程管理,有效节约了工人成本，缩短了工作时间,提高了工作效率,为各地开展“房地一体” 相关工作提供更丰富的思路。

1 总体设计

1.1 优化“房地一体”农村不动产登记发证管理流程

为提高“房地一体”农村不动产登记发证管理工作的效率,本文采用了先进的测绘技术和软件,因此,需对整个的管理流程进行优化,包括:工作底图制作阶段、权籍调查阶段、登记申请阶段、登记审核阶段以及登记公示和发证阶段。“房地一体”农村不动产登记发证管理流程设计示意图如图1所示。

图1 “房地一体”农村不动产登记发证管理流程设计示意图

1.1.1工作底图制作阶段

在农村地籍调查成果、农村承包经营权颁证成果、已有发证资料、不动产登记数据整合成果等已有资料整理和分析的基础上,结合大比例地形图、高分辨率航空影像、三维实景模型等基础底图,叠加登记发证范围线和预编幢号,完成工作底图制作工作。

1.1.2权籍调查阶段

权籍调查是不动产登记发证工作最重要一环,主要包括权属资料收集、房地权属调查以及房地测量三方面工作。权属资料收集是对权利人相关资料的收集,如:权利人身份证、户口簿、权源证明材料等;房地权属调查采用移动端手机软件(Application,APP)无纸化调查的方式对房屋和土地相关资料进行调查,并填写不动产调查登记表;房地测量采用全新的“激光点云+倾斜摄影测量”方式对宗地、房屋进行处理,形成宗地图、房屋平面图,并计算宗地面积和房屋建筑面积等。

1.1.3不动产登记申请阶段

以权籍调查结果以依据,申请人提供身份证、土地使用证明、符合城乡规划证明、房屋地址等资料,对不动产登记工作提出申请。

1.1.4不动产登记审核阶段

根据申请人提供的材料,进行登记审核工作,当满足审核条件,如:申请人与依法提交的材料记载主体一致、不存在不予以登记情况等,审核通过。

1.1.5不动产登记公示和发证阶段

当审核通过后,进行15工作日的公示阶段,如有异议,则返回重新处理,无异议,则进行不动产发证工作。

1.2 系统框架设计

系统基于面向服务(Service-Oriented Architecture,SOA)架构,采用模型-视图-控制器(Model View Controller,MVC)模式对平台进行设计,系统框架共包括基础平台层、数据资源层、服务层、应用层、用户层以及保障平台运行的政策法规和标准规范等[4]。系统框架示意图如图2所示。

图2 系统框架设计示意图

基础平台层是平台运行的基石,主要包括平台运行需要的软件、硬件以及网络环境,如:操作系统、GIS服务器、信息安全系统、安全设备、网络设备、政务网和互联网等[5]。数据层是负责对“房地一体”农村不动产登记发证的各类数据进行收集、整理、处理、存储以及更新等管理,确保数据的准确性和现势性。服务层是基于GIS平台,将功能封装成服务,以服务的方式提供给应用层调用,主要有:地图服务、查询统计服务、数据分析服务以及登记服务等;应用层是以实现“房地一体”农村不动产登记发证为目标,开发相应的功能模块,如:“一张图”管理、权籍调查管理、不动产登记管理以及考核评价管理;用户层是平台的使用人员,包括市、县(区)、村的各级领导,工作人员,专业人员以及村民。

1.3 数据库设计

通过构建“房地一体”农村不动产登记发证数据库,从数据采集、处理、存储、入库着手,统一管理农村不动产的相关数据,确保数据的真实性和可靠性[6]。数据库设计应满足以下几点:一是数据库布局需合理且层次分明;二是数据结构要遵循国家标准和行业标准,确保数据库的高度结构化;三是数据库设计需尽可能减少冗余,减低数据重复性;四是做好相应的安全保密机制。

“房地一体”农村不动产登记发证数据库主要包括三方面的数据:一是空间数据,包括地形图数据、影像数据、三维实景数据、宗地图数据、房屋平面图数据和调查范围数据等,数据库选择Oracle11g关系数据库和ArcSDE空间数据库引擎相结合,实现空间数据入库;二是权利人权属数据、土地权属数据、房屋权属数据和考核评价数据等,数据库选择Oracle11g进行存储;三是多媒体数据,包括文本数据、照片数据和视频数据,这些数据直接存储在文件夹,通过与空间数据挂接,实现浏览。“房地一体”农村不动产登记发证数据库建设内容如图3所示。

图3 数据库建设内容示意图

2 关键技术

2.1 内外业一体化的跨平台技术

系统包括内业使用的电脑端和外业数据采集的移动端。这两套系统都是采用同一套质量体系标准框架、同一套核心代码、同一个模板及同一套数据,确保权籍调查数据在内外业系统之间无缝流转,无须进行转换,确保数据和属性不丢失,数据精度不损失。

2.2 移动端APP权属调查技术

“房地一体”农村不动产权属调查工作传统上是专业技术人员和基层人员实地调查,容易出现村民难以一次通知到位、字迹潦草难以辨识、调查过程耗费大量纸张、收集的权源材料且难以归置等问题[7]。本文采用移动端APP权属调查技术的优点有：(1)分类拍照、分类保存权属信息,如身份证、户口本、现场照片等,减少后期内业处理工作量;(2)利用光学字符自动识别技术(Optical Character Recognition,COR),智能识别照片和纸质权属资料,如权利人姓名、地址、身份证号、建筑面积等信息,并自动回填到执行属性字段中,无须人工录入,降低了人工填写的错误,将大量外业采集作业转换成内业作业,提高了工作效率;(3)实现无纸化调查,节约图纸打印成本;(4)将权属信息与工作底图信息挂接,提高信息查找和核实效率,当外业核实过程中发现错、漏等信息,可以直接在APP软件上进行修改和完成且权利人可在现场确认,避免往返现场,有助于加快项目进度。移动端APP权属调查流程示意图如图4所示。

