武广高铁对沿线城市房地产业的影响

□文/任立刚

（中国农业大学 北京）

［提要］高铁开通运营提升沿线城市的可达性，对经济发展特别是房地产、旅游等产业带来重要影响。本文在对武广沿线部分城市进行实地调研基础上，从理论和实证角度分析高铁对房地产业发展的影响，并在探讨武广高铁为沿线城市房地产业发展带来机遇的同时，提出相关建议。

一、引言

截至2020年底，我国高铁运营里程已经达到3.91万公里，逐渐成网，对沿线城市宏观经济、产业发展以及居民生活等方面都带来了巨大影响。武广高铁于2009年12月开通，目前已形成一定的经济辐射作用，催生了我国南部3小时经济圈，为沿线经济社会发展注入新的活力，对于加速区域经济互通和融合产生了重要影响。武广高铁在迅速扩大城市群生活半径，重新塑造着沿线地区的经济、文化，催生“高铁生活圈”的同时，还引发了新一轮的投资热潮，武汉、咸宁、岳阳、长沙、广州等15座城市火车站周边崛起的新城，所处地段的价值正日渐显现，成为所在城市发展的新地标。因此，本文将聚焦高铁对房地产业的影响，在分析其影响机理的基础上，探讨武广高铁开通对沿线城市房地产业的影响。

二、高铁开通对房地产行业的影响机理分析

高铁开通会通过提升区域可达性，促进城市间生产要素和人口的流动，使得城市间经济联系更加密切，产生经济集聚效应，促进产业的进一步升级和产业结构优化，形成城市经济规模效应。同时，高铁建设带动沿线城市土地价格上涨，影响房地产价格的变动。

（一）提升可达性带来空间经济联系效应。高铁开通会压缩时空成本，提升沿线城市可达性，实现地理空间的有效收敛，带来经济联系空间结构变化，以区域中心城市为核心沿高铁方向或沿高铁网络布局进行延展，空间相邻的城市间经济合作得到加强，有利于中心城市的经济辐射能力，惠及周边城市，形成以点带面的经济发展格局。但密切的空间经济联系可能形成两种结果：一种结果是使得资源向着中心城市等经济发达地区汇聚，形成更显著的经济集聚现象，导致周边小型城市发展更加困难，形成更显著的地区经济两极分化，加剧经济发展的不均衡问题；另一种结果是通过高铁的引流达到解放中心城市压力的效果，通过扩散效应带动周边地区城市经济发展，使得区域一体化程度更高，区域间更加均衡发展。

（二）促进人口流动和资源流动效应。高铁开通为要素在区域间的流动提供了新的载体，可达性的提高缩短了沿线区域的时空距离，时间成本、运输成本的减少为劳动力、资本、技术、信息等要素的流动提供了便利。其中，劳动力在所有生产要素中能动性和流动性最强，高铁开通会在很大程度上促进人员往来活动的联系。高铁对劳动力的影响，一方面表现为通过带动产业的发展，创造出更多的就业机会，吸引周边地区居民前往高铁沿线城市就业和居住；另一方面高铁建设对劳动力需求的快速增长促使就业成本增加，劳动力成本的提高将吸引外地劳动力前往该地区就业。这两方面的作用都会增加高铁沿线城市人口，从而增加对房地产的需求。

（三）产业结构优化效应。高铁的建设会使沿线城市间的经济流动、物质流动、信息流动以及人才流动等速度加快，使得城市间的经济交流更加频繁和密切。不仅会加速沿线经济的发展，还会带动空间布局优化和产业结构的进一步调整。以高铁站作为中心的产业圈和经济圈具有极强的经济辐射能力，为众多新兴城市带来了新的发展机遇。高铁的建设也促使物流体系进一步的完善，在推动产业快速发展的同时，为新兴业态的出现提供了良好的支持。地区产业梯度受高铁建设影响进一步优化，区域内产业资源的分配也变得更加合理。

（四）提升房地产价格效应。高铁开通会导致沿线城市产生时空压缩效应，促进要素在区域间的流动，产生巨大的溢出效应，增加该地区对于房地产的需求，提升周边土地价值，给周边房产的开发带来明显的增值效应，对现有房价产生显著的影响，从而吸引更多的房地产企业在沿线城市开发房地产项目，促进沿线城市房地产行业的发展。

三、高铁开通对武广沿线城市房地产行业影响分析

（一）可达性带来的空间经济联系。本文采用各城市城镇人口规模占两城市城镇人口之和的比重来对引力模型进行修正，修正后的引力模型计算公式如下：

在参考毕秀晶（2013）、方大春（2015）、李磊（2017）等学者研究的基础上，确定了本文的研究所用模型以及相关指标。其中，经济规模指标（vi）用各个城市的GDP进行表示，人口规模指标（pi）表示各个城市的常住人口，距离（Dij）选用两所城市的最短旅行时间来表示。在高铁开通前最短旅行时间选取普通列车最短旅行时间代替，若两城市间没有开设直达列车，则在遵循时间最短原则的基础上，通过中转来确定最短旅行时间（不计算换乘中的等待时间）；而在城市高铁开通后，最短时间选取高铁最短旅行时间表示，方法同上。选取武广高铁沿线的10个城市作为样本城市，由修正的引力模型计算出的结果构成10×10的矩阵，表示了各城市间经济联系强度，计算结果见表1、表2。（表1、表2）

表1 2017年武广经济带城市间经济联系强度矩阵一览表

表2 2008年武广经济带城市间经济联系强度矩阵一览表

通过对比高铁开通前后各城市之间经济联系强度可以发现，高铁沿线城市的经济联系快速增加，说明武广高铁的开通极大地拉动了沿线城市经济发展、促进了沿线城市资源合理配置，密切了沿线城市之间的联系。此外，可以发现郴州市受高铁的影响最大，经济联系上升尤其显著。郴州市位于湖南、湖北、广东三省交界处，受其地理位置优势的影响，郴州市与沿线城市之间的经济联系愈发紧密，将逐渐成为武广经济带上一个新的增长极。

（二）人口和资源流动。通过对比2011～2018年武广沿线高铁开通城市和未开通城市的常住人口增长率变动趋势，明显可以看到设有高铁站点的城市人口增长率基本均是在不断上升的，说明这些城市的人口流动性较大，武广高铁的开通显著增加了这些城市的人口吸引力；而未开设站点的城市常住人口增长率则是在逐年下降，呈现人口外溢现象。（图1、图2）

图1 武广沿线开通高铁部分城市常住人口增长率变动趋势图

图2 武广沿线未开通高铁城市常住人口增长率变动趋势图

（三）产业结构优化。本文选取武广高铁沿线代表性城市武汉市、长沙市、广州市作为典型城市进行产业结构的分析。武汉市自2010年以来一直着力发展第二产业和第三产业，对于第一产业的涉及较少，2018年三次产业之比为2.44∶42.96∶54.61。其中，第一产业、第二产业在近些年间占比不断下降，第三产业已经逐渐成为武汉市的核心力量，由2010年的51.44%上升至54.61%。此外，房地产业的发展也在加速。而长沙市的产业结构转变与武汉市的基本一致，2018年三次产业之比为2.90∶42.35∶54.75。但是，房地产业在长沙经济中的地位则相对2010年有所下滑，主要是由于长沙市住房限购政策在近些年的推行与实施，使得房地产业由高速发展转为中速平稳发展。广州市的经济结构与武汉市、长沙市相似，但第一产业在广州的经济中正在逐渐淡出，2018年三次产业之比为0.98∶27.27∶71.75，第一产业占比仅0.98，第三产业则超过2/3，房地产业发展较武汉市更快。（表3、表4、表5）

表3 2010～2018年武汉市产业结构一览表（单位：%）

表4 2010～2018年长沙市产业结构一览表（单位：%）

表5 2010～2018年广州市产业结构一览表（单位：%）

以上分析可以看出，武广高铁开通对于优化沿线城市产业结构具有较强的作用，进一步推动产业集聚，加速了第三产业发展，促进了房地产业的发展。

（四）房地产价格提升。武汉市、长沙市、广州市的商品房平均售价在2002～2018年间分别增长6.3倍、4倍、4.8倍，截至2018年商品房平均售价已分别达到每平方米13，108.25元、8，206.49元、20，013.60元。通过图3可以看到，三市的商品房平均售价波动情况基本一致，2006～2007年间具有极高的增长率，主要由于这两年是我国房地产业高速发展的黄金时期。而在2009年高铁开通后房地产市场又分别出现了两次波峰，分别是2011年和2017年左右，2011年的房价高速上涨可能部分源于高铁开通带来的溢出效应。（图3）