图4 移动端APP权属调查流程示意图

2.3 “激光点云+倾斜摄影测量”三维实景可视化技术

“房地一体”农村不动产房地测量工作传统上采用全站仪、 载波相位差分技术(Real-Time Kinematic,RTK)进行地籍图测绘及房屋测量,这种方式存在对作业人员数量和专业技术要求高、农村空巢现象严重、院内测量困难、外业时间长、受天气影响等缺点,严重影响房地测量效率[8]。本文采用“激光点云+倾斜摄影测量” 三维实景可视化技术进行地籍图测绘和部分房屋边长丈量,用激光点云采集矢量边界,基于倾斜模型进行属性判断,如此即可满足测量成果精度要求,又有效提高外业测量的效率。这种方式的优点有:(1)解决倾斜模型受遮挡区域产生拉花或者变形,从而导致部分区域内业采集误差大,需外业进行补测[9];(2)投入的人员少、视觉直观、对作业人员要求低;(3)房地测量速度快、周期短,传统的解析法测量每组每天测量工作量约为25～35宗, 而“激光点云+倾斜摄影测量”平均综合效率可达70宗以上。“激光点云+倾斜摄影测量”三维实景可视化界面示意图如图5所示。

图5 三维实景可视化界面示意图

2.4 “移动终端+后台管理”外业协同生产技术

传统作业模式下,内外业工作人员主要通过线下进行对接,时间成本耗费大,且无法及时了解项目进展情况,不利于项目的管理[10]。本文基于移动互联设备及软件,采用“移动终端+后台管理”模式进行内外业协同生产,这种方式的优点有:(1)内外业编辑同一套数据成果,实现外业权属核查的信息化和智能化,提高外业核查的作业效率;(2)通过数据通讯技术,将内外业结合起来,降低了对接的时间成本,实现高效的内外业互动格局;(3)有效解决内外业数据隔离、信息隔离以及作业时间分离等问题,提高生产效率和数据质量。其具体作业流程如下:第一,外业作业人员实时接收内业传达的指令和下达的任务后,将外业成果实时或定时回传;第二,内业人员对回传的外业成果进行审查;第三,审查过程中,发现问题,及时与外业人员进行沟通交流;第四,外业人员根据修改要求,进行复测,并将成果回传;最后,内业审核无误后,进行入库操作。内外业协同生产流程图如图6所示。此外,系统后台还可以追踪每一台外业移动终端设备,便于管理人员实时掌握项目进展,便于调度。

图6 内外业协同生产流程示意图

3 系统功能实现

3.1 “一张图”管理

一张图管理是基于“房地一体”农村不动产登记发证数据库,在统一的坐标系下,实现工作底图、房屋平面图、房屋分户图、宗地图等数据的综合展示和查询等,主要功能有:各类数据叠加展示、二三维一体化展示、GIS常用功能以及点选查询等。各类数据叠加展示是根据数据类型,对数据按照一定规则进行分类,用户通过GIS的常用功能,如:放大、缩小、平移等,可以随意对数据进行操作;二三维一体化展示,左侧屏幕显示二维数据(工作底图、影像图等)右侧屏幕显示三维实景模型,实现二三维同步显示。属性查询可以点选某栋房屋进行查询,选中房屋后,通过信息弹框显示该房屋的属性信息,如:权利人、权源来源、坐落、层数、建筑面积、年份、用途、结构等,同时该房屋会高亮显示。系统还利用Echarts动态图表可视化、热力图动态渲染等技术实现数据统计如:作业人员统计、房屋数据统计、人口统计、面积统计等,通过各类统计图更好地表达了数据的差异变化特点,方便管理人员快速分析该区域的房屋状况。

3.2 不动产登记管理

不动产登记管理采用办公自动化(Office Automation,OA)流程节点的方式,实现房地一体不动产登记申请、登记审核和登记公告整个流程的管理。首先,不动产登记申请节点,是申请人填写《农村房屋所有权登记申请书》后,并提交申请登记材料,如申请书、申请人证明、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明、申请登记房屋符合城乡规划的证明等,系统对相关信息进行录入和上传资料附件。其次,当申请完毕后之后,不动产登记进入审核节点,系统对申请登记材料进行查验,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示进行确认(申请人签字),如果登记申请符合要求的,系统予以登记,并流转到下一节点。如果登记申请不符合要求的,系统不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。最后,进入登记公告节点,系统将登记公告以报表的方式进行展示,一是在系统上可以直接对登记事项信息进行公告,二是在申请登记事项房屋所在地农村集体经济组织进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,最终予以不动产登记。

4 结束语

本文基于GIS、GPS以及移动互联技术,结合“房地一体”农村不动产登记发证管理的实际需求,设计“房地一体”农村不动产登记发证管理系统,实现数据收集、权籍调查、不动产登记、公示和发证全过程管理。目前系统运行良好,能够满足不动产登记的日常使用需求,但也存在一定的问题,如:内外业协同生产时,由于网络不稳定,对接常中断;权籍调查时历史的遗留问题较多,解决困难。下一步系统一方面进一步完善系统功能和丰富系统数据,另一方面组织历史遗留工作小组,集中解决遗留问题,争取早日完成登记工作。