图3 2003～2018年武汉、长沙、广州商品房平均价格增长率走势图

武汉市、长沙市、广州市的住宅平均售价在2002～2018年间分别增长6.6倍、4.7倍、5.4倍，截至2018年住宅的平均售价已分别达到每平方米12，678.48元、7，796.20元、21，581.78元。从图4可以看出，住宅平均价格的波动趋势与商品房大致相同，但显然住宅的增长率较商品房的更高。武广高铁的开通对住宅的影响相对其他类型的楼盘影响更大，但房价的上涨速度并没有预期中迅速，主要由于高铁周边缺少相关配套设施以及产业集聚水平较低，而高铁新城的建设也需要一定的周期，因此在房价上会表现出一定的滞后性。（图4）

图4 2003～2018年武汉、长沙、广州住宅平均价格增长率走势图

四、武广高铁沿线城市房地产业发展机遇、问题及建议

（一）机遇

1、推动高铁节点城市发展，形成高铁经济带。武广高铁的开通更加凸显了武汉、长沙、广州中心枢纽城市的地位，也使得清远等中小城市迅速崛起。武广高铁的开通使得沿线城市交通格局发生深刻的变化，打破了传统的经济圈空间发展格局，造就了高铁经济带，通过经济带上的节点城市辐射周边。人口和资金在高铁沿线的迅速流动，推动了高铁节点城市的异军突起，这些城市在未来的3～5年间经济发展会有一定的飞跃，进而拉动经济带增长，促进产业转移。

2、进一步扩大房地产市场。武广高铁的开通将逐渐颠覆沿线城市人们的时空观念，改变固有的区位观念，增加对不同区位房产选择的机会。随着武广高铁的开通运营，湖北、湖南、广东的时间距离极大地缩短，使得沿线城市逐渐形成了2小时经济圈，这将打破三省各城市间的时空壁垒，城市边界的概念变得模糊。沿线城市工作的居民可能会选择定居在长沙、武汉或广州这样的节点城市，享受更为先进的医疗、教育等服务，进一步拓展沿线城市房地产市场。

3、推动房地产价格上涨。武广高铁开通后，极大地改善了沿线城市的区位条件，省内其他城市的居民以及外省投资者的购房需求进一步增加，在未来几年将逐渐推动沿线城市房价不断上涨。受从众心理的影响，外省居民不断增加住房消费时，本地人的购房热情也可能会更加高涨，将进一步带动房价上涨。同时，高铁开通后，受区位因素的影响，广州、长沙、武汉等地房价的上涨可能会影响到其他沿线城市，带动沿线城市房价上涨。

4、城市空间结构的改变和基础设施建设。武广高铁可达性提升会带来人口聚集，形成大量的旅客流，带动城市第三产业如餐饮、住宿、购物等服务业的发展。高铁站点附近将成为新的经济活动中心，房地产也将成为投资的热点，导致土地开发密度提高，吸引大型购物商贸中心、生活配套项目入驻。高铁新城将形成城市新的经济中心，打破原有城市空间结构，吸引城市内外的人口、产业转移，为房地产业发展带来更多机遇。

（二）问题

1、高铁沿线产业布局同质化、单纯房地产化。调研中发现，武广高铁沿线不同规模城市高铁站周边开发的产业功能存在同质化现象，应当量力而行、循序渐进、有序发展。此外，部分城市高铁站附近纯房地产化趋势严重，高铁站周边开发建设存在功能定位偏高、发展模式单一、综合配套不完善等问题，难以持续健康发展。

2、高铁新城经济发展周期较长。不是所有的“高铁新城”都能获得成功，一些人口增量少、人口竞争力弱的中小型城市，“高铁新城”存在发展缓慢，缺少相关配套基础设施等问题。房地产企业的投资在短时间内可能难以得到预期的高收益，而长期的投资则需要企业具有较强的经济实力，因此房地产企业应该根据企业发展规划，合理评估自身实力，再决定是否参与高铁新城的开发。

（三）建议

1、政府引导高铁新城健康发展。在高铁新城的建设完善过程中，一定要发挥政府的支持引导作用，明确管理权限、开发节奏，城市规划做到资源的合理优化配置。武广高铁沿线城市的政府应当明确新城的定位，适当出台扶持政策，清晰准确地将政府与企业、政府与市场、政府与社会组织的权责进行划分，扮演好武广新城开发建设过程中的角色，切实履行规划者、保护者、运营者的职责。

2、加速推进产城融合。将高铁新城的建设融入到产业结构的布局、升级过程中，让新区伴随产业有规律的自然形成。现代城市的发展离不开产业结构的优化升级，建设一个新城，无论是过度关注产业发展而忽视相关生活配套，还是单纯地进行房地产开发，没有产业支撑都难以实现城市的健康发展。在高铁新城的建设过程中，必须实现城市与产业的共同发展，加速推进产城融合发展，这样才会使新城的发展有稳定充足的动力。